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Wohnvermietung in Spanien | 3,75 Prozent Körperschaftssteuer

Im Jahr 2003 wurde im spanischen Körperschaftsteuerrecht eine besondere Steuerregelung eingeführt, um Investitionen in den Wohnvermietungsmarkt zu fördern. Die Steuersonderregelung für Unternehmen, die sich der Vermietung von Wohnimmobilien widmen ergibt sich aus Artikel 48 und 49 der Königlichen Gesetzesverordnung 27/2014 vom 27. November 2014 zur Annahme der überarbeiteten Fassung des spanischen Körperschaftsteuergesetzes (Ley Impuesto sobre Sociedades - LIS). 

Die Anwendung dieser Sonderregelung ist fakultativ und besteht hauptsächlich aus einer Minderung der Körperschaftsteuerlast um mindestens 85 % (fünfundachtzig), die aus Einkünften aus der Vermietung von Wohnungen entstehen, sofern bestimmte Voraussetzungen erfüllt werden.

Unternehmen, die sich dieser Sonderregelung unterstellen möchten, müssen die Vermietung von Wohnimmobilien auf spanischem Staatsgebiet zum Gesellschaftszweck haben, wenn auch nicht ausschließlich. Die zu vermietenden Wohnimmobilien können vom Unternehmen erworben, errichtet oder vermarktet worden sein. Der Gesellschaftszweck muss im Rahmen einer Geschäftstätigkeit erfolgen. Das bedeutet, dass hierfür sowohl materielle als auch personelle Ressourcen vorhanden sein müssen, die eine Unternehmensorganisation im Sinne von Artikel 5 des LIS ausmachen. Dafür ist zunächst die Beschäftigung einer Person in Vollzeit erforderlich. Andernfalls könnte das Unternehmen als reine Vermögensverwaltungsgesellschaft angesehen werden, die lediglich Immobilien hält.

Was den Begriff der Geschäftstätigkeit angeht, so hat die Generaldirektion für Steuern, die der spanischen Steuerverwaltung die Vorgehensweise vorschreibt, kürzlich verbindliche Auskünfte über Ausnahmefälle herausgegeben, in denen auch ohne Beschäftigung einer Person von einer Geschäftstätigkeit ausgegangen werden kann. Insbesondere wird davon ausgegangen, dass eine wirtschaftliche Tätigkeit auch in Unternehmenssituationen vorliegt, in denen ein Unternehmen über ein signifikantes Immobilienvermögen verfügt, für dessen Verwaltung mindestens eine Person erforderlich wäre, diese Erfordernis jedoch durch die Vergabe von Unteraufträgen und die Auslagerung der Verwaltung an fachlich spezialisierte Dritte abgelöst wird, was zu einer Steigerung der Effizienz führt (Direccion General de Tributos - DGT V3706/2015).

Dieser Gesellschaftszweck ist vereinbar mit:

  • Der Ausübung anderer komplementärer Tätigkeiten. 
  • Der Übertragung der vermieteten Objekte nach Ablauf eines Zeitraumes von mindestens 3 Jahren, in denen besagte Immobilien vermietet oder zur Vermietung angeboten werden müssen. 

Es muss sich um Wohnimmobilien handeln die bestimmte Anforderungen in Bezug auf Anzahl der Wohnungen und Mietdauer erfüllen:

  • Die Anzahl der vermieteten bzw. zur Vermietung angebotenen Wohnungen innerhalb jedes Besteuerungszeitraums muss zu jeder Zeit größer oder gleich acht sein. Es besteht keine Höchstgrenze. Sollte das Unternehmen zu Beginn des Besteuerungszeitraums über acht oder mehr vermietete Wohnimmobilien verfügen und infolge einer Eigentumsübertragung einer oder mehrerer Wohnimmobilien danach weniger als acht Wohnimmobilien zur Verfügung haben, kann diese Sonderregelung auch dann nicht angewandt werden, wenn zum Abschluss des Besteuerungszeitraums die Mindestzahl erneut erreicht worden ist.
  • Um die angewandte Steuervergünstigung in Anspruch nehmen zu können, müssen die Wohnimmobilien für mindestens drei Jahre vermietet bzw. zur Vermietung angeboten werden. Der Zeitraum von drei Jahren gilt für:
  • Der Zeitraum beginnt mit dem Anfang des Besteuerungszeitraums, in dem die Anwendung der Sonderregelung beantragt wird, sofern die Wohnimmobilien zu diesem Zeitpunkt bereits vermietet waren. 
  • Wohnimmobilien, die zwar vor dem Zeitpunkt der Anwendung der Sonderregelung im Eigentum des Unternehmens standen, jedoch zu Beginn des Besteuerungszeitraums, in dem die Anwendung der Sonderregelung beantragt wird, nicht vermietet waren. Bei Wohnimmobilien, die nach diesem Zeitpunkt erworben oder vermarktet werden, beginnt der Zeitraum in dem Augenblick, in dem die Wohnimmobilie zum ersten Mal vermietet wird. 

Folgende Gegebenheiten bedeuten eine Nichterfüllung der Voraussetzungen zur Anwendung dieser Sonderregelung:

  • Unterschreitung der Mindestanzahl vermieteter oder zur Vermietung angebotener Wohnimmobilien. Selbst wenn das Unternehmen zu Beginn des Geschäftsjahres über die Mindestanzahl der erforderlichen Wohnimmobilien verfügte aber eine davon im Verlauf des gleichen Besteuerungszeitraums veräußert und damit die Mindestanzahl an vermieteten oder zur Vermietung angebotenen Wohnimmobilien unterschreitet, darf er die Vergünstigung nicht in diesem Geschäftsjahr anwenden, selbst wenn zum Abschluss des Besteuerungszeitraums die Mindestzahl erneut erreicht worden ist. 
  • Eine der Wohnimmobilien erfüllt nicht die Voraussetzung des Mindestzeitraums von drei Jahren, in denen die Wohnung vermietet sein muss oder zur Vermietung angeboten werden muss. Die auf diese Wohnimmobilie anwendbare und bisher angewandte Vergünstigung geht verloren. Daher muss das Unternehmen die Steuersituation des Jahres der Nichterfüllung und auch die der Vorjahre bereinigen, in denen die Sonderregelung angewandt wurde. Abgesehen vom höheren Steuerbetrag durch Verlust der in den vorangegangenen Geschäftsjahren auf diese Wohnimmobilie zu Unrecht angewandten Vergünstigung müssen damit einhergehende Zinsen, Säumniszuschläge bzw. Geldstrafen in Kauf genommen werden.
  • Es ist keine schriftliche Mitteilung an die Steuerbehörde über die Absicht auf Anwendung der Sonderregelung ergangen oder es wurde keine getrennte Buchhaltung geführt. Dies führt zu einer Rückzahlungspflicht der in jedem Geschäftsjahr angewandten Vergünstigung, zzgl. entsprechender Zinsen, Säumniszuschläge bzw. Geldstrafen.