Skip to main content

Contrato de Arras | Anzahlungsvertrag | Immobilienkauf Spanien

Der Anzahlungsvertrag (Contrato de Arras) ist ein Privatvertrag zur Sicherung der Kaufabsicht und Reservierung einer Immobilie. Zum Zeichen dafür wird eine Anzahlung auf das künftige Kaufgeschäft geleistet. Die Übergabe der Anzahlung kann auf unterschiedliche Weise erfolgen und die zum Verkauf stehende Immobilie kann verschiedenen Steuersätzen unterliegen. Diese Aspekte werden in den nachstehenden Punkten analysiert: Bei Warenlieferungen wird die Umsatzsteuer grundsätzlich mit der Bereitstellung der übertragenen Ware an den Käufer fällig (Artikel 75, Abs. 1 des spanischen Umsatzsteuergesetzes 37/1992). Handelt es sich um den Verkauf einer Immobilie, wird die Umsatzsteuer zum Datum der Unterzeichnung der Kaufurkunde vor dem Notar fällig, es sei denn, dass in der Kaufurkunde ausdrücklich ein anderer Zeitpunkt der Übergabe vereinbart ist (Artikel 1.462 des spanischen Zivilgesetzbuches). Sollten jedoch Zahlungen im Vorfeld der Eigentumsübertragung stattfinden (wie im Falle von Anzahlungsverträgen), so wird die Umsatzsteuer fällig, sobald die Zahlung des vereinbarten Vorauszahlungsbetrages beim Verkäufer eingeht (Artikel 75, Abs. 2 des spanischen Umsatzsteuergesetzes 37/1992). Zu diesem Zeitpunkt muss der Verkäufer eine Rechnung ausstellen und die angefallene Umsatzsteuer in der entsprechenden Steuerperiode entrichten. 

MERKE: Wird jedoch vereinbart, dass die Vorauszahlung des Käufers nicht dem Konto des Verkäufers sondern dem Treuhandkonto des Notars oder eines Dritten gutgeschrieben werden soll, so wird keine Umsatzsteuer fällig, da der Verkäufer diesen Teil der Vorauszahlung nicht erhalten hat. Entscheidend für die Entstehung der Umsatzsteuerschuld bei Leistung der vereinbarten Anzahlung ist der Zeitpunkt, zu dem der Verkäufer tatsächlich über das Geld verfügt. Der auf den Anzahlungsvertrag anzuwendende Umsatzsteuersatz entspricht dem Satz, der auf den Verkauf des zu veräußernden Objekts angewandt wird, unabhängig vom Zustand der Immobilie zum Zeitpunkt der Formalisierung des Anzahlungsvertrages (verbindliche Auskunft V1665/2007). Wird also eine gebrauchte Immobilie verkauft, die keiner Umsatzsteuerpflicht unterliegt, und kann der Käufer nicht auf die Umsatzsteuerbefreiung verzichten, dann unterliegt der Anzahlungsvertrag keiner Umsatzsteuerpflicht, da der künftige Verkauf der Immobilie von der Umsatzsteuer befreit ist (verbindliche Auskunft 1265/2002).

Wenn beispielsweise ein Bauträger am Bau eines zu Wohnzwecken bestimmten Gebäudes arbeitet und im Verlauf der Bauarbeiten einen Anzahlungsvertrag mit einem Verkäufer schließt, dann wird auf den im Anzahlungsvertrag vorgesehenen Betrag, keine Umsatzsteuer zum Satz von 21 % aus dem Verkauf eines im Bau befindlichen Objekts erhoben, sondern eine Umsatzsteuer zum Satz von 10 % da es sich bei der in Frage kommenden Immobilie um eine Erstübergabe einer fertiggestellten Wohnimmobilie handelt. Die auf den vereinbarten Anzahlungsbetrag anfallende Umsatzsteuer wird zum Zeitpunkt des Geldeinganges beim Verkäufer fällig. Sofern der Verkäufer aus irgendeinem Grund nicht über diesen Betrag verfügen kann, wird auch keine Umsatzsteuer fällig. Der anzuwendende Steuersatz hängt außerdem vom Steuersatz bzw. der
möglichen Befreiung ab, der auf den künftigen Verkauf der Immobilie angewandt wird und zwar unabhängig vom Steuersatz, der zum Zeitpunkt der Unterzeichnung des Anzahlungsvertrags auf den Verkauf der Immobilie anwendbar wäre.