Skip to main content

Werbungskosten | Vermietung und Verpachtung | Spanien

Der deutsche Steuerbürger kennt in der Regel den Begriff „Werbungskosten“. Bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung versteht er darunter grundsätzlich alle durch diese Einkunftsart veranlassten abzugsfähigen Aufwendungen. In Spanien kann man diese Definition nur eingeschränkt verwenden. Bei derBerücksichtigung der „Werbungskosten“ in Spanien haben wir eine völlig andere Struktur der möglichen Abzugsfähigkeit. Zum besseren Verständnis der auch für Fachleute teilweise sehr schwierigen Regelungen beschreiben wir den historischen Werdegang.

Bis einschließlich 2009 konnten nichtresidente Steuerpflichtige „Kosten“ bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung überhaupt nicht anrechnen. Es wurde eine pauschale Steuer in Höhe von damals 25 % auf die erzielten Einnahmen erhoben. Das wurde von der EU massiv beanstandet, da es keinesfalls EU-kompatibel war. Als der spanische Gesetzgeber als Reaktion darauf per 2010 die Kostenanrechnung für nichtresidente EU/EWR-Bürger erlaubte, verfasste er dafür keine eigene gesetzliche Regelung, sondern verwies per Dekret auf die entsprechenden Regelungen des Einkommensteuergesetzes für natürliche Personen, sprich: spanische Residenten. Dabei wurden keinerlei Klarstellungen oder Anpassungen vorgenommen, um auf die besondere Situation der Nichtresidenten sowie die für sie geltenden formellen Vorgaben einzugehen. Aus diesem Grund ist das ganze Besteuerungssystem in dieser Frage „unrund“ und teilweise kryptisch.

Um einen besseren Überblick über die doch vielfältigen Vorschriften für die Abzugsfähigkeit der „Kosten“ bei den Einkünften aus Vermietung und Verpachtung zu erhalten, haben wir diese katalogisiert. Im Sinne einer vereinfachten Bearbeitung, eines optimierten Prozessablaufes und einer höheren Transparenz verwenden wir dabei Abkürzungen für aktivierungsfähige, beschränkt abzugsfähige, unbeschränkt abzugsfähige und nicht abzugsfähige Kosten. Die beschränkt und unbeschränkt abzugsfähigen Kosten unterteilen sich dann nochmals in Unterkategorien, die entsprechend dargestellt sind. Die einzelnen Kategorien von „Kosten“ beschreiben wir in den folgenden Kapiteln. Die verwendeten Abkürzungen haben wir in den Überschriften verwendet, um die Zuordnung zu erleichtern.

(A) Aktivierungspflichtige Kosten bei Vermietungstätigkeiten - Alle Kosten, die für eine Verbesserung, Veränderung (Umbau) oder Vergrößerung der Immobilie aufgewendet werden, erhöhen deren Wert und sind somit nicht direkt abzugsfähig,sondern werden nur indirekt über die Abschreibung (AfA) berücksichtigt, d.h. sie werden aktiviert.

In einer verbindlichen Auskunft zu dieser Vorschrift finden wir die folgende Definition: „Es gilt der Grundsatz, dass aktiviert werden muss, wenn sich die Lebensdauer des Gutes wesentlich erhöht oder eine wesentliche Verbesserung erzielt wird“.Beispiele für Kosten, die aufgrund dieser Auskunft in Spanien aktiviert werden müssen: Einbau eines Liftes, einer neuen umweltschonenden Heizung, eine umfassende Sanierung, neue Fenster mit Dreifachverglasung, Solaranlage etc. 

(BA) Beschränkt abzugsfähige Kosten - Bei spanischen Einkünften aus Vermietung und Verpachtung von Nichtresidenten ist das eine eigene Kategorie von Werbungskosten. Bei beschränkt abzugsfähigen Kosten handelt es sich um Geldbeträge, die dazu aufgewendet werden, um das entsprechende Wirtschaftsgut nutzungsfähig zu halten. (Sobald es sich um „lebensverlängernde“ Nutzungskosten handelt, müssen diese Kosten aktiviert werden). Dazu gehören Reparatur- und Instandhaltungskosten. Diese werden laufend aufgewendet, um den normalen Gebrauch des materiellen Bestandes zu ermöglichen, wie Austausch/Erneuerung von Fenstern, Leitungen, Armaturen, Parkettböden, aber auch einer Klimaanlage sowie Dachreparatur, Malerarbeiten, Reparatur von Türen, etc. Der Gesetzgeber zählt zu dieser Kategorie auch alle Kosten, die mit der Finanzierung des Objektes oder der Reparaturen etc. in einem direkten Zusammenhang stehen. Dazu gehören somit auch Zinsen für ein Darlehen, um diese Maßnahmen durchführen zu können. Die beschränkt abzugsfähigen Kosten können je Abrechnungszeitraum – das ist das Quartal – jeweils nur bis zur Höhe der Einnahmen aufgerechnet werden. Der (negative) Überhang führt zu einem Negativsaldo, der zwar steuerlich im entsprechenden Quartal nicht berücksichtigt, aber sehr wohl vorgetragen wird, d.h. er kann für das Folgequartal und alle Quartale der folgenden vier Jahren berücksichtigt werden. Dieser Betrag kann in den folgenden Quartalen aber auch nur jeweils angerechnet werden, wenn entsprechende Einnahmen vorhanden sind. Aus deutscher Sicht würde man über einen „Verlustvortrag“ sprechen. Würde nach Ablauf von vier Jahren noch ein Negativsaldo vorhanden sein, geht dieser verloren.

Bedingt durch diese Handhabung muss eine entsprechend aussagefähige und überprüfbare Dokumentation vorliegen, die für jedes Quartal und die 16 Folgequartale (Verlustvortragsfähigkeit von 4 Jahren = 16 Quartale) den Ansatz dieser Werbungskostenkategorie auf eine für fremde Dritte verständliche und nachvollziehbare Weise belegt. 

(BAT) Beschränkt abzugsfähige Kosten pro vermieteten Tag - Bei spanischen Einkünften aus Vermietung und Verpachtung von Nichtresidenten ist das eine eigene Kategorie von Werbungskosten. Der spanische Grundsatz für die Abzugsfähigkeit der Kosten lautet: Kosten (Werbungskosten), die im direkten zeitlichen Zusammenhang mit der Vermietung liegen, sind nur dann abzugsfähig, wenn entsprechende Einnahmen vorhanden sind, und auch nur bis zu deren Höhe. Dieser Grundsatz wird so ausgelegt, dass für die Tage, an denen keine Einnahmen vorliegen, ebenfalls der Werbungskostenabzug versagt bleibt. Dies wird pro Quartal nach Maßgabe der genauen Zahl an Tagen berechnet. Für die Praxis bedeutet dies, dass zuerst die gesamten Kosten ermittelt und dann ins Verhältnis zu den genutzten (Vermietungs-) Tagen gesetzt werden. Nur die so entstehenden negativen Überhänge sind dann steuerlich „vortragsfähig“.


Dazu zählen zum Beispiel die Finanzierungskosten (Zinsen). Diese können nur in jenem Quartal geltend gemacht werden (Anrechnung und/oder Vortrag auf folgende Quartale), in dem tatsächlich Vermietungseinnahmen erzielt werden. Das bedeutet, dass in einem Quartal ohne Vermietung der entsprechende Anteil der Kosten für die Finanzierung an den beschränkt abzugsfähigen und somit vortragsfähigen Kosten (z.B. ein Viertel der jährlichen Zinslast für ein Darlehen) steuerlich verloren geht. Verbleibt hingegen in einem Quartal mit Vermietungseinnahmen ein Überhang an Finanzierungskosten, der aufgrund der beschränkten Abzugsfähigkeit dieser Kostenart nicht angerechnet werden kann, so kann dieser Überhang vorgetragen werden, d.h. er kann in den folgenden vier Jahren gegen positive Resultate aufgerechnet werden. 

(BAV) Beschränkt abzugsfähige Kosten für das gesamte Jahr - Bei spanischen Einkünften aus Vermietung und Verpachtung von Nichtresidenten ist das eine eigene Kategorie von Werbungskosten. Das sind solche Kosten, die nur dadurch entstehen, dass man Einnahmen aus Vermietungen überhaupt erzielen kann. In diese Kategorie fallen z.B. die Kosten für Malerarbeiten, die nötig sind, um das Objekt für die künftige Vermietung attraktiv zu machen und somit eine Vermietung zu ermöglichen. In diesem Fall ist offensichtlich, dass es sich um Kosten handelt, die einzig und allein aufgrund der Vermietungsabsicht entstanden sind (was bei einer Prüfung jedoch nur anerkannt wird, wenn danach tatsächlich eine intensive Vermietungstätigkeit erfolgt). Diese Kosten sind dann vollständig abzugsfähig, d.h. unabhängig von den effektiven Vermietungstagen. Die große Einschränkung ist natürlich nach spanischer Gesetzgebung auch hier, dass diese Kosten – obwohl komplett abzugsfähig – nur bis zur Höhe der Gesamteinnahmen steuerlich abzugsfähig sind. Darüber hinausgehende Aufwendungen (Werbungskosten) sind „vortragsfähig“. Auch hier gilt die Vortragsfähigkeit für alle Quartale der nächsten vier Jahre. 

(UA) Unbeschränkt abzugsfähige Kosten - Bei spanischen Einkünften aus Vermietung und Verpachtung von Nichtresidenten ist das eine eigene Kategorie von Werbungskosten. Zu dieser Kategorie zählen alle Kosten, die mit der laufenden Nutzung des Hauses in Zusammenhang stehen. Das sind die lfd. Betriebskosten wie Grundsteuer, Müllgebühren, Umlagen der Eigentümergemeinschaft, Versicherung, Dienstleistungen wie Rechts- und Steuerberatung, Sicherheit, Gartenpflege, Verwaltung, Werbung, Mietervermittlung, aber auch der Saldo einer nicht eintreibbaren Forderung. Darüber hinaus wird die Abschreibung (AfA - Absetzung für Abnutzung) dieser Kostenart zugewiesen. Die unbeschränkt abzugsfähigen Kosten werden bei Nichtresidenten je Quartal gegen die Einnahmen aufgerechnet. All jene unbeschränkt abzugsfähigen Kosten, die nicht aufgerechnet werden können, gehen verloren.

Der spanische Gesetzgeber unterscheidet auch die unbeschränkt abzugsfähigen Kosten nochmals in solche, die nur anteilig nach Maßgabe der wirklich durchgeführten Vermietungstage abzugsfähig sind, und solche, die komplett abzugsfähig sind. 

(UAT) Unbeschränkt abzugsfähige Kosten pro vermieteten Tag - Bei spanischen Einkünften aus Vermietung und Verpachtung von Nichtresidenten ist das eine eigene Kategorie von Werbungskosten. Der spanische Grundsatz für die Abzugsfähigkeit bei der Werbungskostenart der UAT lautet auch hier: Kosten (Werbungskosten) sind nur dann abzugsfähig, wenn entsprechende Einnahmen vorliegen und auch nur bis zu deren Höhe. Dieser Grundsatz wird so ausgelegt, dass für die Tage, an denen keine Einnahmen vorliegen, ebenfalls der Werbungskostenabzug versagt bleibt. Dies wird pro Quartal nach Maßgabe der genauen Zahl an Tagen berechnet. Für die Praxis bedeutet das, dass zuerst die gesamten Kosten ermittelt und dann ins Verhältnis zu den genutzten (Vermietungs-) Tagen gesetzt werden. Entstehende Überhänge gehen den Nichtresidenten bei unbeschränkt abzugsfähigen Kosten verloren. Bei dieser Werbungskostenkategorie gibt es also keine „Vortragsfähigkeit“. 

(UAV) Unbeschränkt abzugsfähige Kosten für das gesamte Jahr - Bei spanischen Einkünften aus Vermietung und Verpachtung von Nichtresidenten ist das eine eigene Kategorie von Werbungskosten. Die UAV sind Kosten, die nur dadurch entstehen, dass man Einnahmen aus Vermietungen erzielt. Diese sind vollständig – d.h. unabhängig von den effektiven Vermietungstagen – abzugsfähig. Das sind z. B. in dieser Kategorie die Kosten für den Steuerberater und der Erstellung des „Modelo 210“ (Das ist die einzureichende Einkommensteuererklärung). Diese Steuererklärung muss man ja nur erstellen, weil man vermietet, so die Ansicht und Definition des Gesetzgebers. Die Erstellung des Modelo 210 für die „Selbstnutzung“ hingegen kann man steuerlich nicht geltend machen. Auch hier gilt die Einschränkung, dass diese Kosten nur maximal bis zur Höhe der Gesamteinnahmen steuerliche Wirkung entfalten. Darüber hinausgehende Aufwendungen (Werbungskosten) gehen verloren. 

(NA) Nicht abzugsfähige Kosten - Bei spanischen Einkünften aus Vermietung und Verpachtung von Nichtresidenten ist das eine eigene Kategorie von Werbungskosten. 

Zwischen Spanien und Deutschland ist aufgrund des Doppelbesteuerungsabkommens für die Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung die Anrechnungsmethode vereinbart. Das hat zur Konsequenz, dass für einen deutschen Steuerpflichtigen, der in Spanien Immobilienbesitz hat, einerseits in Spanien - ausschließlich nach spanischen Steuergesetzen - und andererseits in Deutschland - ausschließlich nach deutschen Steuergesetzen - je eine Steuererklärung für jede Immobilie einzureichen hat. 

Diese Regelungen gelten natürlich auch für einen spanischen Steuerpflichtigen der Immobilienbesitz in Deutschland hat. Folglich sollten die spanischen und deutschen Gesetze bekannt sein, damit eine länderübergreifende optimierte Beratung erfolgen kann. 

Bei den DBAs zwischen Spanien, Österreich und der Schweiz gilt nicht die Anrechnung, sondern die Freistellung. Die Einkünfte stehen dementsprechend nur unter dem Progressionsvorbehalt. 

Wohn- und Ferienvermietung - Steuerberatung 4.0 - Bei ca, zwei Milliarden betreutem Immobilienvermögen sind wir täglich dem Rütteltest der Praxis ausgesetzt. Damit die Verwaltung, Betreuung und Beratung eines solchen Portfolios optimiert organisiert ist haben wir für unsere Mandantschaft und deren Berater eine praxisorientierte, nutz- und sinngebende digitale Lösung entwickelt. 

Ob Wohnvermietung oder Vermietung mit touristischen Dienstleistungen, durch die Nutzung unserer Lösungen erhalten Sie eine hohe Modernisierungsdividende in Form von Effizienz, Datenzugriff und Kontrolle. Schauen Sie sich unsere Lösung auf unserer Demo-Datenbank an.

Die European Accounting hat für den Bereich der spanischen Einkünfte aus Vermietung & Verpachtung nachhaltiges Wissen und Erfahrung. Wir erstellen eine Vielzahl von Steuererklärungen für Nichtresidenten und Residenten. Durch die länderübergreifende Beratung werden auch die Auswirkungen durch die unterschiedlichen Doppelbesteuerungsabkommen (DBA) mit berücksichtigt. In unserem Wegweiser "Erfolgreich vermieten, Risiken vermeiden" finden Sie einen Überblick unsere Kompetenzen. Herr Thomas Fitzner leitet mit seinem Team die Abteilung Wohn- und Ferienvermietung, die wir WuF nennen. Bei Anfragen wenden Sie sich bitte an Jaqueline@europeanaccounitng.net. 
 

Thomas Fitzner
Assistent der Geschäftsführung

Jacqueline Albers
Assistentin / Sachbearbeiterin

Christian Plattes
Leiter digitale Prozesse, Sachbearbeitung

Johannes Schmid
Leiter Kommunikation, Sachbearbeitung

Darlean Portscheller
Sachbearbeitung