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Tourismusgesetz Balearen | Ferienvermietung | Lizenz | Kontrolle

Wer mehr anbietet als Wohnraum, wird in Spanien zum umsatzsteuerpflichtigen ,Gewerbetreibenden. Das hat weit reichende Konsequenzen, auch und besonders für Nichtresidenten

Anders als das Tourismusgesetz der Balearen kennt das Umsatzsteuergesetz den Begriff des „alquiler turístico“ nicht. Die IVA-Pflicht für die Ferienvermietung versteckt sich im Artikel 20 des Umsatzsteuergesetzes mit dem folgenden Wortlaut: „... Die Vermietung von möblierten Wohnobjekten, wenn sich der Vermieter zur Erbringung irgendeiner der Dienstleistungen verpflichtet, wie sie in der Hotelindustrie üblich sind...“

Das bedeutet: Egal ob der Eigentümer eine Lizenz hat oder erhalten würde, wird er umsatzsteuerpflichtig, wenn er den Gast während des Aufenthaltes mit irgendeiner gastgewerblichen Dienstleistung verwöhnt. Dem Finanzamt geht es dabei strikt um die real erbrachte Leistung, nicht um den zivilrechtlichen Rahmen.

Für den laufenden Betrieb gilt: Die verauslagte Umsatzsteuer kann mit der eingenommenen gegenverrechnet werden. Der Haken: Das Finanzamt ist pingeliger, der administrative Aufwand entsprechend höher. Weiterer Nachteil: Wer die Immobilie gelegentlich selbst nutzen will, muss fremdübliche Einnahmen verbuchen und ggfs. auch Umsatzsteuer abführen. Denn das Finanzamt geht bei der gewerblichen Vermietung davon aus, dass die Immobilie zu 100 Prozent der gewerblichen Tätigkeit zuzuschreiben ist. Jede Selbstnutzung wird somit wie eine Fremdnutzung behandelt und muss fremdüblich bezahlt bzw. verbucht werden. Fazit: Wer die Ferienimmobilie öfter selbst nutzt, ist mit der umsatzsteuerfreien Ferienvermietung definitiv besser dran.

Während eine normale Wohnvermietung oder eine „Ferienvermietung ohne touristische Dienstleistungen" von einem Nichtresidenten lediglich die Einreichung einer Einkommensteuererklärung verlangt, wird der Ausländer mit der IVA-pflichtigen Ferienvermietung zur „Betriebsstätte“ (establecimiento permanente). Das bedeutet, dass die Besteuerung nun nach den Regeln der Körperschaftsteuer funktioniert und grundsätzlich auch eine Sozivalversicherungspflicht entsteht. Andererseits wird keine Selbstnutzungssteuer fällig.

Wenn eine Ferienimmobilie mehrere Eigentümer hat, stellt sich die Frage der Rechnungstellung, da nach den bei der IVA-Vermietung strengeren Kriterien des Finanzamts nur Rechnungen berücksichtigt werden, die auf den Vermieter ausgestellt sind.

Hier schafft eine andere Regelung Abhilfe: Wenn eine Immobilie mit mehr als einem Eigentümer IVA-pflichtig betrieben wird, verlangt das Finanzamt die Gründung einer Gütergemeinschaft (comunidad de bienes), die ihre eigene Steuernummer erhält und somit, was die Rechnungstellung betrifft, unabhängig von der Zahl der Eigentümer als eine Person auftritt. Diese Regelung greift generell bei jeder umsatzsteuerpflichtigen Vermietung.

Was die Deklarationen betrifft, entfaltet die „comunidad de bienes“ ihre Wirkung jedoch ausschließlich auf die Umsatzsteuererklärungen, die in gemeinschaftlicher Form von der „CB“ eingereicht werden. Die Körperschaftsteuererklärungen oder aber – bei nichtgewerblicher, jedoch umsatzsteuerpflichtiger Vermietung – Einkommensteuererklärungen werden individuell von den natürlichen Personen eingereicht.

Eine attraktive Steuerspar-Idee hat das neue Tourismusgesetz der Balearen effektiv "gekillt": Wer mit einer Immobilie eine IVA-pflichtigen Tätigkeit durchführt, erlangt im Prinzip das Recht auf Rückerstattung der gesamten Umsatzsteuer des Kaufs. Doch erlaubt ist Ferienvernmietung seit Neuestem nur noch für Immobilien, die mindestens fünf Jahre lang privat genutzt worden sind.

Ganz zu Beginn dieses Artikels möchten ich der balearischen Regierung meine Gratulation zu diesem „Meisterwerk“ der Gesetzgebung aussprechen. Selten ist mir in meiner Laufbahn eine so komplizierte verwaltungsrechtliche Regelung untergekommen. Es ist nun wesentlich einfacher und günstiger, eine Gesellschaft in Spanien zu gründen als eine Lizenz für die Ferienvermietung zu erhalten.

Nachdem im August vergangen Jahres eine neue Fassung des balearischen Tourismusgesetzes in Kraft getreten ist, war zunächst ein knapp einjähriges „Moratorium“, sprich eine Antragssperre für Neulizenzen, die Folge. Grund hierfür war, dass die einzelnen Inseln (Mallorca, Ibiza, Menorca und Formentera) sowie Palma zunächst Regelungen darüber erlassen mussten, in welcher Art und Weise die Ferienvermietung in den erschiedenen Regionen erlaubt sein soll. Während also auf allen Verwaltungsebenen (Balearenregierung, Inselrat und Gemeinden) die Köpfe zusammengesteckt wurden, um diese Aufgabe „zügig“ zu erledigen, blieb den Eigentümern, die noch keine Ferienvermietungslizenz hatten, nichts anderes übrig, als gespannt auf die Ergebnisse dieses Prozesses zu warten.

Was aber genau hat sich im letzten Jahr getan? Und wie sieht die aktuelle Situation aus?

Im Laufe des letzten Jahres wurde das Tourismusgesetz der Balearen mehrmals geändert und liegt nun in seiner Fassung vor, die seit dem 27. Juni 2018 gültig ist. Mit Gültigkeit gleichen Datums liegt auch die aktuelle Verordnung vor, welche einzelne Teilbereiche des Tourismus näher ausgestaltet. Dies sind die beiden Hauptnormen, in denen unter anderem auch die Ferienvermietung reguliert ist.

Weiter sind am 28. Juli 2018 der vorläufige Gebietsausweisungsplan für Mallorca, für den der Inselrat Mallorcas verantwortlich zeichnet, sowie die vom Gemeinderat Palmas erlassenen Einschränkungsvorschriften für die Ferienvermietung im Stadtgebiet von Palma in Kraft getreten.

Auch bei der nun für die Ferienvermietung eingeführten Bettenplatzbörse war man nicht untätig und hat am 3. Juli 2018 die definitiven Preise pro Bettenplatz verabschiedet.

Am Ende ist dabei ein Verfahren herausgekommen, das den Gang zu nicht weniger als vier Behörden erforderlich macht, wenn man die Aktivität der Ferienvermietung legal aufnehmen möchte.

Im ersten Schritt muss bei der Gemeinde, in deren Gemarkung die Immobilie belegen ist, eine Bescheinigung eingeholt werden, die Auskunft darüber gibt, ob und in welcher Art und Weise die Ferienvermietung im jeweiligen Gemeindegebiet zugelassen ist. Das Verfahren, die Dauer der Ausstellung der Bescheinigung und die zu entrichtende Verwaltungsgebühr variieren dabei von Gemeinde zu Gemeinde. Wartezeiten von bis zu einem Monat sind jedoch nicht unüblich.

Darüber hinaus enthält die Bescheinigung auch Auskünfte darüber, ob zu der Immobilie baurechtliche Verfahren anhängig sind. Gerade aufgrund dessen sollte schon vor Beantragung der Bescheinigung Vorsicht geboten sein, wenn man beim Bauamt seiner Gemeinde keine „schlafenden Hunde“ wecken möchte.

Wer den positiven Bescheid seiner Gemeinde erhalten hat, kann damit im zweiten Schritt bei der Bettenplatzbörse die entsprechende Anzahl von Bettenplätzen beantragen. Die genaue Bettenzahl ergibt sich aus der Bewohnbarkeitsbescheinigung, die bei Antragsstellung im Original vorzulegen ist.
 
Die Preise für einen Bettenplatz liegen zwischen 291,67 € für die Vermietung einer Immobilie, die zugleich der eigene Hauptwohnsitz ist, und 3.500,00 € für die Vermietung von alleinstehenden Einfamilienhäusern. In einigen Fällen erfolgt die Erteilung auf fünf Jahre, in anderen auf unbestimmte Zeit. Die Zuteilung der Bettenplätze dauert etwa weitere zwei Monate.

Im dritten Schritt und unter Vorlage der Bescheinigung der Bettenplatzbörse über die erworbenen Plätze kann nun bei der Tourismusbehörde der eigentliche Antrag auf die Ferienvermietungslizenz gestellt werden. Ab Antragsstellung kann dann mit der Vermarktung der Ferienvermietung begonnen werden. Im letzten Schritt und vor Aufnahme der Ferienvermietungsaktivität ist aber noch ein Gang zur jeweils zuständigen Polizeibehörde erforderlich. Je nachdem, wo die Immobilie liegt, kann dies die Policía Nacional oder die Guardia Civil sein.

Der Gesetzgeber hat der Tourismusbehörde unterschiedliche Kontrollmechanismen zur Verfügung gestellt. Die Gefahr, dass ein Verstoß entdeckt und geahndet wird, kommt nicht mehr nur von dieser Behörde – andere Behörden, aber auch Privatpersonen (Nachbarn, Feriengäste) können ein Untersuchungsverfahren auslösen.

Die Tourismusbehörde ist dabei das oberste Kontrollorgan. Ihr mächtigstes Werkzeug ist die Inspektion. Momentan verfügt die Tourismusbehörde über 15 Inspekteure, deren Hauptaufgabe darin besteht, illegale Ferienvermietungen und Verstöße gegen das Gesetz festzustellen und diesen nachzugehen. Bei einer Inspektion hat der Beamte das Recht, die Ferienunterkunft zu betreten und sich darin so lange aufzuhalten, bis seine Untersuchungen abgeschlossen sind. Der Betreiber bzw. Eigentümer der Ferienimmobilie hat die Pflicht, zu kooperieren und alle nötigen Unterlagen zur Verfügung zu stellen. Auch kann der Inspekteur die Polizei um Amtshilfe bitten.

Wichtigste Neuerung für die Arbeit der Tourismusbehörde ist die Beweislastumkehr. Dies bedeutet, dass bei einer Vermietungsdauer von unter 30 Tagen die Behörde von einer Ferienvermietung ausgehen kann und diese nicht mehr nachweisen muss. Es obliegt dann dem Betreiber oder Eigentümer, diese Vermutung zu widerlegen, was in den meisten Fällen schwierig werden wird.

Weiterhin ist im Gesetz vorgesehen, dass sich die Behörden untereinander austauschen und eine Verletzung der Vorschriften den anderen Behörden mitteilen. Insbesondere arbeitet die Tourismusbehörde mit den Bauämtern und Finanzbehörden zusammen. Dies ist insofern elevant, als z.B. das Finanzamt die Vermittler von Ferienvermietungen per Beginn 2018 verpflichtet, über alle vermittelten Vermietungen detailliert Auskunft zu geben.

Neben den Kontrollen der Behörde ist zu berücksichtigen, dass auch Dritte Anzeigen stellen können. Diese sind insbesondere von Nachbarn zu erwarten, die sich gestört fühlen. So hat kürzlich eine Eigentümergemeinschaft, welche die Ferienvermietung nicht gestattet, eine benachbarte Eigentümergemeinschaft angezeigt, bei der die Ferienvermietung erlaubt ist. Um die Anzeigenstellung zu erleichtern, hat, der Nachbarschaftsverband seine Hilfestellung angeboten. Dort können Anzeigen nun ebenfalls aufgegeben werden und der Nachbarschaftsverband leitet diese an die Tourismusbehörde weiter. Anzeigen können zwar nicht anonym gestellt werden, doch werden die Datenschutzvorschriften von allen Stellen beachtet.

Zu guter Letzt hat dann auch der Feriengast selbst die Möglichkeit, offizielle Beschwerde bei der Tourismusbehörde einzureichen. Dazu müssen in der Ferienunterkunft die entsprechenden Beschwerdeformulare ausliegen. Ist dies nicht der Fall, kann bereits Beschwerde über das Nichtvorhandensein der Beschwerdeformulare eingereicht werden.

Zu berücksichtigen ist, dass es mittlerweile im Internet ein öffentlich zugängliches Register gibt, in dem alle legalen Ferienvermietungen eingetragen sind (www.caib.es/cathosfront/cens?lang=CA). Als etwas „abgespeckte" Version ist dieses sogar als App für Handy und Tablet erhältlich. Dadurch kann nun jedermann direkt feststellen, ob eine Ferienvermietung ordnungsgemäß angemeldet ist.

Verstöße gegen das Tourismusgesetz können mit Strafen von bis zu 400.000 € sowie Suspendierung oder Stilllegung der touristischen Aktivität geahndet werden.