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Due Diligence | Sorgfältige Prüfung | Immobilienkauf in Spanien

Traum oder Albtraum? Es ist kein Geheimnis das auf Mallorca und Ibiza so manche Immobilie nicht unbedingt alle baurechtlichen Vorschriften erfüllt. Mannigfaltige Rückbauten und/oder Abrissverfügungen sind ergangen und auch behördlich kontrolliert umgesetzt worden. Jeder, der sich mit dem Erwerb einer Immobilie auf diesen wunderbaren Inseln auseinandersetzt, sollte vor dem finalen Kauf beim Notar eine sorgfältige Prüfung (Due Diligence) der Immobilie durchführen. Egal ob ein Options- oder Arrasvertrag abgeschlossen wurde oder nicht, dieser Schritt ist ein entscheidender, der vor dem Erwerb einer Immobilie vorgenommen werden sollte. Ein weiterer Grund ist, dass nach dem Kauf einer Immobilie in Spanien die Möglichkeiten des Erwerbes hinsichtlich Rücktritt, Minderung und Schadensersatz beschränkt sind. Nur durch eine sorgfältige Prüfung vor dem Kauf der Immobilie kann ein möglicher Schäden abgewendet werden. Im Folgenden haben wir die wesentlichen Inhalte einer sorgfältigen Prüfung dargestellt.

Immobilienbesitz auf Mallorca entwickelt sich immer mehr zu einer nachhaltigen Vorsorge mit Fundament und hoher emotionaler Rendite. Die Vermeidung von Risiken beim Aufbau und Erhalt dieses Fundaments ist einer der Zielsetzungen unserer Tätigkeit. Bei einem aktuell (Febr. 2020) verwalteten Immobilienvermögen von über drei Milliarden Euro glauben wir schon sagen zu können, dass wir Erfahrung in diesem Bereich haben.

Im Rahmen der Anforderung und der Einsichtnahme in die bereitgestellten – oder auch zu beschaffenden – Dokumente erstellt unser Beraterteam für den potenziellen Investor einen „Bericht – Sorgfältige Prüfung“. Je nach dem Volumen der Transaktion kann dieser einen recht unterschiedlichen Umfang aufweisen, hat aber in der Regel immer denselben strukturellen Aufbau. Dazu gehören insbesondere die folgenden Punkte:

  • Beschreibung des Prüfungsauftrags und -umfangs
  • Grundsätzliche Informationen über die beabsichtigte Transaktion
  • Kernberichte zu den Analysen:
    • Rechtliche Prüfung
    • Baurechtliche & technische Prüfung
    • Finanzielle & steuerliche Prüfung
    • Gestaltungsberatung
  • Zusammenfassung des Ergebnisses und Handlungsempfehlung
  • Erstellung des zivilrechtlichen und steuerlichen Konzeptes
  • Anhänge

Im Rahmen der rechtlichen Prüfung wird eine umfassende Bestandsaufnahme sowohl der externen als auch der internen Rechtsverhältnisse der Immobilie dargestellt. Die rechtliche Prüfung stellt eine Art Fundament des gesamten Prozesses der „Sorgfältigen Prüfung“ dar, um andere Teilanalysen wie z.B. die finanzielle und steuerrechtliche Prüfung abzusichern. Die primäre Aufgabe ist die Risiko-Identifizierung im Bereich der Umsetzbarkeit der geplanten nachhaltigen Nutzung der Immobilie. Im Folgenden nennen wir einige wesentliche Prüffelder der rechtlichen Prüfung: 

Der privatschriftliche Vertrag: Im Art. 1278 des Código Civil (spanisches Zivilgesetzbuch Cc) ist geregelt, dass Verträge, gleich in welcher Form sie geschlossen werden, rechtswirksam sind, wenn die vertragswesentlichen Voraussetzungen des Art. 1261 Cc erfüllt sind. Diese Voraussetzungen sind die Einigung der Vertragsparteien, die Bestimmtheit des Vertragsobjektes und der Rechtsgrund des Geschäftes.

Beschreibung des Vertragsobjektes: Gemäß Art. 1261 Nr. 2 Cc ist Wirksamkeitsvoraussetzung eines Vertrages, dass das Vertragsobjekt genau beschrieben ist. Im Ley Hipotecaria (spanisches Hypothekengesetz) und dem Reglamento Hipotecario (spanische Ausführungsverordnung zum Hypothekengesetz) ist die Form der Beschreibung für Grundstücke vorgegeben: Die Gemarkung und die Größe sind anzugeben sowie die Art des Grundbesitzes mit einer genauen Grenzbeschreibung. Aus Sicherheitsgründen sollte man einen amtlichen Lageplan beifügen. Die Beschreibung in der Escritura muss deckungsgleich sein mit der bisherigen Beschreibung im Eigentumsregister. Andernfalls hat der Registerführer die beantragte Eintragung abzulehnen. 

Beschreibung eines unbebauten Grundstücks: Erwirbt man ein unbebautes Grundstück zu Bauzwecken, ist darauf zu achten, dass jegliche Errichtung eines Gebäudes einer vorherigen Baugenehmigung („licencia de obra“) bedarf.

Beschreibung eines unbebauten Grundstücks: Das spanisches Boden- und Städteordnungsgesetz vom 26.6.1992 („Ley sobre el régimen del suelo y ordenación urbana“) schreibt vor, dass nur dann, wenn eine Baugenehmigung vorgelegen hat, die Neubauerklärung im Eigentumsregister eingetragen werden kann. Bei Bauten, die vor diesem Zeitpunkt errichtet wurden, sollte man einen entsprechenden Nachweis fordern. Weiterhin gilt es, unbedingt zu überprüfen, ob die Angaben in der Neubauerklärung mit den tatsächlichen Bauten übereinstimmen.

Der Kaufpreis: Artikel 1445 Cc bestimmt, dass der Käufer zur Zahlung des Kaufpreises verpflichtet ist. Die Bedingungen, die vertraglich vereinbart sind, gelten für den Abwicklungsvorgang, der den Grundsätzen des Art. 1500 Cc folgt. Ist nichts vereinbart, gilt grundsätzlich die Übergabe der Sache als Zahlungszeitpunkt. Art. 1501 Nr. 3 Cc regelt die Verzugszinsen bei Zahlungsverzug.

Sachmängelhaftung: Art. 1484 Cc und Art. 1490 Cc regeln Verjährungsfristen und die Haftung für verborgene Mängel, nicht aber für den Käufer erkennbare Mängel. Die Sachmängelhaftung gilt für Altbauten, Neubauten und die Beschaffenheit von Grundstücken. Die Verjährungsfrist beträgt sechs Monate. Soll der Verkäufer erkennbare Mängel beheben müssen, so ist dies im Kaufvertrag ausdrücklich zu vereinbaren. 

Die Dezenalversicherung: Diese Versicherung ist seit Mai 2000 für Bauträger gesetzlich vorgeschrieben und sollte vom Käufer unbedingt abgefragt werden (Vorlage der Police). Es handelt sich um eine 10-jährige Haftungsgarantieversicherung gegen strukturelle Gebäudeschäden, die in diesem Zeitraum zutagetreten, und schützt somit die späteren Eigentümer. Sie muss vor Beginn der Zementierungsarbeiten abgeschlossen werden und betrifft sowohl Neubauten, als auch Umbaumaßnahmen, die den Charakter eines Gebäudes wesentlich beeinflussen.

Vorkaufsrechte: Im spanischen Recht kennen wir vertragliche und gesetzliche Vorkaufsrechte. Bei den vertraglichen Vorkaufsrechten wird in der Praxis meistens ein Options- oder Arrasvertrag eingesetzt. Es ist darauf hinzuweisen, dass der Optionsvertrag ein einklagbares Recht gibt. Dies schützt natürlich nicht davor, dass ein Betrüger mehrere Optionsverträge mit verschiedenen Interessenten über ein- und dasselbe Objekt abschließt. 

Vorkaufsrecht des Mieters: Ley 29/1994 de 24 noviembre de arrendamientos urbanos (spanisches Gesetz über städtische Vermietung) räumt dem Mieter einer Wohnung ein umfangreiches Ankaufs- und Vorkaufsrecht ein.

Vorkaufsrecht des Miteigentümers: Miteigentümer einer gemeinsamen Sache, also auch eines Grundstückes oder Appartements, haben ein Vorkaufsrecht. Beim Erwerb von Grundstücken, die zum Beispiel im Besitz einer Erbengemeinschaft sind, kann das eine außerordentliche Bedeutung erlangen. Wollen zwei oder mehrere Miteigentümer vom Vorkaufsrecht Gebrauch machen, können sie dies nur im Verhältnis zu dem Anteil tun, den sie an der gemeinsamen Sache haben (Art. 1522 Cc).

Vorkaufsrecht Finca Rústica: Nach Art. 1523 Cc haben die Eigentümer benachbarter Liegenschaften ein Vorkaufsrecht, wenn es sich bei dem Verkauf um eine Liegenschaft im äußeren Bereich (finca rústica) handelt, deren Größe 1 Hektar nicht übersteigt. Das Vorkaufsrecht des Nachbarn ist durch das Gesetz über die Modernisierung der landwirtschaftlichen Entwicklung vom 4.7.1995 erweitert worden. Nach Artikel 27 (Ley Nr. 19) besteht bei landwirtschaftlichen Grundstücken ein Vorkaufsrecht, wenn der verkaufte Grundbesitz kleiner ist als die doppelte Mindestfläche eines landwirtschaftlichen Grundbesitzes gem. Art. 23 dieses Gesetzes. Das Vorkaufsrecht kann innerhalb von 60 Tagen ab Benachrichtigung des Verkaufs, ansonsten innerhalb eines Jahres ab Eintragung des Verkaufs im Eigentumsregister ausgeübt werden. Derjenige, der das Vorkaufsrecht ausgeübt hat, darf den Grundbesitz innerhalb von sechs Jahren nicht veräußern.

Vorkaufsrecht der Gemeinde: Es besteht ein gemeindliches Vorkaufsrecht im öffentlichen Interesse gem. Art. 291 des LS (Ley sobre el régimen del suelo y ordenación urbana // spanisches Boden- und Städteordnungsgesetz).

Nießbrauch: Art. 476 ff. Cc regelt den Nießbrauch in Spanien. Insoweit ähnelt das spanische Recht sehr dem deutschen. Der Nießbraucher erhält das Recht, die betroffene Immobilie wie ein Eigentümer zu nutzen, d.h. dass er nicht nur das Recht der Nutzung wie ein Eigentümer erhält, sondern auch dessen Verpflichtungen erfüllen muss. Der Eigentümer hat nur das „bloße Eigentum“, während der Nießbraucher der „wirtschaftliche Eigentümer“

Hypotheken: Das spanische Hypothekenrecht kennt keine Briefhypothek, sondern nur Buchhypotheken. Im Gegensatz zum bisher beschriebenen Grundstücksrecht wird die Hypothek erst wirksam, wenn die Escritura, mit der die Hypothek errichtet werden muss, im Grundbuch eingetragen worden ist (Art. 1875 Abs. 1 Cc, 145 L.H.). Artikel 140 L.H. lässt zu, dass man in der Hypotheken-Bestellungsurkunde die persönliche Haftung des Schuldners nur auf die mit der Hypothek belasteten Grundstücke beschränkt, sodass ein darüber hinaus bestehendes Vermögen des Schuldners nicht in Anspruch genommen werden kann (hipoteca con responsabilidad limitada).

Die bau- und planungsrechtliche „Sorgfältige Prüfung“ ist eine Untersuchung aller Aspekte, die beim Kauf einer Immobilie – hier im Speziellen auf den Balearen – zu berücksichtigen sind und die Einfluss auf deren bau- und planungsrechtliche Situation haben können, sowie der Dokumente und Genehmigungen, über welche die Immobilie verfügen sollte. Im Folgenden wird ein kurze Zusammenfassung dieser bau- und planungsrechtlichen Aspekte aufgestellt:

  • Baugenehmigung
  • Die baulichen Abnahmen durch die am Bau beteiligten Architekten und Bauingenieure, versehen mit den Gegenzeichnungen der jeweiligen Kammern
  • Bauabnahme seitens der Gemeinde
  • Grundsteuerbescheid (aus dem z.B. auch die Katasterreferenz hervorgeht) und der entsprechende Zahlungsnachweis
  • Bei Wohngebäuden die “Cédula de Habitabilidad” (Bewohnbarkeitsbescheinigung) – diese hat eine Gültigkeit von 10 Jahren und es gibt 3 verschiedene Verfahren zur Ausstellung: der Erstbezug, die Erneuerung und wegen Nichtvorhandenseins z.B. bei älteren Gebäuden
  • Für Nichtwohngebäude sind die entsprechenden Betriebserlaubnisse vorzulegen
    • Bescheinigung über den Elektroanschluss
    • Bescheinigung über den Wasseranschluss
    • Bescheinigung über den Gasanschluss (sofern vorhanden)
    • Bescheinigung über den Kanalanschluss
  • Das sogenannte “Libro de Edificio” (Gebäudebuch), dies beinhaltet unter anderem:
    • Benutzungs- und Instandhaltungsanweisungen
    • Installationspläne (Elektroinstallationen, Warm- und Kaltwasserinstallationen, Heizung, Lüftung und Klimatisierung sowie Gasinstallationen.

Identifizierung der Immobilie: Die Lagebeschreibung der Immobilie sollte so beschaffen sein, dass diese eindeutig zu identifizieren ist. Wenn das Objekt nach der im Grundbuch eingetragenen Beschreibung nur mit Mühe auffinden ist, ist diese unzureichend. Gerade bei ländlichen Anwesen im Außenbereich ist das öfter der Fall. Hier sollten die Gebiets- und Parzellennummer angegeben sein (vergleichbar mit den Nummern von Flur und Flurstück). 

Grenzbeschreibungen: Die Grenzbeschreibungen müssen dergestalt sein, dass sie unmissverständlich nachzuvollziehen sind, da sonst eine Prüfung der Grundstücksfläche schwer möglich ist. Sind die Grenzbeschreibungen eindeutig und stimmen sie mit dem Lageplan überein, kann anhand dessen die Grundstücksfläche geprüft werden.

Bauliche Anlagen: In Spanien wird üblicherweise jedes Gebäude im Grundbuch genau beschrieben im Hinblick auf Flächen, Geschossigkeit und Nutzung der jeweiligen Immobile. Der Eintrag erfolgt in der Regel auf der Basis einer sogenannten Neubauerklärung, kurz DON („Declaración de Obra Nueva“).

Lasten und Dienstbarkeiten: Öffentliche Förderungen, die es auch in Spanien gibt, bedingen eine Einschränkung der möglichen Vermarktung der Immobilie. Diese sollten wie andere Lasten und Dienstbarkeiten auch im Grundbuch aufgeführt sein. Hier findet man z. B. Wegerechte zur Erschließung des zu untersuchenden Grundstücks oder der anliegenden bzw. solche zur Versorgung der Grundstücke und andere.

Katasterreferenz: Die Katasterreferenz dient der offiziellen Identifizierung von Immobilien. Sie besteht aus einem alphanumerischen Code, der vom Katasteramt zugewiesen wird, sodass jede Immobilie eindeutig zugeordnet werden kann. Die Katasterreferenz besteht aus 20 Ziffern bzw. Buchstaben.

Vorhandene bauliche Anlagen: Im Rahmen der Ortsbegehung ist die Übereinstimmung der baulichen Anlagen den im Grundbuch beschriebenen anhand von zur Verfügung gestellten Plänen bzw. durch Aufmaß zu klären. Für den Fall, dass keine Bestandspläne zur Verfügung stehen, gibt es die Möglichkeit, Kopien der Pläne zu beantragen, die sich in der Bauakte der Gemeinde befinden. Dies empfiehlt sich vor allem in jenen Fällen, in denen eine Einsicht in die Bauakte ohnehin ratsam ist.

Gegenüberstellung der Flächen: Die Gegenüberstellung der im Grundbuch eingetragenen Flächen von Grundstück und baulichen Anlagen mit denen laut Kataster und den real vorhandenen geben Aufschluss über deren Übereinstimmung bzw. Diskrepanzen.

Baurechtliche Situation: Die Feststellung der tatsächlich vorhandenen Flächen ist Grundlage für die Prüfung des Maßes der baulichen Nutzung und der damit verbunden Einhaltung oder Überschreitung der erlaubten maximalen Ausnutzung des Grundstücks. Die vorangegangene Identifizierung der Immobilie ist Voraussetzung für deren Lokalisierung im Bebauungsplan.

Bauvolumen (GFZ / GRZ):  Die anzuwenden Parameter für eine mögliche Bebauung sind die folgenden: Der Koeffizient der sogenannten “Ocupación” gibt den Anteil des Grundstücks in % wieder, der von baulichen Anlagen bedeckt sein darf und entspricht der im deutschen Baurecht üblichen Grundflächenzahl GRZ. Die sogenannte “Edificabilidad” – also Bebaubarkeit – gibt die maximale Bruttogrundfläche, d.h. die Summe aller Geschossflächen in Bezug auf die Grundstücksfläche in m2/m2 Grundstück an, und entspricht der im deutschen Baurecht üblichen Geschossflächenzahl GFZ. In älteren Bauordnungen ist u.U. tatsächlich noch vom Bauvolumen in m3 die Rede. Faktisch wenden die Bauämter in diesen Fällen zur Vereinfachung des Nachweises oft eine mittlere Geschosshöhe von 3 m an. In manchen Fällen gibt es maximale Bauvolumen pro Grundstück und/oder Baukörper obwohl die “Edificabilidad” (GFZ) rechnerisch eine größere Ausnutzung zulassen würde. 

Resultat der Prüfungen: Bei der baurechtlichen Prüfung können sich unterschiedlichste Szenarien ergeben. In der Regel ergeben sich aber die folgenden typischen Situationen:

  • Die vorhandene Bebauung wurde mit Baugenehmigung erstellt und ist nach aktueller Bauordnung genehmigungsfähig.
  • Die vorhandene Bebauung wurde mit Baugenehmigung erstellt und ist nach aktueller Bauordnung ganz oder teilweise nicht genehmigungsfähig.
  • Die vorhandene Bebauung wurde ganz oder teilweise ohne Baugenehmigung erstellt und ist nach aktueller Bauordnung genehmigungsfähig.
  • Die vorhandene Bebauung wurde ganz oder teilweise ohne Baugenehmigung erstellt und ist nach aktueller Bauordnung ganz oder teilweise nicht genehmigungsfähig.

UNTERLAGEN BAUABSCHLUSS

1. Bauabschlussbescheinigung, geprüft durch die Architektenkammer (COAIB) oder die Berufskammer der technischen Architekten (COAATMCA).

  • Bauabschlussbescheinigung und Bewohnbarkeitsbescheinigung (Bauleitung) 
  • Änderungen
  •  Nutzungs- und Instandhaltungsanweisungen– I

2.  Bewohnbarkeitsbescheinigung (INSELRAT – CONSELL DE MALLORCA)

  • Antragsformular mit markiertem Kästchen „Erstbezug“
  • Unterlagen zum Nachweis des Eigentums (notarielle Urkunde, Grundbuchbescheinigung etc.)
  • Baugenehmigung der Gemeinde (Erstgenehmigung, Verlängerungen, Lizenzen über Änderungen…)
  • Bauabschlussbescheinigung und Bewohnbarkeitsbescheinigung (Bauleitung)
  • Aktuelle Fotos der Fassaden, datiert und unterschrieben durch den Techniker
  • Lageplan des Gebäudes mit Katasterdaten, unterschrieben durch den Techniker

3.   Katastererklärung (Vordruck 902-N)  (KATASTERAMT)

  • Offizielles Ausweisdokument (NIE)
  • Original und Kopie oder beglaubigte Kopie der notariellen Neubauerklärung (1) Sofern diese Urkunde ausgestellt wurde.
  • Original und Kopie der Bauabschluss-bescheinigung und der Bewohnbarkeits-bescheinigung (von der Bauleitung geprüft)
  • Foto des ganzen Gebäudes, in Farbe und mit den Maßen 10 x 15 cm (2) Wenn das Gebäude über mehr als eine Fassade verfügt, wird jeweils ein Foto von jeder Fassade vorgelegt.
  • Lageplan
  • Maßzeichnung der Parzelle mit Angabe der Flächen
  • Maßzeichnungen der einzelnen Stockwerke mit Angabe der bebauten Flächen
  • Material- und Qualitätsbeschreibung des ausgeführten Projekts.
  • Unterlagen zum Nachweis der Kosten für die Ausführung des Bauvorhabens (3) Erforderlich ist die Abrechnung und somit das Abnahmeprotokoll – A

4.    Genehmigung zum Erstbezug (RATHAUS)

  • Antragstellung
  • Bauabschlussbescheinigung und Bewohnbarkeitsbescheinigung (von der Bauleitung geprüft) 
  • Bewohnbarkeitsbescheinigung – 2
  • Bescheinigung des Technikers oder Installateurs darüber, dass das doppelte Wasserversorgungsnetz ausgeführt wurde.
  • Katastererklärung (Vordruck 902-N) – 3
  • Nutzungs- und Instandhaltungsanweisungen mit Bestätigungsvermerk – I

5.   Gebäudebuch (BAUTRÄGER)

  • Überblick der Gebäudedaten und Eigenschaften
  • Fotos
  • Genehmigungen
  • Beteiligte Unternehmen/-er
  • Garantien 
  • Nutzungs- und Instandhaltungsanweisungen mit Bestätigungsvermerk – I

6.    Neubauerklärung (NOTAR)

  • Genehmigungen
  • Bescheinigung der Beschreibung des Architekten
  • Geolokalisierung
  • Bescheinigung über die Energieeffizienz
  • Zehnjährige Bauversicherung
  • Gebäudebuch – 5
  • Grundbuchauszug
  • Wert des Bauvorhabens

A Abnahmeprotokoll (BAUTRÄGER + BAUUNTERNEHMER)
I Nutzungs- und Instandhaltungsanweisungen (BAULEITUNG)

DOCUMENTACIÓN FINAL DE OBRA

1.    Visado Certificado final de obra (COAIB / COAATMCA).

  • Certificado del final de obra y de habitabilidad (Dirección facultativa)
  • Modificaciones
  • Instrucciones de uso y mantenimiento - I

2.    Cédula de habitabilidad (CONSELL DE MALLORCA)

  • Formulario de solicitud con casilla “Primera ocupación” marcada
  • Documentación acreditativa de la propiedad (escritura de propiedad, certificado registral etc.)
  • Licencia municipal de obras (licencia inicial, prórrogas, licencias de modificaciones…)
  • Certificado de final de obra y de habitabilidad (Dirección facultativa)
  • Fotografía actual de fachadas, fechada y firmada por el técnico
  • Plano del emplazamiento del edificio, con datos catastrales, firmado por el técnico

3.    Declaración catastral (Impreso 902-N) (CATASTRO)

  • Documento oficial de identidad (NIE)
  • Original y fotocopia, o copia cotejada, de la escritura de obra nueva (1) En caso de que se haya otorgado este documento.
  • Original y fotocopia del certificado de final de obra y de habitabilidad (Dirección facultativa), visado
  • Fotografía del edificio completo, realizada en color y tamaño 10 x 15 cm (2) Si el edificio tiene más de una fachada, se aportará una fotografía de cada una de las fachadas. 
  • Plano de emplazamiento
  • Plano de la parcela, acotado e indicando superficies
  • Planos acotados por planta con las superficies construidas
  • Memoria de materiales y calidades del proyecto ejecutado
  • Documentación acreditativa del coste de ejecución material de las obras (3) Hace falta la liquidación por tanto el Acta de recepción - A

4.    Licencia de primera ocupación (AYUNTAMIENTO)

  • Instancia de solicitud
  • Certificado de final de obra y de habitabilidad (Dirección facultativa) visado – 1
  • Cédula de habitabilidad – 2
  • Certificado del técnico o instalador que se ha ejecutado la doble red de suministro de aguas
  • Declaración catastral (Impreso 902-N) – 3
  • Instrucciones de uso y mantenimiento visado - I

5.    Libro del edificio (PROMOTOR)

  • Datos reseña y propiedad
  • Fotografías
  • Licencias
  • Agentes
  • Garantías 
  • Instrucciones de uso y mantenimiento visado - I

6.    Declaración de obra nueva (NOTARIO)

  • Licencias
  • Certificado descripción arquitecto
  • Geolocalización
  • Certificado de eficiencia energética
  • Seguro decenal
  • Libro del edificio – 5
  • Nota registral
  • Valor de la obra

A Acta de recepción (PROMOTOR + CONSTRUCTOR)
I Instrucciones de uso y mantenimiento (DIRECCIÓN FACTULTATIVA)

Bautechnische Mängel gehören zu den wichtigsten Problemfeldern für Immobilienkäufer. Gerne geben wir Ihnen eine kurze Auflistung jener Baufehler wieder, die wir während unserer langjährigen Tätigkeit auf Mallorca am häufigsten festgestellt haben:

  • Mangelhafte oder zu kleine Entwässerungsleitungen führen zum Beispiel bei Flachdächern, Terrassen, Balkonen und Einfahrten regelmäßig zu Wasserstaus und somit zu Problemen. Auch Grundstücksentwässerungen lassen oft zu wünschen übrig. Unterschätzen Sie nicht, wie stark es auf den Balearen gelegentlich regnen kann.
     
  • Mangelhafte oder fehlende plastoelastische Fugenausbildungen sind vor allem in Bädern wichtig: Dehnungs- oder Dichtungsfugen sorgen dafür, dass keine Risse entstehen und keine Feuchtigkeit eindringt.
     
  • Falsches Material für Trockenbauwände und -decken – Thema Gipskarton (vulgo: Rigips), wobei Trockenbauwände und -decken auch aus anderem Material bestehen können, z.B. zementären Werkstoffen. Wichtig: Es darf nicht das falsche Material sein. So hat Gipskarton in Nassräumen nichts verloren, ansonsten drohen Rissbildungen und Schimmel. Und für Feuchträume (nicht Nassräume!) gibt es einen eigenen Spezial Gipskarton.
     
  • Mangelhafte Abdichtung von Nass- und Feuchträumen – Der Klassiker: Eine Dusche, die unter dem Fliesenbelag keine ordentliche Abdichtung hat. Ob ein Fliesenbelag dicht hält, hängt von den Fugen ab. Wenn diese nicht einwandfrei beschaffen sind (d.h. korrekt verarbeitet und regelmäßig erneuert), sickert früher oder später das Wasser durch.
     
  • Mangelhafte Untergrundvorbereitung bei Oberflächenbearbeitungen – Wenn sich Fliesen lösen oder der Putz sich ablöst, hat der Handwerker den Untergrund nicht korrekt vorbereitet. Grundieren ist das Mantra der Oberflächenbearbeitung. Wer z.B. eine von Bauarbeiten verschmutzte Fassade streicht, ohne den Untergrund gereinigt und vorbereitet zu haben, wird sich nur kurz über die Farbe freuen können – die Farbe bindet sich mit dem Dreck anstatt mit der Wand. Die Folge: Sie löst sich sehr bald ab. 
     
  • Mangelhafte Horizontal- und Vertikalsperren – Im Volksmund Abdichtungen genannt. Beispiele: Dächer, Terrassen. Ein Rohr führt durch die Außenhaut des Gebäudes und lässt Wasser rein – Leerrohre für Elektroleitungen, wie sie in Spanien verpflichtend sind, können bei unsachgemäßem Anlegen ein wahres Einfallstor für Wasser darstellen. Diese Rohre sind nicht wasserdicht, werden jedoch oft durch die Außenhaut des Gebäudes ins Erdreich geführt. Wenn es regnet, fließt das einsickernde Wasser direkt durch das Rohr ins Haus.
     
  • Fenster und bodentiefe Terrassentüren ohne ordentliche Abdichtung – Dichtungen gegen Wind und Wasser lassen oft zu wünschen übrig. Als Allzweckwaffe gegen Lücken verwenden manche Handwerker gerne Bauschaum, dieser ist jedoch nicht als Dichtungsmittel geeignet.
     
  • Wenn Maurer sich an einer Wand vergehen … Selbst tragende Wände sind nicht vor Anwandlungen mancher Handwerker sicher, die unter dem Motto „no pasa nada“ (passiert schon nichts) Löcher und Schlitze fabrizieren und damit sogar die Statik aus dem Gleichgewicht bringen können. Auch an nichttragenden Wänden ist nicht alles erlaubt.
     
  • Materialverarbeitung bei zu hohen Temperaturen oder starkem Wind – Praktisch jeder Hersteller gibt in der Verarbeitungsanleitung an, in welchem Temperaturbereich sein Material zu verarbeiten ist. Werden diese Vorgaben nicht eingehalten, kann das gravierende Folgen haben. Und genau darin liegt das Problem, wenn etwa auf Mallorca von Juni bis September ohne Blick aufs Thermometer auf der Baustelle angerührt und gemischt und angebracht wird. Sind die Temperaturen zu hoch oder bläst ein starker Wind, trocknet das Material zu schnell. Bei Putz beispielsweise führt das dazu, dass sich das Material nicht mit dem Mauerwerk verbindet und es kommt zu spinnwebenartigen Rissen. Profis reagieren auf derartige widrige Klimaverhältnisse, indem sie mit einem Schlauch das Material nässen oder die Oberfläche mit einer Plane schützen. Damit verhindern sie ein zu rasches Austrocknen und gewährleisten eine korrekte Verarbeitungsqualität.

Bei der finanziellen Prüfung ist zunächst der Kaufpreis ausschlaggebend. Zum Kaufpreis, der in der notariellen Urkunde benannt ist, kommen noch die Erwerbsnebenkosten hinzu. Dazu zählen auf Mallorca folgende Positionen:

Die Grunderwerbsteuer: Die Übetragung von Immobilieneigentum in der Form, dass Gesellschaftsanteile verkauft werden, um damit Grunderwerbsteuer zu sparen, ist nicht mehr möglich! Sogar die Einbringung einer Immobilie in eine Gesellschaft mit dem gleichen Anteilseigner ist nunmehr mit Grunderwerbsteuer belastet. Die Steuersätze finden Sie HIER. Eine Berechnung der Höhe der Grunderwerbsteuer können Sie auf unserem Grunderwerbsteuerrechner vornehmen.

Grunderwerbsteuer bei Möbelkauf: Die auf Mallorca verkauften Häuser werden häufig möbliert verkauft. Der für die Möbel wird dann außerhalb der eigentlichen Kaufurkunde abgebildet und bezahlt. Auf Mallorca sind vom Erwerber 4 % Grunderwerbsteuer zu bezahlen.

Die Wertzuwachssteuer: Plusvalía Municipal – ist eine von den Gemeinden erhobene Steuer. Sie findet ihre gesetzliche Regelung in den Artikeln 105 bis 111 des Gesetzes 39/1988 vom 28. Dezember 1988. Dieses Gesetz regelt die Erhebung der lokalen, gemeindlichen Steuern. Besteuert wird der Wertzuwachs von Grund und Boden in der jeweiligen Gemeinde, wobei der Zeitraum seit dem letzten Eigentumswechsel der Immobilie gilt. Der Oberste Spanische Gerichtshof (Tribunal Supremo) hat im März 2012 diese häufig angewendete Verlagerung der Bezahlung hin zum Käufer für nichtig erklärt. Als Begründung wird insbesondere angeführt, dass es sich nicht um eine individuell vertraglich verhandelbare Vereinbarung handelt. Weiterhin – so lautet die Begründung – sehen auch die spanischen Verbraucherschutz-Bestimmungen die Nichtigkeit solcher Klauseln vor. FAZIT: Diese Steuer ist seit März 2012 vom Verkäufer zu entrichten. Sollte trotzdem eine andere Zahlung vereinbart werden, hat der Käufer ein Rücktrittsrecht vom Kaufvertrag!

Umsatzsteuer-Umkehr: Das Thema der Umsatzsteuer ist beim Erwerb/ Neubau oder auch um Ausbau/Umbau wichtig da man entweder  21 % oder 10 % IVA (Umsatzsteuer) zu zahen hat. Seit dem 31. Oktober 2012 gilt auch eine Neufassung des Umsatzsteuergesetzes (Ley del IVA, Gesetz 7/2012, Artikel 84), mit der die Umkehr der Umsatzsteuerpflicht (Inversión del Sujeto Pasivo) in Kraft getreten ist. Alle Unternehmer im Sinne der Umsatzsteuer haben diese Vorschriften anzuwenden. Betroffen sind Bauträger, Bauunternehmer und das gesamte Ausbaugewerbe.

Grundsteuer: In Spanien belegene Grundstücke unterliegen der Grundsteuer IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles). Die Grundsteuer steht ausschließlich der jeweiligen Gemeinde zu und wird von dieser auch mit einem eigenen Bescheid, der von der Gemeinde erstellt und zugestellt wird, erhoben. Die Bemessungsgrundlagen sind einerseits der Katasterwert des jeweiligen Grundstückes und Gebäudes und andererseits der gemeindlich festgesetzte Steuersatz.

Maklerhonorar: In Spanien wird das Honorar für die Vermittlung der Immobilie vom Veräußerer gezahlt und führt damit für den Erwerber zu keinen zusätzlichen Erwerbsnebenkosten. Dass der Veräußerer diesen Betrag in seiner Kalkulation berücksichtigt und somit indirekt den Kaufpreis beeinflusst, bedarf sicherlich keiner gesonderten Erläuterung. Üblicherweise bezahlt der Veräußerer an den Makler eine Vermittlungsgebühr zwischen 5 % - 6 % zzgl. der gesetzlichen IVA (Mehrwertsteuer) von derzeit 21 %.

Notargebühren & Grundbuchkosten: Als Faustregel sollte man 1,0 % des Kaufpreises kalkulieren.

Finanzierung: Sollte der Kaufpreis durch ein Hypothekendarlehen mitfinanziert werden, sind evtl. noch Kosten für die Finanzierungsvermittlung zu zahlen. Zu beachten ist, dass die Eintragung einer Hypothek ins spanische Eigentumsregister eine sogenannte Stempelsteuer in Höhe von 1,2 % auf die gesamte Haftungssumme  (Hypothekenbetrag zzgl. evtl. anfallende Zinsen & Gebühren) auslöst. Gem. neuer Rechtsprechung (Nov. 2018) ist die Stempelsteuer von den Banken zu zahlen. Diese werden das aber in die Finanzierung mit einrechnen.

Nachdem die wesentlichen Grundlagen der Immobilie erfasst und bewertet sind, die Kaufentscheidung auch weiterhin besteht, müssen die persönlichen Gegebenheiten der Käuferseite diskutiert, bewertet und optimiert werden. Es erfolgt eine Analyse der Lebenszyklen (Erwerb, Nutzung, Schenkung, Erbe, Verkauf) der Immobilie. Damit eine fundierte und zukunftsfähige Struktur gefunden wird, empfehlen wir unbedingt den Kontakt mit dem heimischen Steuerberater. Nur mit einer länderübergreifenden Betrachtung und Optimierung kann eine sinnstiftende Gestaltungsberatung erfolgen. Weitere Aspekte die berücksichtigt werden, sind die

  • Vermögensteuer 
  • Erbschaft- und Schenkungsteuer
  • Einkommensteuer während der Nutzungsphase
  • Steuerbelastung beim Verkauf
  • Risikobetrachtung beim Kauf über eine Gesellschaft
  • Niessbrauch

Die European Accounting hat für den gesamten Bereich der Kaufabwicklung ein eigenes Team von sechs Mitarbeitern, welches von der Geschäftsführerin Frau Yvonne Plattes geleitet wird. Bei einem betreuten Immobilienvermögen von drei Milliarden Euro unterliegen wir täglich dem Rütteltest der Praxis und haben somit auch nachhaltige zivil- und baurechtliche Erfahrungen um Ihnen eine solide, inhaltstiefe und kenntnisreiche Begleitung bei der Umsetzung ihres Immobilienkaufes anzubieten. Unsere Dienstleistung erstreckt sich vom Erstkontakt mit dem Verkäufer, dem Options- oder Arrasvertrag, der umfänglichen sorgfältigen Prüfung des Kaufobjektes, Vorbereitung und Begleitung zum Notartermin bis hin zur gesicherten Eigentumsübertragung im Eigentumsregister. Nehmen Sie Kontakt mit yvonne@europeanaccounting.net auf und lassen sich unverbindlich beraten.

Yvonne Plattes
Projektleitung - Geschäftsführung

Clarissa Heiss
Assistentin der Geschäftsleitung

Antoni Morro
Asesor Fiscal - Steuerberater

Andreu Bibiloni
Asesor Fiscal - Steuerberater

Alba Fortunato
Gestoría

Malén Massip Gual
Gestoría

Curd Manthey
Architekt

Blanca Capellá
Abogada für Baurecht