GRUNDLAGEN

Es entsprach gängiger Praxis und Empfehlung, beim Kauf einer spanischen Ferienimmobilie eine deutsche GmbH als Eigentümerin der Immobilie "vorzuschalten", vorzugsweise, um spanische Wertzuwachs- und Erbschaftsteuern zu sparen, aber auch aus Gründen der Haftungsbeschränkung sowie der Anonymität.

Neue Rechtsprechung: Da mittlerweile die spanische Erbschaftsteuern aufgrund eines EUGH-Urteils für EU-Residenten signifikant reformiert wurde, ergibt sich nur noch bei sehr teuren Immobilien (u.U. wegen der Vermögensteuer) ein sinngebender Vorteil. Durch die BFH-Rechtsprechung (v.12.6.2013 – IR 109.111/10) im Jahre 2013 zurverdeckten Gewinnausschüttung sind solche Konstruktionen auch mit einem hohen steuerlichen Risiko und Kosten in Deutschland verbunden.

Steuerliche Konsequenzen: Wenn eine ausländische Kapitalgesellschaft in Spanien ausschließlich Vermietungstätigkeiten ausübt und keine Betriebsstätte nach spanischen Recht begründet, ist eine Selbstnutzung - die nur für natürliche Personen möglich ist - ausgeschlossen. Das hat zur steuerlichen Konsequenz, dass die steuerliche Behandlung der Nutzung durch den Anteilseigner oder nahestehenden Personen der GmbH ausschließlich zu einer marktüblichen Jahresmiete vorgenommen werden kann. Damit sind die Nutzungsarten Selbstnutzung, Wohnvermietung und Ferienvermietung in Spanien gleich zu behandeln.

Wohn und Ferienvermietung

Beschreibung: Wenn eine ausländische Kapitalgesellschaft in Spanien ausschließlich Vermietungstätigkeiten ausübt und keine Betriebsstätte nach spanischen Recht begründet, ist eine Selbstnutzung - die nur für natürliche Personen möglich ist - ausgeschlossen. Das hat zur steuerlichen Konsequenz, dass die Nutzung durch den Anteilseigner oder nahestehenden Personen der GmbH ausschließlich zu einer marktüblichen Jahresmiete vorgenommen werden kann. Somit gibt es in jedem Fall eine Vermietung an den Gesellschafter der Immobilie oder an einen fremden dritten.

EIGENTUMSVERHÄLTNISSE: Das Immobilieneigentum liegt bei der deutschen GmbH die auch im Eigentumsregister eingetragen ist. Deshalb wird die Gesellschaft direkt besteuert. Der Geschäftsführer der GmbH ist der Vertretungsberechtigte.

FORMULAR UND FRIST: Die Frist zur Abgabe der Quartalseinkommensteuererklärung und Zahlung der Steuer ist am 20sten des Folgemonats des Endes des Quartals zu deklarieren mit dem “Modelo 210”.

BEMESSUNGSGRUNDLAGE: Die Einnahmen sind als Erlöse zu berücksichtigen. Es können nur die Ausgaben berücksichtigt werden die im direkten  Zusammenhang mit der Vermietung stehen. Ausgaben in der Vermietung werden in verschiedene Kostenarten unterteilt die alle verschieden Eigenschaften und Berücksichtigen haben.

KOSTENARTEN: In dieser Vermietungsmodalität gibt es folgende Kostenkategorien:

  • Unbeschränkt abzugsfähige Kosten (UA): Diese werden in „Tage“ (UAT) oder“ Voll“ (UAV) unterteilt. UAT Kosten werden auf die Tage der Vermietung aufgeteilt. UAV Kosten werden voll angerechnet. Beide dieser Kostenarten können nicht in das nächste Quartal getragen werden.
  • Beschränkt abzugsfähige Kosten (BA): ): Diese werden in „Tage“ (BAT) oder“ Voll“ (BAV) unterteilt. BAT Kosten werden auf die Tage der Vermietung aufgeteilt. BAV Kosten werden voll angerechnet. Beide dieser Kostenarten können in das nächste Quartal getragen werden.
  • Aktivierungspflichtige Kosten (AfA): Abschreibung wird auf die Tage der Vermietung aufgeteilt und können nicht in das nächste Quartal übertragen werden.

Nicht anrechenbare Kosten (NA): Diese Kosten sind nicht anrechnungsfähig und können deshalb nicht gegen die Einnahmen gerechnet werden

STEUERBERECHNUNG: Die Steuer beträgt 19 % auf den ermittelten Gewinn.

VERÄUSSERUNG: Wird die Immobilie veräußert, fällt in Spanien Einkommensteuer in Höhe von 19 % auf den ermittelten Gewinn an. Die steuerlich genutzte Abschreibung wird von den Anschaffungskosten abgezogen und erhöht somit den Gewinn.

PRAXISHINWEIS:

  • Obwohl für Quartale ohne Mieteinnahmen keine Steuererklärung eingereicht wird, müssen die Berechnungen vorgenommen werden, um die vortrags- und aktivierungsfähigen Kosten zu erfassen.
  • Quartale in denen keine Steuererklärungen eingereicht werden müssen da die Ausgaben höher als die Einnahmen sind, müssen am Ende des Jahres dem Finanzamt gemeldet werden

RECHTSSTAND: Mai 2020