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Energieeffizienz von Immobilien in Spanien

Mit der EG-Richtlinie 2002/91/EG, und der überarbeiteten Fassung 2010/31/ EU wurden die europäischen Mitgliedsstaaten verpflichtet, einen sogenannten Energieausweis für Neu- und Altbauten gesetzlich vorzuschreiben. Seit der Einführung der spanischen Baunormen CTE (CÓDICO TÉCNICO DE LA EDIFICADIÓN) im Jahr 2007 ist es bereits Pflicht, für Neubauten durch den Architekten eine Energiebedarfsberechnung erstellen zu lassen. Mit dem Erlass des königlichen Dekrets Nr. 235/2013 vom 5. April 2013 sind in Spanien von dieser Regelung nun auch alle Bestandobjekte betroffen, die vor dem Jahr 2007 erstellt wurden. Ziel der Einführung der neuen Gesetze ist die Reduzierung des CO2-Ausstoßes, sprich der Treibhausgase.

Man unterscheidet generell zwischen dem Energieverbrauch und dem Energiebedarf. In Spanien ist im Gegensatz zu Deutschland nur die Energiebedarfsberechnung zugelassen. Das Ergebnis wird in einer Plakette aufgezeigt, ähnlich wie bei Haushaltsgeräten. Anhand einer Skala wird die Immobilie klassifiziert, beginnend bei der Kategorie „A“ (geringer Verbrauch) bis hin zur Kategorie „G“ (hoher Verbrauch). Nach ersten Hochrechnungen anhand der bislang durchgeführten Berechnungen wurden nur 0,2 % aller überprüften Immobilien mit der höchsten Kategorie „A“ bewertet, ca. 50,4 % mit „E“. Seit dem 1. Juni 2013 ist jeder Verkäufer oder Vermieter einer Immobilie verpflichtet, dieses Zertifikat vorzulegen. Im Gegensatz zu anderslautenden Meldungen besteht diese Verpflichtung nicht erst bei Vertragsunterzeichnung oder auf Nachfrage, sondern bereits bei der Bewerbung der Immobilie (Zeitungsanzeigen, Internetplattformen, etc). Nicht betroffen von der Regelung sind Vermietungen oder Verkäufe, die bis zum 1. Juni 2013 erfolgten.
 

Der Regelung unterliegen alle zu Wohnzwecken genutzten Objekte, die vor dem Jahr 2007 erbaut wurden, aber auch öffentliche Gebäude wie Büros und Lokale. Ausgenommen sind lediglich Objekte, die weniger als 50 m2 Wohnfläche aufweisen, oder beispielsweise wenn die Mietdauer kürzer als 4 Monate/ Jahr ist. Weitere Ausnahmen sind z. B. religiöse Einrichtungen, historische Gebäude, Werkstätten oder landwirtschaftliche Anlagen.

Die Berechnung des Energiebedarfs von Gebäuden ist in Spanien ausschließlich Architekten, technischen Architekten, Ingenieuren und technischen Ingenieuren mit fundierten Kenntnissen in den dafür entwickelten Computerprogrammen (z.B. CE3 und CE3X) vorbehalten. Die schriftliche Ausfertigung der Energiebedarfsberechnung ist bei der zuständigen Behörde durch den Eigentümer einzureichen und registrieren zu lassen. Erst nach der Prüfung und Registrierung durch die Behörde ist das Zertifikat gültig.

Neben dem Baujahr und den zu diesem Zeitpunkt gültigen Normen sind Angaben über die Bauweise und die verwendeten Baumaterialien zu machen. Dies bezieht sich beispielsweise auf den Mauerwerksaufbau, Dachaufbau, Fenster und Fensteröffnungen, mögliche Wärmebrücken und auf die Ausrichtung des Gebäudes. Die hier ermittelten Daten geben Aufschluss über den Wärmedurchgangskoeffizienten (U-Wert) eines Bauteils, sprich dessen Wärmedämmeigenschaften. Hiernach kann berechnet werden, wieviel Energie notwendig ist, um ein Objekt zu heizen oder zu kühlen, bzw. wieviel Energie dabei durch schlechte Dämmeigenschaften verloren geht.

Neben den Informationen zur Gebäudehülle ist weiterhin noch die Gebäudetechnik detailliert aufzunehmen, wie beispielsweise die Heiz- und Kühltechnik, oder auch die Beleuchtung. Die Leistung/der Energieverbrauch der gebäudetechnischen Anlage ist meist noch problemlos anhand von technischen Datenblättern der Hersteller zu ermitteln. Schwieriger gestaltet sich dies aber oftmals bei der Berechnung der Konstruktion (Mauerwerksaufbau, Dachaufbau, etc.) von Objekten älteren Baujahrs. Liegen keine genauen Angaben durch vorhandene Planunterlagen, Baubeschreibungen, Rechnungen oder andere Nachweise über die Bauweise vor, sind diese Daten vor Ort zu ermitteln, zu schätzen oder als unbekannt zu bezeichnen. Diese Daten werden in die vorgegebenen Programme eingegeben, welche den Energiebedarf des Gebäudes automatisch berechnen.

Im Gegensatz zu Deutschland gibt es in Spanien im Prinzip keine Verpflichtungen. Selbst die schlechteste Energieeffizienzklasse führt nicht zu Sanktionen oder zur Verpflichtung, eine energetische Sanierung durchzuführen. Allerdings wird vermutet, dass Objekte mit mangelhaften energetischen Eigenschaften zukünftig schlechter vermietet oder verkauft werden können. Dies wiederum könnte zu einer Ankurbelung des Bauwesens in Spanien führen, da beispielsweise durch den Einbau von neuen Fenstern, das nachträgliche Anbringen eines Wärmedämmverbundsystems oder den Einbau regenerativer Energie die energetische Bewertung eines Gebäudes verbessert werden kann.

Mit Querverweisen auf die Verbraucherschutzgesetze und täglich neuen Veröffentlichungen werden Strafen von bis zu ca. € 600.000.- bei Nichteinhaltung des neuen Gesetzes angedroht, wobei Strafen zwischen € 300.- (geringe Vergehen) und € 6.000.- (schwere Vergehen) als wahrscheinlich erachtet werden. Als schwere Vergehen werden beispielsweise falsche Angaben in der Berechnung eingestuft, oder auch die Verwendung von gefälschten Zertifikaten. Erzielt der Zuwiderhandelnde einen Nutzen, der über den Betrag der entsprechenden Strafe hinausgeht, so wird eine Geldstrafe auferlegt, die dem erzielten Gewinn entspricht.

Mit Einführung des Energiezertifikats wurde ebenfalls, wie durch die EG-Richtlinie gefordert, ein Kontrollorgan eingeführt. Dieses führt stichprobenartig Überprüfungen der eingereichten Unterlagen durch, inklusive eines Ortstermins durch Ingenieure und Architekten der zuständigen Behörden. Die Einführung der Kontrollen ist unserer Ansicht nach auch zwingend erforderlich, da bereits die ersten gefälschten Zertifikate aufgetaucht sind. Die bislang höchste ausgesprochene Strafe beträgt € 4.000.-.

Neben Geldstrafen droht auch die Auflösung der Kauf- oder Mietverträge kommen, sollte das Zertifikat nicht ordnungsgemäß vorgezeigt oder übergeben werden.

Ein Energieeffizienzzertifikat muss für eine zu verkaufende Immobilie vorliegen. Hierbei handelt es sich um eine umweltrechtliche Vorschrift, die von der Europäischen Union vorgegeben wurde. Das Energieeffizienzzertifikat gibt dabei Auskunft darüber, welche Emissionswerte eine Immobilie aufweist. Während die Stufe der Energieeffizienz bisher ohne Bedeutung war, wird sich dies zumindest bei Immobilien, die in die Ferienvermietung gegeben werden, ändern. So wird in Zukunft ein Zertifikat der Stufe F für Gebäude, die vor dem 31.12.2017 erbaut wurden, und der Stufe D für Gebäude, die danach errichtet wurden, verpflichtend sein. Dieser Bestimmung müssen ALLE Ferienunterkünfte bis spätestens zum 01.08.2020 nachkommen.