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Sorgfältige Prüfung | Due Dilgence | Immobilienkauf

Die „Sorgfältige Prüfung“, auch „Due Diligence“ genannt, beschreibt die Prüfung und Bewertung einer Immobilie im Rahmen einer Transaktion (Kauf einer Immobilie) durch einen potenziellen Investor. Die „Sorgfältige Prüfung“ hat zum Ziel, eine detaillierte und systematische Analyse von qualitativen und quantitativen Informationen und Daten eines Objektes zu erlangen. Somit wird die Informationsasymmetrie zwischen zwei Parteien vermindert und die Qualität von Entscheidungsgrundlagen erhöht. Bei dem zu prüfenden Objekt kann es sich um eine Immobilie, ein Bauprojekt, ein Grundstück oder  sogar um ein ganzes Portfolio von Objekten handeln. Nur mit Hilfe dieser Prüfung werden zum einen die Risiken transparenter und fassbarer, und zum anderen die Chancen deutlicher sichtbar. Die „Sorgfältige Prüfung“ kann je nach Anlass und Kundenbedürfnis unterschiedlich ausgelegt werden in der Breite, sodass nur einzelne Elemente geprüft werden, oder in der Tiefe, was wiederum eine Zeit- oder/und Kostenfrage ist.

Ein Kaufinteressent würde zum Beispiel die Immobilie besichtigen, den Zustand begutachten (diesen Vorgang bezeichnet man als Teil der „Technische Prüfung“), anschließend das Eigentumsregister prüfen (das wäre dann ein Teil der „Rechtlichen Prüfung“), sich über die laufenden Kosten informieren (das wäre dann ein Teil der „Finanziellen Prüfung“), und so weiter. Vor allem beim Kauf größerer Immobilien spielt auch aufgrund der teilweise bekannten baurechtlichen Unsicherheiten die „Sorgfältige Prüfung“ seit Jahren eine große Rolle. Der Einsatz der richtigen neutralen Berater – insbesondere nicht solcher Berater, die in einem Abhängigkeitsverhältnis zum Makler stehen – und der richtigen Werkzeuge verleiht solchen Abläufen hinsichtlich der Sicherheit, Laufzeit und Kosteneffizienz einen erheblichen Mehrwert.

Immobilientransaktionen gleich welcher Art sind grundsätzlich von Informationsdefiziten geprägt. Das Hauptziel einer „Sorgfältige Prüfung“ ist die Risikominimierung bei der geplanten Transaktion und die Beurteilung der Chancen der damit verbundenen Investitionen. Diese Risiken können in zwei Größen aufgeteilt werden: Einerseits in die Höhe der Eintrittswahrscheinlichkeit und andererseits in die Höhe des Schadens, der daraus resultieren kann. Die Zielsetzung jeder „Sorgfältige Prüfung“ ist die Offenlegung aller relevanten Fakten, um die Grundlagen für eine Entscheidung zu liefern und danach keine Überraschung zu erleben. Unterziele einer „Sorgfältige Prüfung“ können sein:

  • Risikobewusstsein
  • Risikominimierung
  • Aufdeckung von verborgenen Chancen und/oder Risiken
  • Grundlage für die Bewertung und somit zur Kaufpreisfindung
  • Aufdeckung von versteckten Kostenverursachern
  • Aufzeigen von Verhandlungspotenzialen bei der Kaufpreisfindung
  • Sachverhalte, die im Kaufvertrag geregelt werden müssen
  • Aufdeckung von Zukunftspotenzialen
  • Grundlagen für die Investitionsentscheidung
  • Beweissicherung für eventuelle Gewährleistungsansprüche

Als Auftraggeber der „Sorgfältige Prüfung“ können der Verkäufer oder der Käufer auftreten. Je nach Auftraggeber hat die Prüfung einen anderen Sinn und Zweck.Verkäufer - Der Verkäufer verfolgt zwei Ziele mit der „Sorgfältige Prüfung“:

  • Einerseits erhält er dank der Durchführung des Prozesses eine verlässliche Datenbasis mit allen Detailkenntnissen und kann daraus die Verkaufschancen und -risiken der Immobilie bewerten. Problematisch bei der Datenbeschaffung ist, dass die meisten Eigentümer nicht über verlässliche Daten und die aktuellsten Unterlagen verfügen, die notwendig sind, um eine saubere Verkäufer-Prüfung durchzuführen. Meistens müssen die erforderlichen Unterlagen unter erheblichem Zeitaufwand besorgt und entsprechend aufbereitet werden. Je nach Tragweite der Erkenntnisse der „Sorgfältigen Prüfung“ können daher Maßnahmen ergriffen werden, um mögliche kritische oder transaktionsverhindernde Tatbestände (sog. Dealbreaker) zu bereinigen, noch bevor die Immobilie zum Verkauf angeboten wird.
  • Andererseits verfolgt er das Ziel, eine vollständig erarbeitete Grundlage für den Verkauf zu erhalten, um die sauber dokumentierten Unterlagen den/dem Kaufinteressenten zu präsentieren und dadurch ein besseres Angebot zu erhalten.

Käufer - Je nach Käufer und Objekt werden die Schwerpunkte in der „Sorgfältigen Prüfung“ unterschieden. Eine wesentliche Aufgabe besteht in der Überprüfung der Unterlagen auf ihre Vollständigkeit. Der Käufer erhält mit der „Sorgfältigen Prüfung“ Erkenntnisse über Chancen und Risiken, die mit der Immobilie verbunden sind. Daraus kann er, abgestützt auf seine Kaufstrategie, kritische Punkte ermitteln, welche dann Einfluss auf die Ermittlung eines möglichen Kaufpreises haben. Durch unseren Bericht oder die gewonnenen Erkenntnisse kann auch die grundsätzliche unternehmerische Entscheidung beeinflusst werden.

Die steuerliche Strukturberatung sollte gemeinsam mit den gesamten Schritten der Kaufabwicklung erfolgen. Nur so kann ein optimiertes Ergebnis erreicht werden. Die European Accounting hat für den gesamten Bereich der Kaufabwicklung und der Strukturierung ein eigenes Team von sechs Mitarbeitern, welches von der Geschäftsführerin Frau Yvonne Plattes geleitet wird. Bei einem betreuten Immobilienvermögen von knapp zwei Milliarden Euro unterliegen wir täglich dem Rütteltest der Praxis und haben somit nachhaltige Erfahrungen um Ihnen eine solide, inhaltstiefe und kenntnisreiche Begleitung bei der Umsetzung ihres Immobilienkaufes anzubieten. Unsere Dienstleistung erstreckt sich vom Erstkontakt mit dem Verkäufer, dem Options- oder Arrasvertrag, der umfänglichen sorgfältigen Prüfung des Kaufobjektes, Vorbereitung und Begleitung zum Notartermin bis hin zur gesicherten Eigentumsübertragung  im Eigentumsregister. Nehmen Sie Kontakt mit yvonne@europeanaccounting.net

Yvonne Plattes
Projektleitung - Geschäftsführung

Clarissa Heiss
Assistentin der Geschäftsleitung

Antoni Morro
Asesor Fiscal - Steuerberater

Andreu Bibiloni
Asesor Fiscal - Steuerberater

Alba Fortunato
Gestoría

Malén Massip Gual
Gestoría

Curd Manthey
Architekt

Blanca Capellá
Abogada für Baurecht