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Ferienimmobilie Erwerb | Mallorca | Privat oder Gesellschaft

Die Methode der Ermittlung der Bemessungsgrundlage richtet sich ausschließlich nach den geltenden spanischen Vorschriften, die sich aus dem Gesetz für steuerliche „Nicht-Residenten“ (Impuesto sobre la Renta de no Residentes - IRNR) ergeben. Dazu zwei wichtige Anmerkungen.

Eigenes Steuergesetz: In Spanien gibt es ein eigenes Gesetz welches nur die Besteuerung für steuerliche Nichtresidenten regelt. Ein solches Gesetz gibt es in Deutschland nicht.

Keine Veranlagung: Die deutschen Steuerpflichtigen sind es gewöhnt das sie ihre Steuererklärung beim Finanzamt einreichen. Diese wird dann in der „Veranlagungsstelle“ bearbeitet. Der Steuerpflichtige erhält nach der Bearbeitung einen Steuerbescheid in dem die zu zahlende Steuerlast ausgewiesen ist, die innerhalb einer bestimmten Frist zu bezahlen ist. Dieses System ist einem Spanier völlig fremd. In Spanien muss man im Rahmen der „Selbstliquidation“ die Steuer selber errechnen und dann zeitgleich mit der Einreichung der Steuererklärung (Modelo) die ausgerechnete Steuer bezahlen. Man erhält keinen Steuerbescheid! Als einzigen Nachweis hat man die selbst ausgefüllte Steuererklärung und den Nachweis der Zahlung.

Einkommensteuer für die selbstgenutzte spanische Immobilie, die sich im Eigentum eines deutschen Steuerbürgers befindet.

EIGENTUMSVERHÄLTNISSE: Direktes vollständiges Immobilieneigentum durch eine natürliche Person oder einer Personenvereinigung (z.B. Gesellschaft bürgerlichen Rechts oder Ehepaar) sowie Nießbrauch. Nicht zutreffend für bloßes Eigentum (= Eigentum einer nießbrauchbelasteten Immobilie).

FORMULAR UND FRIST: Die Frist zur Abgabe der Einkommensteuererklärung und Zahlung der Steuer läuft vom 01. Januar bis zum 31. Dezember des Folgejahres. Zu deklarieren mit dem “Modelo 210”. Achtung: Jeweils ein Formular pro (Mit-) Eigentümer und Immobilie mit eigenem Grundbucheintrag.

BEMESSUNGSGRUNDLAGE: 1,1% des Katasterwertes (Valor Catastral). Dieser Wert ist dem jährlich neu erteilten gemeindlichen Grundsteuerbescheid IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) zu entnehmen oder – falls dort nicht angegeben – bei der Gemeinde abzufragen. Der „Valor Catastral“ ist mit dem deutschen Einheitswert vergleichbar. Achtung: Wurde der Katasterwert vor mehr als 10 Jahren letztmalig revidiert, sind 2 % des Katasterwertes anzusetzen.

STEUERBERECHNUNG: Auf die Bemessungsgrundlage sind Steuern in Höhe von 19 % zu bezahlen (seit 2016). Dieser Steuersatz gilt nur, wenn der Steuerpflichtige eine amtliche Ansässigkeitsbescheinigung eines EU-Landes vorlegt. Ansonsten wird der Steuersatz für Nicht-EU-Bürger angewendet: 24 %.

ANRECHENBARE KOSTEN: Die Anrechnung jeglicher Kosten (Instandhaltung, Reparaturen, Finanzierungszinsen, Abschreibung etc. - nach deutschem Recht "Werbungskosten") ist bei der Selbstnutzungssteuer ausgeschlossen.

VERÄUSSERUNG: Wird die Immobilie veräußert, ist auf den ermittelten Gewinn in Spanien Einkommensteuer in Höhe von 19 % zu bezahlen. Dieser Steuersatz gilt seit dem 01. Januar 2016 und gilt pauschal für alle Nichtresidenten ungeachtet des Wohnsitzstaates.

PRAXISHINWEISE: Besteuert wird die Verfügbarkeit, nicht die faktische Nutzung durch den Eigentümer oder seine Familie. Die Steuer wird für jedes Jahr anteilig berechnet, d.h. wenn die Immobilie im Laufe des Jahres erworben oder veräußert wurde, oder wenn sie einen Teil des Jahres vermietet wurde, fällt die Selbstnutzungssteuer nur auf die Tage der Verfügbarkeit durch die Eigentümer an.

Das Thema der Vermögensteuer bedarf einer ausführlichen Betrachtung, damit die persönlichen Lebensverhältnisse bei einer zielführenden und steuerfreundlichen Struktur berücksichtigt werden.

RECHTSSTAND: September 2018

In Deutschland wird eine Kommanditgesellschaft (KG) steuerlich als Personengesellschaft behandelt. In Spanien wird die „sociedad comanditaria“ (Kommanditgesellschaft) als eine Kapitalgesellschaft behandelt und besteuert. Durch diese völlig unterschiedliche Behandlung in den beiden Ländern kommt es zu komplexen Fragestellungen. Diese Fragestellungen werden durch die Berücksichtigung des DBA zwischen den beiden Ländern, welches ab dem 01.01.2013 in Kraft ist, angereichert.

Einstufung der KG im spanischen Steuerrecht: Im Einkommensteuergesetz für Nichtresidenten (IRNR) gilt eine klare Regelung für „Körperschaften mit direkter Zurechnung der Einkünfte" (entidades en régimen de atribución de rentas). Insbesondere die verbindliche Auskunft V2175/2014 stellt klar, dass die deutschen Kommanditgesellschaften als solche betrachtet werden, unabhängig davon, dass die spanische „comanditaria“ eine Kapitalgesellschaft ist. Konkret kommt die verbindliche Auskunft zum Schluss, dass „die deutsche KG identische oder analoge juristische Eigenheiten wie die nach spanischem Gesetz gegründeten Körperschaften mit direkter "Zurechnung" zur natürlichen Person (Beteiligter/Anteilseigner) aufweist". Dies bedeutet, dass alle Regelungen des Einkommensteuergesetzes für Nichtresidenten, die für derartige Gesellschaften gelten, auf die deutsche KG anzuwenden sind. Dies ist der Schlüssel für die korrekte Lesart des IRNR im Hinblick auf Immobilienvermietung über eine deutsche KG.

Selbstgenutzte spanische Immobilie durch den/die Kommanditisten:

PRÄAMBEL: Da die deutsche KG für das spanische Finanzamt, wie in den Grundlagen beschrieben, nicht  existent ist, fällt eine Besteuerung der Selbstnutzung durch den/die Kommanditisten an, die bei Wohnobjekten für Kapitalgesellschaften als steuerpflichtiger Tatbestand nicht entstehen kann. In unserem Beispiel gehen wir von dem deutschen Regelfall aus, dass die GmbH nicht an der KG beteiligt ist.

EIGENTUMSVERHÄLTNISSE: Direktes Immobilieneigentum liegt bei der GmbH & Co. KG, die durch den Komplementär vertreten wird. Die Eigentumsanteile sind nach dem Regelungen im Gesellschaftsvertrag der KG aufgeteilt.

FORMULAR UND FRIST: Die Frist zur Abgabe der Einkommensteuererklärung und Zahlung der Steuer läuft vom 01. Januar bis zum 31. Dezember des Folgejahres. Zu deklarieren mit dem “Modelo 210”. Achtung: Jeweils ein Formular pro Kommanditist und Immobilie mit eigenem Grundbucheintrag.

BEMESSUNGSGRUNDLAGE: 1,1% des Katasterwertes (Valor Catastral). Dieser Wert ist dem jährlich neu erteilten gemeindlichen Grundsteuerbescheid IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) zu entnehmen oder – falls dort nicht angegeben – bei der Gemeinde abzufragen. Der „Valor Catastral“ ist mit dem deutschen Einheitswert vergleichbar. Achtung: Wurde der Katasterwert vor mehr als 10 Jahren letztmalig revidiert, sind 2 % des Katasterwertes anzusetzen.

STEUERBERECHNUNG: Auf die Bemessungsgrundlage sind Steuern in Höhe von 19 % zu bezahlen (seit 2016). Dieser Steuersatz gilt nur, wenn der Steuerpflichtige - hier der Kommanditist - eine amtliche Ansässigkeitsbescheinigung eines EU-Landes vorlegt. Ansonsten wird der Steuersatz für Nicht-EU-Kommanditisten angewendet: 24 %.

ANRECHENBARE KOSTEN: Die Anrechnung jeglicher Kosten (Instandhaltung, Reparaturen, Finanzierungszinsen, Abschreibung etc.) ist bei der Selbstnutzungssteuer ausgeschlossen.

VERÄUSSERUNG: Wird die Immobilie veräußert, ist auf den ermittelten Gewinn in Spanien Einkommensteuer in Höhe von 19 % zu bezahlen. Dieser Steuersatz gilt seit dem 01. Januar 2016 und gilt pauschal für alle Kommanditisten ungeachtet des Wohnsitzstaates.

PRAXISHINWEISE: Besteuert wird die Verfügbarkeit, nicht die faktische Nutzung durch den Kommanditisten. Die Steuer wird für jedes Jahr anteilig berechnet, d.h. wenn die Immobilie im Laufe des Jahres erworben oder veräußert wurde, oder wenn sie einen Teil des Jahres vermietet wurde, fällt die Steuer nur auf die Tage des Eigentums bzw. Leerstands an.

Das Thema der Vermögensteuer bedarf einer ausführlichen Betrachtung, damit die persönlichen Lebensverhältnisse bei einer zielführenden und steuerfreundlichen Struktur berücksichtigt werden.

Rechtsstand 9/2018

Es entsprach gängiger Praxis und Empfehlung, beim Kauf einer spanischen Ferienimmobilie eine deutsche GmbH als Eigentümerin der Immobilie "vorzuschalten", vorzugsweise, um spanische Wertzuwachs- und Erbschaftsteuern zu sparen, aber auch aus Gründen der Haftungsbeschränkung sowie der Anonymität.

Neue Rechtsprechung: Da mittlerweile die spanische Erbschaftsteuern aufgrund eines EUGH-Urteils für EU-Residenten signifikant reformiert wurde, ergibt sich nur noch bei sehr teuren Immobilien (u.U. wegen der Vermögensteuer) ein sinngebender Vorteil. Durch die neue BFH-Rechtsprechung zur verdeckten Gewinnausschüttung sind solche Konstruktionen auch mit einem hohen steuerlichen Risiko in Deutschland verbunden.

Steuerliche Konsequenzen: Wenn eine ausländische Kapitalgesellschaft in Spanien ausschliesslich Vermietungstätigkeiten ausübt und keine Betriebsstätte nach spanischen Recht begründet, ist eine Selbstnutzung - die nur für natürliche Personen möglich ist - ausgeschlossen. Das hat zur steuerlichen Konsequenz, dass die Behandlung der Nutzung durch den Anteilseigner oder nahestehenden Personen der GmbH ausschliesslich zu einer marktüblichen Jahresmiete (das ist die spanische Sicht der Dinge) vorgenommen werden kann. Damit sind die Nutzungsarten Selbstnutzung, Wohnvermietung und Ferienvermietung in Spanien gleich zu behandeln. 

Eigentumsverhältnisse: Das Immobilieneigentum liegt bei der deutschen GmbH die auch im Eigentumsregister eingetragen ist. Der Geschäftsführer der GmbH ist der Vertretungsberechtigte.

FORMULAR UND FRIST: Die deutsche GmbH hat pro Quartal eine Einkommensteuererklärung mit der entsprechenden Zahlung, jeweils am 20. nach Quartalsende einzureichen. Zu deklarieren mit dem “Modelo 210”. Es ist darauf zu achten, dass bei der Berechnung die Vorschriften des spanischen Körperschaftsteuergesetzes beachtet werden müssen.

Bemessungsgrundlage: Es ist die jährlich erzielte oder angemessene Miete für die "Selbstnutzung" anzusetzen. Die gesamten Aufwendungen (Werbungskosten nach deutschem Verständnis) sind in Abzug zu bringen. Da die Kosten nach den Vorschriften des Körperschaftsteuergesetzes angesetzt werden müssen, ist der AfA-Satz z.B. 2 % und nicht wie bei Privatpersonen bei 3 %. 

STEUERBERECHNUNG: Auf die Bemessungsgrundlage sind Steuern in Höhe von 19 % zu bezahlen (seit 2016). Obwohl die Vorschriften des Körperschaftsteuergesetz zu beachten sind, wird der Einkommensteuersatz für Nichtresidenten angewendet.

VERÄUSSERUNG: Wird die Immobilie veräußert, ist auf den ermittelten Gewinn in Spanien Einkommensteuer in Höhe von 19% zu bezahlen. Dieser Steuersatz gilt seit dem 01. Januar 2016. 

PRAXISHINWEISE: Das Thema der Vermögensteuer bedarf einer ausführlichen Betrachtung, damit die persönlichen Lebensverhältnisse bei einer zielführenden und steuerfreundlichen Struktur berücksichtigt werden.

Es sollten zwingend die Auswirkungen durch die neue BFH-Rechtsprechung hinsichtlich der vGA in Deutschland berücksichtigt werden.

Rechtsstand Sept. 2018

Die "Sociedad de Responsabilidad Limitada", umgangssprachlich S.L. genannt, ist eine spanische Kapitalgesellschaft die mit der deutschen, österreicher und schweizer GmbH zu vergleichen ist. Sie ist in Spanien sehr verbreitet, da sie einfach zu administrieren ist und ein Haftkapital (Gründungskapital) von nur 3.000 € hat. Die Methode der Ermittlung der Bemessungsgrundlage richtet sich ausschliesslich nach den geltenden spanischen Vorschriften, die sich aus dem Gesetz für "Impuesto sobre Sociedades" (Körperschaftsteuergesetz) ergeben.

Grundlagen: In Spanien muss man im Rahmen der „Selbstliquidation“ die Steuer für alle Steuerarten selber errechnen und dann zeitgleich mit der Einreichung der Steuererklärung (Modelo) die ausgerechnete Steuer bezahlen. Man erhält keinen Steuerbescheid! Als einzigen Nachweis hat man die selbst ausgefüllte Steuererklärung und den Nachweis der Zahlung. Da wir hier eine spanische Kapitalgesellschaft haben werden alle  „Vermietungsarten“ (Selbstnutzung, Wohnvermietung, Ferienvermietung und touristische Ferienvermietung) gleich behandelt, d.h. es ist eine Buchhaltung mit Gewinn- und Verlustrechnung und Bilanzen zu erstellen. Alle sonstigen Vorschriften und Gesetze (z.B. Sozialversicherung) sind zu beachten.

EIGENTUMSVERHÄLTNISSE: Direktes vollständiges Immobilieneigentum durch die spanische S.L.

FORMULAR UND FRIST: Zu deklarieren sind folgende Steuererklärungen: Modelo 036 - Anmeldung beim Finanzamt; Modelo 200 - Körperschaftsteuererklärung; Modelo 347 - Kontrollerklärung von Umsätzen über 3.000 €; Libor de Contable - Buchhaltungsbuch; Libor de Sozios - Gesellschafterbuch; Libor de Actas - Niederschriftenbuch. 

BEMESSUNGSGRUNDLAGE: Die Einnahmen sind als Erlöse zu berücksichtigen. Die Ausgaben sind abzugsfähig. Besonderes Augenmerk muss auf die Miethöhe gerichtet werden, wenn die Immobilie an den Gesellschafter oder Geschäftsführer oder eine nahestehende Person vermietet wird. Grundsätzlich gilt in Spanien, das die Marktmiete angesetzt werden muss. Da es in Spanien aber keinen Mietspiegel gibt, ist die Marktmiete teilweise schwer zu bestimmen. 

STEUERBERECHNUNG: Die Steuer beträgt 25 % auf den ermittelten Gewinn. 

VERÄUSSERUNG: Wird die Immobilie veräußert, ist auf den ermittelten Gewinn in Spanien Körperschaftsteuer in Höhe von 25 % zu bezahlen. 

PRAXISHINWEISE: Das Thema der Vermögensteuer bedarf einer ausführlichen Betrachtung, damit die persönlichen Lebensverhältnisse bei einer zielführenden und steuerfreundlichen Struktur berücksichtigt werden. Das gilt aufgrund der geltenden DBAs für deutsche Steuerbürger. Für Österreicher und Schweizer Steuerbürger fällt keine Vermögensteuer an. Bei deutschen Steuerbürger, die Anteilseigner einer spanischen S.L. sind, ist die neue BFH-Rechtsprechung zur vGA zu berücksichtigen.

RECHTSSTAND: September 2018

Die steuerliche Strukturberatung sollte gemeinsam mit den gesamten Schritten der Kaufabwicklung erfolgen. Nur so kann ein optimiertes Ergebnis erreicht werden. Die European Accounting hat für den gesamten Bereich der Kaufabwicklung und der Strukturierung ein eigenes Team von sechs Mitarbeitern, welches von der Geschäftsführerin Frau Yvonne Plattes geleitet wird. Bei einem betreuten Immobilienvermögen von knapp zwei Milliarden Euro unterliegen wir täglich dem Rütteltest der Praxis und haben somit nachhaltige Erfahrungen um Ihnen eine solide, inhaltstiefe und kenntnisreiche Begleitung bei der Umsetzung ihres Immobilienkaufes anzubieten. Unsere Dienstleistung erstreckt sich vom Erstkontakt mit dem Verkäufer, dem Options- oder Arrasvertrag, der umfänglichen sorgfältigen Prüfung des Kaufobjektes, Vorbereitung und Begleitung zum Notartermin bis hin zur gesicherten Eigentumsübertragung im Eigentumsregister. Nehmen Sie Kontakt mit yvonne@europeanaccounting.net auf und lassen sich unverbindlich beraten.

Yvonne Plattes
Projektleitung - Geschäftsführung

Clarissa Heiss
Assistentin der Geschäftsleitung

Antoni Morro
Asesor Fiscal - Steuerberater

Andreu Bibiloni
Asesor Fiscal - Steuerberater

Alba Fortunato
Gestoría

Malén Massip Gual
Gestoría

Curd Manthey
Architekt

Blanca Capellá
Abogada für Baurecht