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Vermögensteuer | Nichtresidenten | Gesellschaften | Spanien

Steuerpflichtig ist ausschließlich die natürliche Einzelperson. Die Abgabe einer Erklärung ist verpflichtend, wenn eine Steuerlast entsteht oder aber wenn das Bruttovermögen [vor Abzug von Verbindlichkeiten] mehr als 2 Mio. EUR beträgt. Entsteht bei einem Bruttovermögen von über 2 Mio. EUR aufgrund von Verbindlichkeiten oder Freistellungen keine Steuerlast, ist zwar keine Zahlung fällig, aber eine Erklärung.

Residenten haben ihr Weltvermögen zu versteuern, Nichtresidenten lediglich das in Spanien befindliche Vermögen. Spanien darf von deutsch en Steuerbürgern nur für spanische Immobilien Vermögensteuer erheben. Nach der Immobilien-Klausel in Art. 13 Abs. 2 DBA Deutschland-Spanien 2011 [Wirkung zum 1.1.13] gilt das auch für indirektes Immobilieneigentum.

Der für die Bewertung und Besteuerung maßgebliche Stichtag ist der 31.12. des jeweiligen Jahres und hat für einen deutschen Steuerbürger erhebliche Bedeutung. Erwirbt er am 30. 12. eine Immobilie und hält diese somit am Stichtag 31.12., bezahlt er [vorbehaltlich des Freibetrags] genauso Vermögensteuer, als hätte er die Immobilie das ganze Jahr über gehalten. Umgekehrt wird er für das Jahr nicht vermögensteuerpflichtig, wenn er seine Immobilie am 30.12. verkauft. Jeder Nichtresident verfügt über einen Freibetrag von 700.000 EUR. Residenten wie Nichtresidenten deklarieren mit dem Formular „ Modelo 714".

Die Einreichungsfrist endet für beide am 30.6. des Folgejahres. Die autonomen Regionen [zu vergleichen mit den deutschen Bundesländern] haben Kompetenzen für die Vermögensteuer. Nichtresidenten haben seit 2015 ein Wahlrecht zwischen der staatlichen Regelung sowie der Vorschrift jener Region, in der sich der größere Teil ihres in Spanien belegenen Eigentums befindet [Vierte Zusatzbestimmung des Gesetzes 19/1991 vom 6.6. über die Vermögensteuer]. Bis einschließlich 2014 mussten Nichtresidenten zwingend nach der staatlichen Regelung versteuern. Für die Vermögensteuer auf Direkteigentum an einer Immobilie ist der höchste der folgenden drei Werte anzusetzen: Netto-Kaufpreis, Katasterwert oder jener Wert, der für eine andere Steuer festgesetzt wurde.

Für deutsche Steuerbürger ist die Vermögensteuerpflicht in Spanien laut DBA auf direktes und [seit 2013) auch auf indirektes Immobilieneigentum beschränkt. Daher erlangt die Frage Bedeutung, wie der Begriff Immobilie für Zwecke der Vermögensteuer definiert wird. Neben dem Eigentum, das Vermögensteuer auslöst, oder dem Besitz mittels Anmietung, das keine auslöst, besteht eine Reihe anderer Rechtsverhältnisse. Der temporäre und lebenslange Nießbrauch sowie das bloße Eigentum stellen dingliche Rechte auf eine Immobilie dar, die der Vermögensteuer unterliegen. Dasselbe gilt für das Wohnrecht [Art. 20 des Gesetzes 19/1991 vom 6.6. über die Vermögensteuer) und für das als „Timesharing" bekannte Teilzeitwohnrecht. Kompliziert wird es bei behördlichen Konzessionen und den sich daraus ableitenden Nutzungsrechten. Hält der Käufer eines solchen Nutzrechts nun eine Immobilie? Die Steuerbehörde sendet zu diesem Thema widersprüchliche Signale aus das wir am Beispiel von Bootsliegeplätze erläutern:

Wir vertreten die Auffassung, dass Bootsliegeplätze in der rechtlichen Konstellation „Nutzungsrecht" als nicht vermögensteuerpflichtig für deutsche Nichtresidenten einzustufen sind [verbindliche Auskunft V1296/2007 sowie eine Entscheidung der balearischen Delegation der staatlichen Steuerbehörde A EAT vom 11.6.17]. Eine weitere verbindliche Auskunft [V0568/2017] liefert erstmals eine vertiefende Definition des Begriffs „Immobilie" und argumentiert, dass die Nutzungsüberlassung eines Liegeplatzes durch einen Konzessionsnehmer ein dingliches Recht auf eine Immobilie darstellt, was für eine Steuerpflicht spricht.

Aufgrund der Formulierung dieser Auskunft vertreten wir jedoch die Meinung, dass die Nichtverteuerung zu verteidigen ist. Unter der Voraussetzung, dass die Erwerbs- bzw. Anschaffungskosten der maßgebliche Wert für die Vermögensteuer sind, stellt sich die Frage, welche Veränderungen an einer Immobilie zu einer Neubewertung führen. Das Gesetz ist sehr allgemein gehalten, die Literatur dazu spärlich. Die Interpretation des Autors stützt sich auf die Recherchen und Erfahrungen seines Büros sowie den Meinungsaustausch mit der Steuerbehörde. 

Mit Inkrafttreten des neuen DBA Deutschland-Spanien am 18.10.12 erlangte Spanien das Recht, erstmals für 2013 auch auf jene spanischen Immobilien Vermögensteuer zu erheben, die von deutschen Steuerbürgern über Gesellschaften gehalten werden, unabhängig von deren Nutzung. Deutsche Teilhaber spanischer Bauträgerfirmen müssen z. B. ihre Situation prüfen [lassen]. da das Aktivvermögen derselben aus spanischen Immobilien besteht. Ausgenommen sind lediglich Anteile, die als steuerbefreites Betriebsvermögen eingestuft werden. Einige Fragen, die sich aus der Neuerung ergeben, werden weder von der aktuellen Gesetzgebung noch durch die Literatur eindeutig beantwortet.

Die Steuerpflichtigen sind somit zu einer Interpretation gezwungen - mit den entsprechenden Risiken. Der steuerliche Sitz der Gesellschaft[en] ist unerheblich. Sobald eine in Deutschland ansässige natürliche Person an einer Kapitalgesellschaft oder einer Gesellschaftsstruktur beteiligt ist, die spanisches Immobilieneigentum hält, unterliegt sie potenziell der spanischen Vermögensteuerpflicht, ganz egal, ob die Gesellschaften in Deutschland, Spanien oder in der Schweiz in einem Steuerparadies ansässig sind.

Bezüglich der Steuerbefreiung macht das Vermögensteuergesetz keinen Unterschied zwischen Residenten und Nichtresidenten. Die folgenden Bedingungen müssen für eine Freistellung kumulativ erfüllt werden:
 

  • Prozentsatz der Beteiligung: Der steuerpflichtige Inhaber muss einen Anteil von 5 % oder mehr halten. Dieser Prozentsatz steigt auf 20 % an, wenn die Berechnung gemeinsam mit den Anteilen des Ehepartners, der Verwandten der auf- und absteigenden Linie oder in der Nebenlinie zweiten Grades erfolgt, unabhängig davon, ob der Verwandtschaftsgrad durch Blutsverwandtschaft, Einheiratung oder Adoption entsteht.
     
  • Leitungsfunktionen und Entlohnung: Der Steuerpflichtige muss effektive Leitungsfunktionen in der Gesellschaft ausüben und dafür eine Entlohnung erhalten, die mehr als 50 % der Gesamtheit seiner Einnahmen aus Arbeit und wirtschaftlichen Aktivitäten ausmacht. Bei gemeinsamer Beteiligung mit einer oder mehreren Personen der oben genannten Verwandtschaftsgruppe muss diese Leitungsfunktion von zumindest einer Person dieser Gruppe ausgeübt werden, wobei alle Mitglieder dieser Gruppe in den Genuss der Freistellung kommen. Für die Ermittlung des Prozentsatzes werden die Erträge aus den Leitungsfunktionen bei anderen befreiten Körperschaften nicht miteinbezogen.
     
  • Bedingungen für die Körperschaft: Die Hauptaktivität der Körperschaft darf nicht die Verwaltung von beweglichem Vermögen oder Immobilienvermögen sein. Eine solche wäre gegeben, wenn während mehr als 90 Tagen des Geschäftsjahres mehr als die Hälfte des Anlagevermögens aus Wertpapieren/ Anteilen besteht oder nicht wirtschaftlichen Tätigkeiten zuzurechnen ist. Eine Gesellschaft, deren Aktiva aus Immobilien bestehen, gilt dann als wirtschaftlich aktiv, wenn der Betrieb die Beschäftigung einer Vollzeitkraft erfordert oder eine äquivalente Dienstleistung von einem externen Dienstleister eingekauft wird. Im Fall der Immobilienvermietung legt das Vermögensteuergesetz keine Mindestzahl an Immobilien fest. In jedem Fall muss ein ausreichender Arbeitsaufwand für eine Vollzeitkraft zu rechtfertigen sein [Art. 4 Abs. 8 Ziff. 2 des Gesetzes 19/1991 vom 6.6. über die Vermögensteuer). Das Sonderregime des Körperschaftsteuergesetzes legt eine Mindestzahl von 8 Immobilien fest, dieses Minimum ist als Analogie für die Argumentation in der Vermögensteuer nutzbar.
     
  • Einschränkungen der Freistellung: Die vermögensteuerliche Freistellung von Gesellschaftsanteilen kann sowohl vom Steuerpflichtigen selbst wie auch von der Finanzverwaltung auf einen bestimmten Prozentsatz eingeschränkt werden.

Ein Gerücht besagt, dass lediglich Hypothekendarlehen spanischer Banken in die Vermögensteuer eingerechnet werden können. Das Vermögensteuergesetz kennt diese Einschränkung nicht [Art. 9 und 25 des Gesetzes 19/1991 vom 6.6. über die Vermögensteuer, verbindliche Auskunft V2480/2007]. Allerdings ist eine in Spanien eingetragene Hypothek die einzige Variante, die mit an Sicherheit grenzender Wahrscheinlichkeit keinerlei Diskussionen mit dem Finanzamt auslöst. Alle anderen Darlehensformen erfordern eine Dokumentation, die Gegenstand der Interpretation ist und somit zur Konfliktquelle werden kann.


Grundsätzlich macht die Steuerbehörde die Berücksichtigung von Darlehen zu Zwecken der Vermögensteuer bei Nichtresidenten, die ausschließlich spanisches Immobilienvermögen zu versteuern haben, von den folgenden Bedingungen abhängig:

  • Das Darlehen muss unmittelbar mit dem Erwerb oder ggf. dem Bau der Immobilie im Zusammenhang stehen.
  • Die Existenz des Darlehens muss hinreichend belegt sein, wobei in der Praxis die Bestätigung einer Behörde oder eines Notars sowie die Dokumentation der Zahlungsflüsse anzuraten sind.
  • Obwohl das Gesetz selbst sowie diesbezügliche Auskünfte nur auf formelle Bedingungen abstellen, empfehlen wir die Anwendung der folgenden Kriterien: Darlehen für selbstgenutzte Immobilien sollten von fremden Dritten stammen (z. B. Finanzinstitut). Bei Immobilien hingegen, die einer gewerblichen Tätigkeit mit nachweislicher Gewinnerzielungsabsicht zugeschrieben werden, können diese Darlehen auch von verbundenen Parteien stammen, wobei auf folgenden Punkt zu achten ist:
  • Ein ausgewogenes Verhältnis zwischen Eigen- und Fremdkapital, das in der spanischen lnspektionspraxis - obwohl nirgendwo offiziell festgelegt - bei 1/4 EK versus 3/4 F K liegt.
  • Unsere Erfahrungen bei Prüfungen haben ergeben, dass der lückenlose Nachweis der Zahlungsflüsse eine höhere Bedeutung hat und etwaige Mängel in der übrigen Dokumentation [z. B. privater Darlehensvertrag ohne Beglaubigung] wettmachen kann. Umgekehrt ist es wahrscheinlicher, dass eine Dokumentation als ungenügend eingestuft wird, wenn nur ein notarieller Vertrag vorliegt, aber keinerlei Belege über die Zahlungsflüsse. Bei der Anrechnung eines Darlehens ist zu berücksichtigen, dass es in den meisten Fällen nur anteilig angesetzt werden kann, nämlich nach Maßgabe des damit bezahlten Teils der Investition, der vermögensteuerlich wirksam wird.


Beispiel:  Aus einem Darlehen wird eine Handwerkerrechnung von 1.100 EUR bezahlt, vermögensteuerlich wird nur der Nettobetrag wirksam, also 1.000 EUR, weshalb auch nur 1.000 EUR des Darlehens von der Bemessungsgrundlage abgezogen werden dürfen. Bei höheren Beträgen, z. B. beim Kauf einer Immobilie, kann die Zahlung für den vermögensteuerlich unwirksamen Teil [in diesem Fall z. B. die Grunderwerbsteuer] durch Eigenmittel bestritten werden, damit 100 % des Darlehens vermögensteuerlich wirksam werden.

Eine vermögensteuerliche Optimierung sollte idealerweise vor dem Erwerb der Immobilie aufgesetzt werden. Nachträgliche Berichtigungen der Eigentumsstruktur verursachen Kosten, die vielfach höher sind als die voraussichtlichen Ersparnisse. Darlehen, die direkt mit dem Erwerb [ Kauf, Bau, etc. ) in Zusammenhang stehen, können von der Bemessungsgrundlage abgezogen werden. Dabei ist zu berücksichtigen, dass ein Darlehen durch Tilgung abschmilzt.

Immobilieneigentum über Kapitalgesellschaften: Das früher so beliebte Steuersparmodell von Immobilieneigentum über Kapitalgesellschaften ist nur noch bedingt zu empfehlen. Die spanische Kommanditgesellschaft eröffnet die Möglichkeit, nachträglich Fremdkapital vermögensteuerlich wirksam einzuspeisen und die vGA- Problematik in Deutschland zu vermeiden. In jedem Fall sollte vor der Umsetzung eine gesamtheitliche Betrachtung angestellt werden.

Nutzung der Freibeträge: Der persönliche Freibetrag von 700.000 EUR ermöglicht Nichtresidenten, durch Einbeziehung zusätzlicher Eigentümer Vermögensteuer zu sparen. Das zeigt die folgende Berechnung am Beispiel einer vierköpfigen Familie, die eine Immobilie zum Nettokaufpreis von 3 Mio. EUR erwirbt Nichtresident bleiben durch steuerliche Familientrennung:  Speziell für Familien stellt sich die Frage, ob eine getrennte Ansässigkeit möglich ist. Diese Frage wurde von der Finanzbehörde geklärt: Ein Ehepartner und die Kinder können in Spanien leben, während der andere Ehepartner den Nichtresidenten-Status behält [Verbindliche Auskunft V1774/15). Das spanische Einkommensteuergesetz legt im Art. 9 fest, dass eine Person als Resident in Spanien gilt, wenn einer der folgenden beiden Umstände gegeben ist:

  • Die Person hat mindestens 183 Tage eines Kalenderjahrs in Spanien verbracht. Gelegentliche Abwesenheiten werden hinzugerechnet.
  • Der Hauptsitz der Tätigkeit oder das wirtschaftliche Interesse liegt in Spanien. Leben der Ehepartner und/oder die Kinder in Spanien, so geht die Steuerbehörde davon aus, dass eine steuerliche Ansässigkeit in Spanien vorliegt, sofern nicht das Gegenteil nachgewiesen wird. Im Umkehrschluss bedeutet das: Kann der Betroffene nachweisen, dass er mindestens 183 Tage in einem anderen Land verbringt und sich der Hauptsitz der Tätigkeit oder der wirtschaftlichen Interessen nicht in Spanien befindet, und dass er in dem anderen Land als steuerlich ansässig gemeldet ist und dort versteuert, erkennt die spanische Steuerbehörde dies an.

Bezüglich der 183-Tage-Regelung empfiehlt sich eine genaue Dokumentation aller Reisebewegungen und Aufenthalte. Sollte aufgrund intensiver Reisetätigkeit in keinem Land das Limit von 183 Tagen erreicht werden, würden Reisen in Drittländer grundsätzlich dem Land mit den meisten Aufenthaltstagen zugerechnet. Eine Ansässigkeitsbescheinigung des deutschen Finanzamts gilt in Spanien nur als Indiz, nicht als Beweis.

Die spanische Zentralregierung hat den gesetzlichen Rahmen für die Vermögensteuer geschaffen. Jedoch haben die spanischen Regionen (comunidades autónomas) eigene Kompetenzen in dieser Frage und können daher auch eigene Bestimmungen festlegen. Unter „Steuertabellen“ finden Sie daher neben der staatlichen Tabelle auch die Steuersätze sowie Freibeträge jener Regionen, die von diesen Kompetenzen Gebrauch gemacht haben (mit Ausnahme des Baskenlandes, da zur Gänze eigenes Steuerregime). Für Nichtresidenten gilt grundsätzlich die staatliche Tabelle, seit 2015 können sie jedoch wahlweise die regionalen Steuersätze beanspruchen.

Die European Accounting hat für den Bereich der Vermögensteuer nachhaltiges Wissen und Erfahrung, wir  erstellen eine Vielzahl von Steuererklärungen für Nichtresidenten und Residenten. Durch die länderübergreifende Beratung werden auch die Auswirkungen durch die unterschiedlichen Doppelbesteuerungsabkommen (DBA) mit berücksichtigt. In unserem Wegweiser "Vermögensteuer für deutsche Nichtresidenten" finden Sie einen Überblick unserer Kompetenz. Herr Thomas Fitzner leitet mit seinem Team die Abteilung Vermögensteuer. Bei Anfragen wenden Sie sich bitte an Jaqueline@europeanaccounitng.net.

Thomas Fitzner
Assistent der Geschäftsführung

Jacqueline Albers
Assistentin / Sachbearbeiterin