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Anzahlungsvertrag oder Optionsvertrag | Immobilienkauf Spanien

Rechtlich bindende Vorverträge beim Immobilienerwerb: Anders als in Deutschland gilt in Spanien, dass der Immobilienerwerb auch ohne notarielle Urkunde und Eintragung im Grundbuch und somit quasi per Handschlag erfolgen kann. In der Praxis ist es üblich, den Immobilienkauf in einem privatschriftlichen (Vor-)Vertrag festzuhalten. Um ins Grundbuch eingetragen zu werden, ist es allerdings erforderlich, vor einem Notar eine Kaufvertragsurkunde („escritura“) zu unterschreiben. Nur diese Eintragung im Grundbuch schützt den Käufer vor vermeintlichen oder tatsächlichen Rechten Dritter. Als Vorvertrag wird i.d.R. entweder ein Optionsvertrag „opción de compra“, oder ein Anzahlungsvertrag „contrato de arras“ abgeschlossen. Folgend beschreiben wir die zivilrechtlichen und die wesentlichen steuerlichen Vorschriften

Bei Abschluss eines Optionsvertrages (contrato de opción de compra) ist zwar der Verkäufer dem Grunde nach zum Verkauf, der Käufer aber nicht zum Kauf verpflichtet. In der Regel werden 10 % des Kaufpreises für diese Option bezahlt, wodurch der Verkäufer meist für einen gewissen Zeitraum gebunden wird. Der Käufer hält sich noch ein Hintertürchen offen, um aus dem Geschäft gegebenenfalls aussteigen zu können. Sollte der Käufer aussteigen, besteht der Verkäufer i.d.R. auf den Behalt der gezahlten Optionsprämie.

Steuerliche Konsequenzen: Der Optionsvertrag gilt im steuerlichen Sinn als eigenes Rechtsgeschäft, welches nicht im Zusammenhang mit dem Verkauf der Immobilie steht und somit auch separat besteuert wird. Dieses eigene Rechtsgeschäft unterliegt dem Gesetz nach der Umsatzsteuer zum Satz von 21 %. Diese fällige Umsatzsteuer kann nicht auf den Kaufpreis angerechnet werden. In der Praxis wird der Optionsvertrag meistens privatschriftlich vereinbart, die Optionsprämie als Anzahlung behandelt und keine Umsatzsteuer bezahlt.

In der Regel ist der Optionsvertrag vorteilhafter für den Käufer.

Bei Abschluss eines Anzahlungsvertrages mit Strafvereinbarung (contrato de arras) werden häufig so genannte „arras” (wörtlich: Haftgeld) vereinbart. Bei einer solchen Vereinbarung wird unterschieden in
 

die „Arras penitenciales”, die „Garantiezahlungen mit Bußcharakter” sollen die Wirkung einer Buße oder Strafe haben, sofern eine Vertragspartei das hierbei vorhandene Recht in Anspruch nimmt, nach Belieben von dem Vertrag wieder Abstand zu nehmen. Verliert der Käufer das Interesse am Vertrag oder leistet er die geschuldete Restzahlung nicht, bedeutet dies für ihn den Verlust seiner Anzahlung. Will der Verkäufer die Immobilie doch behalten, weil er zum Beispiel ein anderer Interessent einen höheren Preis bietet, kann er sich von dem Vertrag dadurch lösen, indem er dem Vertragspartner dessen Anzahlung in doppelter Höhe erstattet (siehe Art. 1545 des spanischen bürgerlichen Gesetzbuchs - Código civil).

Die „Arras confirmatorias”, die bestätigenden Garantiezahlungen sind Ausdruck eines bindenden Kaufvertrags ohne die Möglichkeit, die eingegangene Verpflichtung wieder rückgängig zu machen. Leistet der Käufer anlässlich des Vertragsschlusses eine erste Zahlung, bedeutet dies, dass der Kaufvertrag ernst gemeint und durch die Zahlung bestätigt werden soll. Üblicherweise entsprechen Anzahlungen oder Vorschüsse auf den Kaufpreis dieser Form der Arras und werden „Señal” oder „Paga y señal” (Anzahlung) genannt.
 

Die „Arras penales”, die Vorauszahlungen mit Strafcharakter, haben eine ähnliche Funktion wie die Vertragsstrafe.

In der Regel ist der Anzahlungsvertrag vorteilhafter für den Verkäufer.

Beim Anzahlungsvertrag hat der gezahlte Betrag effektiv den Charakter einer Vorauszahlung auf den Kaufpreis. Erfolgt der Verkauf mit Umsatzsteuer, so wird auf diese Zahlung Umsatzsteuer dann fällig, wenn der Betrag beim Verkäufer eingeht, wobei der für die entsprechende Übertragung gültige Steuersatz anzuwenden ist: 10 % für eine fertige Wohnimmobilie, 21 % für andere sowie jegliche im Bau befindlichen Immobilien. Sofern der als Anzahlung vereinbarte Betrag nicht auf ein Konto des Verkäufers fließt, sondern z.B. auf ein Treuhandkonto des Notars oder Rechtsanwalt/Steuerberater, fällt bis zum Zeitpunkt des Verkaufs und der effektiven Überweisung an den Verkäufer noch keine Umsatzsteuer an.

Erfolgt der Verkauf mit Grunderwerbsteuer, so gilt eine andere gesetzliche Regelung: In diesem Fall wird die Steuer erst mit dem Zeitpunkt der notariellen Beurkundung des Verkaufs fällig, d.h. am Tag der effektiven Übertragung der Immobilie, unabhängig davon, ob die Anzahlung an den Verkäufer oder auf ein Treuhandkonto erfolgt.

Beratungshinweis: Der Optionsvertrag ist nur Kaufinteressenten zu empfehlen, die ein einklagbares Recht auf den Kauf einer bestimmten Immobilie wünschen und bereit sind, die damit verbundenen wirtschaftlichen und steuerlichen Nachteile in Kauf zu nehmen, als da sind: Optionsprämie als Mehrkosten und 21 % Umsatzsteuer. Bei einem Anzahlungsvertrag ist das Kaufrecht nicht einklagbar, aber der Betrag ist direkt Bestandteil der Kaufsumme und unterliegt nicht einer gesonderten Besteuerung.

Die European Accounting hat für den gesamten Bereich der Kaufabwicklung ein eigenes Team von sechs Mitarbeitern, welches von der Geschäftsführerin Frau Yvonne Plattes geleitet wird. Bei einem betreuten Immobilienvermögen von drei Milliarden Euro unterliegen wir täglich dem Rütteltest der Praxis und haben somit auch nachhaltige zivil- und baurechtliche Erfahrungen um Ihnen eine solide, inhaltstiefe und kenntnisreiche Begleitung bei der Umsetzung ihres Immobilienkaufes anzubieten. Unsere Dienstleistung erstreckt sich vom Erstkontakt mit dem Verkäufer, dem Options- oder Arrasvertrag, der umfänglichen sorgfältigen Prüfung des Kaufobjektes, Vorbereitung und Begleitung zum Notartermin bis hin zur gesicherten Eigentumsübertragung im Eigentumsregister. Nehmen Sie Kontakt mit yvonne@europeanaccounting.net auf und lassen sich unverbindlich beraten.