Touristische Vermietung

Eine deutsche GmbH  erwirbt eine Immobilie in Spanien und vermietet diese teilweise an eine dritte Privatperson. In dieser Mietmodalität bietet die GmbH hotelähnliche Dienstleistungen wie z.B. Bettwäsche Wechsel oder Frühstück an.  Solche Dienstleistungen werden als wirtschaftliche Aktivität bewertet was bedeutet das deutsche GmbH eine Betriebsstätte in Spanien gründet. Dies beinhaltet die Anmeldung bei der Sozialversicherung, Führung von einer Firmenbuchhaltung, Körperschaftssteuer- und Umsatzsteuererklärungen.

Wichtige Aspekte die man bei der Behandlung dieser Struktur berücksichtigen muss sind:

EIGENTUMSVERHÄLTNISSE: Das Immobilieneigentum liegt bei der deutschen GmbH die auch im Eigentumsregister eingetragen ist. Deshalb wird die Gesellschaft direkt besteuert. Der Geschäftsführer der GmbH ist der Vertretungsberechtigte.

FORMULAR UND FRIST: In dieser Vermietungsmodalität gibt es in der laufenden Bearbeitung mehrere Umsatzsteuererklärungen die Jährlich und Quartalsweise eingereicht werden müssen. Zusätzlich dazu gibt es die jährliche Körperschaftssteuer.

STEUERBERECHNUNG: Die Körperschaftssteuer beträgt 25 % auf den ermittelten Gewinn. Hier werden die erzielten Einnahmen des gesamten Jahr genommen und dann gegen alle Ausgaben der Betriebsstätte gerechnet. Dazu kommt die spanische Umsatzsteuer die jeweils je nach Aktivität und Präferenz abgeführt oder kompensiert wird.

BESONDERHEITEN FERIENVERMIETUNG: Bei einer Ferienvermietung gilt es zu beachten das man sich für die Touristensteuer anmelden muss. Diese wird Mitte bis Ende des Folgejahres von der Tourismusbehörde nach den vermieteten Tagen abgebucht.

Zusätzlich ist zu beachten dass man für eine Vermarktung seiner Immobilie eine Tourismuslizenz benötigt. Falls man seine Immobilie ohne solch eine Lizenz vermarktet können Strafen bis zu 40.000 Euro aufkommen.

VERÄUSSERUNG: Wird die Immobilie veräußert, fällt in Spanien Einkommensteuer in Höhe von 25 % auf den ermittelten Gewinn an. Die steuerlich genutzte Abschreibung wird von den Anschaffungskosten abgezogen und erhöht somit den Gewinn.

PRAXISHINWEISE:

  • Die gewerbliche Tätigkeit in Spanien bedingt grundsätzlich eine Anmeldung bei der Sozialversicherung. Das kann zu einer mtl. Zusatzbelastung von ca. 300 € führen.
  • Das Thema der Vermögensteuer bedarf einer ausführlichen Betrachtung, damit die persönlichen Lebensverhältnisse bei einer zielführenden und steuerfreundlichen Struktur berücksichtigt werden.
  • Es sollten zwingend die Auswirkungen durch die neue BFH-Rechtsprechung hinsichtlich der vGA in Deutschland berücksichtigt werden.

RECHTSSTAND: Mai 2020