Touristische Ferienvermietung der Immobilie einer deutschen KG.

Eine deutsche Kommanditgesellschaft erwirbt eine Immobilie in Spanien und vermietet diese teilweise an eine dritte Privatperson. In dieser Mietmodalität bieten die Gesellschaft hotelähnliche Dienstleistungen wie z.B. Bettwäsche Wechsel oder Frühstück an.  Solche Dienstleistungen werden als wirtschaftliche Aktivität bewertet was bedeutet dass die Kommanditgesellschaft eine Betriebstätte gründet. Dies beinhaltet die Anmeldung bei der Sozialversicherung, Führung von einer Firmenbuchhaltung, Körperschaftssteuer- und Umsatzsteuererklärungen.  

Wichtige Aspekte die man bei der Behandlung dieser Struktur berücksichtigen muss sind:

EIGENTUMSVERHÄLTNISSE: Da die Kommanditgesellschaft Eigentümer der Immobilie ist, werden die Kommanditisten, wie in dem Abschnitt „Grundlagen“, hinter der Gesellschaft direkt besteuert.

FORMULARE UND FRISTEN: In dieser Vermietungsmodalität gibt es in der laufenden Bearbeitung mehrere Umsatzsteuererklärungen die Jährlich und Quartalsweise eingereicht werden müssen. Zusätzlich dazu gibt es die jährliche Körperschaftssteuer.

STEUERBERECHNUNG: Die Körperschaftssteuer beträgt 25 % auf den ermittelten Gewinn. Hier werden die erzielten Einnahmen des gesamten Jahr genommen und dann gegen alle Ausgaben gerechnet die, die Aktivität hatte. Dazu kommt die spanische Umsatzsteuer die jeweils je nach Aktivität und Präferenz abgeführt oder kompensiert wird.

BESONDERHEITEN FERIENVERMIETUNG: In der Touristen Vermietung gilt es zu beachten das man sich für die Touristensteuer anmelden muss. Diese wird Mitte bis Ende des Folgejahres von der Tourismusbehörde nach den vermieteten Tagen abgebucht.

Zusätzlich ist zu beachten dass man für eine Vermarktung seiner Immobilie eine Tourismuslizenz benötigt. Falls man seine Immobilie ohne solch eine Lizenz vermarktet können Strafen bis zu 40.000 Euro aufkommen.

VERÄUSSERUNG: Wird die Immobilie veräußert, fällt in Spanien Einkommensteuer in Höhe von 25% auf den ermittelten Gewinn an. Die steuerlich genutzte Abschreibung wird von den Anschaffungskosten abgezogen und erhöht somit den Gewinn.

PRAXISHINWEISE:

  • Bei einer solchen Mietmodalität ist es notwendig dass die Kommanditisten eine Miete an sich selbst zahlen falls Sie Ihre Immobilie selber nutzen möchten und dabei die volle Umsatzsteuer gegenrechnen möchten. 
  • Es ist wichtig zu beachten, welche Funktion die Vermittler in der Vermietung spielen. Hier kann es verschiedenen steuerlichen Vermietungsstrukturen geben.
  • Es ist Ratsam sich an einen Steuerberater zu wenden der sich gut in der Materie auskennt da die Steuerlichen und Rechtlichen Voraussetzungen Anspruchsvoll sind.

RECHTSSTAND: Mai 2020