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Katasterwert | Immobilien in Spanien

Regelmäßig wird die Frage gestellt, wie sich der Katasterwert einer in Spanien gelegenen Immobilie zusammensetzt bzw. berechnet. Hintergrund ist häufig, dass zum Teil erhebliche Unterschiede zwischen allgemein gleichwertigen Immobilien existieren können. Zudem ist vielen die Bedeutung einer möglichst korrekten Bewertung ihrer Immobilie im spanischen Katasteramt nicht bewusst, obwohl der Katasterwert direkten Einfluss auf eine Vielzahl von Steuerarten und Abgaben in Spanien hat. 

Der spanische Katasterwert („Valor Catastral“) einer in Spanien gelegenen Immobilie setzt sich zum einen aus den Werten des Bodens und zum anderen der vorhandenen Bebauung (Office-Gebäude, Industriehalle, Wohnhaus, sonstige Anbauten, etc.) eines Grundstücks zusammen. Dieser wird grundsätzlich für jede Immobilieneinheit, sprich Grundbucheinheit, einzeln festgelegt, wobei sich die Aufschlüsselung aus den im Katasteramt angegebenen Daten der Immobilie ergibt. Jeder Eigentümer hat das Recht, einen vollständigen Katasterauszug anzufordern, aus denen sich die besagten Daten ergeben.
 

Dem Katasterwert kommt heutzutage hauptsächlich fiskalischer Charakter zu. Er dient vor allem als Ausgangs- bzw. Basiswert, um verschiedene spanische Steuerarten zu berechnen, wie die

  • Grundsteuer („Impuesto sobre Bienes Inmuebles“, kurz IBI) und Müllabgaben („Tasa de basuras“)
  • die Wertzuwachssteuer  („Impuesto sobre el Incremento del Valor de los Terrenos de Naturaleza Urbana“, kurz IIVTNU, auch Plusvalía genannt)
  • die Einkommenssteuer von Nichtresidenten („Impuesto sobre la Renta de no Residentes, kurz IRNR“)
  • die Vermögenssteuer („Impuesto sobre el Patrimonio“, kurz IP)
  • die Erbschaftssteuer („Impuesto sobre Sucesiones“, kurz ISD)
  • die Stempelsteuer („Impuesto sobre Transmisiones Patrimoniales y Actos Jurídicos Documentados“, kurz ITPAJD)

Berechnung des Katasterwertes: Das genaue Bewertungsverfahren wird im Königlichen Gesetzgebungsdekret 1/2004 und Nebenverordnungen geregelt. Das Katasteramt erstellt sogenannte Wertetabellen („Ponencia de Valores“) für jede Gemeinde aus, in denen die Kriterien, Bewertungsbedingungen und allgemeinen Gesichtspunkte städtischer Planung festgelegt werden. Ausnahmsweise können jedoch auch Wertetabellen erstellt werden, die über die Gemeindegrenzen hinausgehen.

Anhand dieser Wertetabellen berechnet sich der Katasterwert der jeweiligen Immobilieneinheiten, welcher jedoch nie höher als der Marktwert der Immobilie ausfallen darf. Der Marktwert der Immobilie stellt also eine Obergrenze für die Höhe des Katasterwerts dar. Sofern ein Eigentümer einer spanischen Immobilie, gleich ob es sich um Wohnungseigentum oder um ein gewerbliches Objekt handelt, der Auffassung ist, dass der im Katasteramt hinterlegte Wert über dem Marktwert liegen sollte, so kann er, u.a. unter Vorlage eines Wertgutachtens eines staatlich registrierten Gutachterunternehmens, ein verwaltungsrechtliches Berichtigungsverfahren durchführen.

Das Königliche Gesetzesdekret enthält zudem die maßgeblichen Kriterien, welche in jeder Wertetabelle einbezogen werden müssen. Es handelt sich resümiert um Folgende:

  • Lage der Immobilien; städtebauliche Parameter bezogen auf den Grund und Boden, sowie das Nutzungspotential;
  • Kosten der materiellen Ausführung von Bauten; Gewinnabschöpfung aus dem Bauprozess; Gebühren und Steuern, die auf den Gebäuden lasten; Nutzung, Qualität und Gebäudealter, sowie ggf. der historisch-künstlerische Charakter oder andere relevante Eigenschaften der Gebäude;
  • Produktionskosten und Gewinne aus der Bauaktivität oder entsprechende Faktoren für den Fall, dass eine solche nicht vorliegt;
  • Marktentwicklung und Marktwerte, und
  • jegliche andere relevante Faktoren, die mittels Verordnung bestimmt werden können.

Die Bewertung der Immobilien kann allgemein auf zwei verschiedenen Wegen erfolgen, entweder durch individuelles oder aber durch ein kollektives Bewertungsverfahren.

Das individuelle Bewertungsverfahren kommt zur Anwendung, wenn die Immobilie zum ersten Mal im Katasteramt eingetragen wird oder wenn eine Änderung – wie oben gesehen – nur an dieser Immobilieneinheit erfolgt, z.B. Anmeldung eines Erweiterungs- oder Umbaus. Ziel der individuellen Bewertung ist es, den Katasterwert nur einer bestimmten Immobilieneinheit im Einklang mit den neuen Kriterien zu aktualisieren.

Das kollektive Bewertungsverfahren wird hingegen angewendet, wenn eine Vielzahl von Immobilien substantielle Unterschiede zwischen dem Marktwert und den Basiswerten aufweisen, die der Bestimmung des gegenwärtigen Katasterwertes dienen. Zweck dieses Bewertungsverfahrens ist es den Katasterwert den aktuellen Gegebenheiten (Marktwert) anzupassen.

Durch die jährlichen Haushaltsgesetze des Staates („Presupuestos Generales del Estado“) können die Katasterwerte angepasst werden, indem bestimmte Koeffizienten zur Aktualisierung angewendet werden. Diese werden mit dem bis dahin aktuellen Katasterwert multipliziert, um auf diesem Weg den aktualisierten Wert zu erhalten. Diese Koeffizienten können für verschiedene Gemeinden oder Arten von Immobilien durch Verordnung unterschiedlich bestimmt werden.

Unter gewissen Voraussetzungen kann der Katasterwert von städtischen Immobilien einer Gemeinde ebenso durch die allgemeinen Haushaltsgesetze aktualisiert werden, indem man Koeffizienten nach dem Jahr des Inkrafttretens der entsprechenden Wertetabellen der Gemeinden anwendet.

Die häufig verschleppte Aktualisierung der Katasterwerte stellte in Boomzeiten des spanischen Immobilienmarkts insoweit kein negatives Faktum für viele Eigentümer dar, weil sie mit einer eher geringen Besteuerung einherging, welche sich nicht am Marktwert orientierte. Heutzutage ist es teilweise und in einigen Regionen sogar umgekehrt: Die während der vergangenen Krise durchgeführten Aktualisierungen wiesen auf einmal Werte aus, die sogar oberhalb des Marktwertes lagen.

In jedem Fall ist es empfehlenswert, bei Mitteilung neuer Katasterwerte diese überprüfen zu lassen, sofern der Anschein nahe liegt, dass hier seitens der Verwaltung mit überhöhten Wertansätzen gearbeitet wurde. Die Auswirkungen auf die laufenden und auch transaktionsbezogenen Steuern sind durchaus erheblich.

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