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Örtliche Presse

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Spanische Immobiliengesellschaften: Neue Mitteilungspflichten in Deutschland und höhere Strafen

Das indirekte Eigentum an Mallorca-Immobilien über eine spanische Kapitalgesellschaft gerät neuerlich unter heftigen Beschuss: Die deutsche Finanzverwaltung hat mit einem Schreiben vom 26. Oktober 2018 die bisher strittigen Fragen bezüglich der Besteuerung durch das neuverhandelte Doppelbesteuerungsabkommens (DBA) zwischen Deutschland und Spanien final beantwortet. Per 01.01.2013 um 0:00 Uhr hat Deutschland sein bis dahin ausschließliches Besteuerungsrecht für spanische S.L.s verloren; dieses Recht ist an Spanien übertragen worden. Daraus resultiert eine Vielzahl von steuerlichen Auswirkungen, die nachfolgend beschrieben werden.

Die private Ferienvermietung auf Mallorca sowie Steuerersparnisse bei Bauprojekten auf der Insel sind Themen, die viele deutschsprachige Hausbesitzer und potenzielle Bauherren umtreiben. Dementsprechend
groß erwies sich das Interesse an der zweitägigen Infoveranstaltung, die vergangene Woche von der Steuerberatungskanzlei European Accounting im Hotel Palma Bay beim Kongresspalast abgehalten worden war. Allein zu den beiden Vormittagsveranstaltungen waren rund 150 Zuhörer erschienen.

Die neue rechtliche Situation der Ferienvermietung und das steuerliche länderu?bergreifende Einmaleins fu?r Immobilienbesitzer

Wie gefährlich Scheuklappen sind, lässt sich an der Wohn- und Ferienvermietung illustrieren: Wer hier nur über Steuern, nur über die Rechtslage oder zwar über alles Vorgenannte, jedoch nur auf spanischer Seite Bescheid weiß, erhöht die Chancen auf unangenehme Korrespondenz mit den Behörden..

Beiträge

  • Mysteriöse Umsatzsteuer:
    fünf Stolperfallen bei der Ferienvermietung
    Worauf Immobilieneigner achten sollten, wenn die IVA ins Spiel kommt

  • Der gläserne Steuerbürger ist Realität
    Zunehmende Komplexität wird zur Herausforderung

Symposium: Durch Steuergesetze und Doppelbesteuerungsabkommen ist eine finale Steuerbelastung von nur 25 Prozent erzielbar. Durch die Wahl länderübergreifender Investitionsstrukturen entstehen signifikante Unterschiede bei der Steuerbelastung. An den folgenden Beispielen wird das deutlich...

04. + 05. Oktober 2018 / Palma - Kongresszentrum

Donnerstag, 04. Oktober 2018 – 1. Ferienvermietung bei neuer Rechtslage / 2.Crashkurs für deutsche Bauträger auf Mallorca

Freitag, 05. Oktober 2018 –1. Optimale Strukturen für Bauträger und Investoren / 2. Tatort Mallorca: Steuerfallen bei Immobilien und Yachten

Steuerexperten warnen ausländische Eigentümer von Immobilien und Yachten vor neuen Steuerfallen und versteckten Altlasten. Die wohl ernüchterndste Nachricht lautet: Mit dem bloßen Willen zur Steuerehrlichkeit
ist es nicht getan. Bei einer Vortragsveranstaltung am 5. Oktober...

Wie oft hat sich in unserem Büro ein Kunde mit der Bitte um ein „kurzes Gespräch über die Ferienvermietung“ gemeldet und sich dann gewundert, warum wir dafür aus Erfahrung mindestens eine Stunde eingeplant haben! Dabei konnten manche nicht einmal über grundlegende Aspekte ihrer Vermietungstätigkeit Auskunft geben. Als ebenfalls klärungsbedürftig hat sich häufig die Rolle der Agentur erwiesen – tritt diese nur als Vermittlerin auf oder auch als direkter Vertragspartner der Endkunden?

Die höchste Instanz der deutschen Finanzgerichtsbarkeit, der Bundesfinanzhof (BFH), hat mit drei aktuellen Urteilen neue Grundsätze für die steuerliche Behandlung von Immobiliengesellschaften aufgestellt. Mit dramatischen Konsequenzen.

Mit einer massiven Kampagne spürt die Steuerbehörde auf den Balearen einem kapitalen und offenbar weit verbreiteten Fehler bei der Versteuerung der Ferienvermietung nach: Wenn ein Finca-Eigentümer die Dienste eines Kundenvermittlers in Anspruch nimmt, der die Immobilie über eine Web-Plattform bewirbt und dafür eine Provision kassiert, so teilt sich das Geschäft in zwei wesentliche Bestandteile auf: Die Zahlung der Miete und die Zahlung der Provision. Während die Miete bei offizieller Ferienvermietung mit 10 Prozent Umsatzsteuer belegt und bei kurzfristiger Wohnvermietung umsatzsteuerfrei ist, werden auf die Provision 21 Prozent IVA fällig. Speziell bei Dienstleistungen aus dem Ausland kommt es vielfach zu Unregelmäßigkeiten, das Finanzamt hält sich am Vermieter in Spanien schadlos. Der Artikel beschreibt, wie die IVA bei diesen Geschäften funktioniert und warum diese Verpflichtung vielfach übersehen wird.

In gleich drei neuen Urteilen setzt der Bundesfinanzhof neue Maßstäbe für die steuerlich anerkannte Miete bei Gesellschaften, deren Immobilie vom Gesellschafter genutzt werden: Die marktübliche Miete zählt nicht, vielmehr ist eine Kostenmiete anzusetzen. In einem der verhandelten Fälle kommt bei der BFH-Berechnung mehr als das Doppelte der bisher berechneten drittüblichen Miete heraus. Die unerwartete und in weiten Teilen nicht nachvollziehbare Entscheidung bedeutet, dass die auch auf Mallorca gern genutzte "vermögenshaltende Gesellschaft als Eigentumsstruktur für die Ferienimmobilie schlagartig ins steuerliche Abseits gestellt wird. Auf Gesellschafter kommt eine Verfahrenslawine zu - Stichwort "verdeckte Gewinnausschüttung".

Nicht wenige gesetzestreue Spanien-Fans entdecken zu ihrem Schrecken, dass sie über Jahre hinweg einer steuerlichen Verpflichtung nicht nachgekommen sind: der Einkommensteuer auf selbstgenutzte Immobilien. Diese Steuer existiert in Spanien auch für Residenten wie auch für Nichtresidenten und ist für jede nutzbare Immobilie zu entrichten, die weder als Hauptwohnsitz dient, noch vermietet wird. Es handelt sich dabei um ein "zugerechnetes Immobilieneinkommen", d.h. um einen fiktiven Nutzwert, der besteuert wird. In unserem Artikel beschreiben wir, wie die "renta inmobiliaria imputada" für Nichtresidenten funktioniert.

Wir stellen fest, dass trotz intensiver Berichterstattung eine gravierende Problematik des Immobilieneigentums über Vermögensgesellschaften noch immer viel zu wenig bekannt ist oder unterschätzt wird. Die Intensivierung des Informationsaustausches zwischen deutschen und spanischen Steuerbehörden wird dazu führen, dass alle Eigentümer einer solchen Struktur mit unangenehmer Post vom Finanzamt rechnen müssen, wenn Buchhaltung und Besteuerung nicht einwandfrei durchgeführt wurden, und zwar - bei deutschen Steuerbürgern - unter Beachtung der deutschen Vorschriften bzgl. verdeckter Gewinnausschüttung bei kostenloser Nutzung einer Ferienimmobilie. In unserem Artikel erinnern wir an die Problematik und sprechen Empfehlungen aus.

Kein alltägliches Instrument, und in Spanien etwas anders: Der Nießbrauch ("usufructo") kann sich beim Erwerb einer Immobilie auf Mallorca als probates Mittel der Gestaltung erweisen. Allerdings gibt es dabei formelle Finessen, Besonderheiten und auch Nachteile zu beachten. Der Artikel, für den der renommierte deutsche Notar prof. Dr. Heribert Heckschen als Mitautor zeichnet, verschafft einen Überblick über die wichtigsten Aspekte.

Für einen deutschen Steuerbürger macht es einen gewaltigen Unterschied, ob er in Spanien eine Ferienvermietung nach dem Wohnmietgesetz oder nach demTourismusgesetz durchführt. Denn der  "alquiler turístico" muss als gewerbliche Tätigkeit angemeldet werden. Erschwerend kommt hinzu, dass Tourismus- und Steuergesetz den Sachverhalt der touristischen Vermietung unterschiedlich definieren.

Nichtresidenten aus EU-Ländern können bei der Vermietung spanischer Immobilien die Kosten abziehen. Allerdings hat der Gesetzgeber die ohnehin schon komplexen Regelungen zusätzlich kompliziert, weil er einfach auf die Regelungen für Residenten verweist - obwohl Nichtresidenten ganz anderen formellen Vorgaben unterliegen. Weil per 2016 der automatische Datenaustausch auch in der Praxis anrollt, sollten deutsche Steuerbürger mit Vermietungseinkünften in Spanien ihre Situation in beiden Ländern prüfen.  

Anhand von drei Beispielen erläutert Asesor Fiscal Dipl.Kfm. Willi Plattes, was er sich von den Steuerbehörden wünschen würde, wenn diese dafür in weihnachtlicher Gesinnung empfänglich wären. Das erste Beispiel betrifft die unterschiedlichen Wertansätze für Immobilien, das zweite die Auslandsvermögenserklärung "Modelo 720", und das dritte den fehlenden informellen Austausch zwischen Steuerbeamten und Steuerprüfern, wie er in Deutschlang gang und gäbe ist.

Anders als in Deutschland bestehen in Spanien deutsche Unterschiede zwischen der Besteuerung von Erbschaft und Schenkung. Diese beschränken sich nicht nur auf die Steuersätze, sondern auf die Grundsätze der Besteuerung. Anhand von vier Fallbeispielen, die alle von derselben Abfolge und demselben Umfang eines Erb- und Schenkungsfalles in Spanien und Deutschland ausgehen, erklären wir die wichtigsten dieser Unterschiede und was sie für die Beurteilung des Sachstands bedeuten, wenn es um die Frage geht, ob eine Schenkung jetzt tatsächlich einen Steuervorteil gegenüber einem späteren Erbvorgang bedeutet. 

Seit auch Nichtresidenten die sehr günstigen Erbschaft- und Schenkungsteuersätzen der Balearen in Ansprch nehmen können, kursiert der Rat, im Hinblick auf eine mögliche Erhöhung dieser Steuersätze in der Zukunft die Gunst der Stunde zu nutzen und die Übertragung an die Folgegeneration so rasch als möglich durchzuführen. Allerdings werden dabei potenziell gravierende weitere Steuerfolgen nicht erwähnt.

Anhand eines realen Fallbeispiels legen wir die Konsequenzen der Gratisnutzung einer spanischen Ferienimmobilie dar, die über eine Sociedad Limitada gehalten wird. Der Nutzen einer zwischen die Ferienimmobilie und ihre Besitzer geschalteten Vermögensgesellschaft ist heute nur noch unter bestimmten Voraussetzungen gegeben. Viele Eigner schleppen diese bis 2007 sehr beliebte und auch sinnvolle Lösung einfach weiter, sind sich jedoch der potenziellen Risiken nicht bewusst.

Mit einem neuen Gesetz versucht die spanische Regierung, zur Belebung des High-End-Immobilienmarktes beizutragen: Käufer aus Nicht-EU-Ländern erhalten ein spezielles Investoren-Visum, wenn sie eine Spanien-Immobilie für mindestens 500.000 Euro erwerben. Neben der Möglichkeit zur beruflichen Betätigung bietet diese Einreise- und Aufenthaltserlaubnis auch die Möglichkeit, in ganz Europa (Schengen-Zone) zu reisen. Allerdings gibt es auch Einschränkungen, die gerade für die vermögende Zielgruppe ein Dealbreaker darstellen können. In unserem Artikel vermitteln wir Erfahrungen aus der Beratungspraxis mit Interessenten aus der Volksrepublik China.

Die Veränderungen der Steuersätze aufgrund der Steuerreform in Spanien machen eine Überprüfung in Unternehmen nötig, um die optimale Steuerstruktur für geschäftsführende Gesellschafter zu ermitteln. Da auf die verschiedenen Variablen - Geschäftsführergehalt, Unternehmensgewinn und Gewinnausschüttung - unterschiedliche Steuersätze und Buchhaltungsnormen anzuwenden sind (Gehalt stellt Kosten dar, Gewinnausschüttung nicht), kann man an diesen Schrauben drehen, um eine gesamthafte steuerliche Optimierung zu erreichen. Dargestellt sind zwei Rechenbeispiele, die ausgehend von einem Geschäftsergebnis von 150.000 Euro eine Gesamt-Besteuerungsdifferenz im fünfstelligen Bereich aufweisen.

Aufgrund der Schuldenkrise der öffentlichen Haushalte ist die Vermögensteuer neuerlich ins Zentrum der Debatte gerückt. Während über die moralische Rechtfertigung einer solchen Steuer gerne und viel gestritten wird, sind sich die meisten Steuerfachleute über eines einig: In dem Moment, da man die Emotionen ausschaltet, stellt sich diese Abgabe technisch und administrativ als Albtraum dar. Jede auch nur einigermaßen gerechte Ermittlungsmethode und der damit verbundene Prüfungsaufwand sind im Verhältnis zu den Erträgen übermäßig aufwendig. In unserem Artikel legen wir die wichtigsten fachlichen Problempunkte der Vermögensteuer dar.

Rückwirkend zum 1. Januar 2014 werden in Spanien alle Bankeinlagen einer Abgabe von 0,03 Prozent unterworfen. Obwohl die Meldung an sich kurzfristig für Erregung sorgte, hat sich der Sturm bald wieder gelegt, denn die Steuer muss direkt von den in Spanien ansässigen Banken für die Gesamtheit der Einlagen abgeführt werden, nicht von den Kontoinhabern selbst. Unser Artikel beleuchtet die Vorgeschichte sowie die Hintergründe dieser Maßnahme und spricht insbesondere die Frage an, inwieweit der "impuesto sobre los depósitos" ein Sonderfall bleiben wird oder aber den Beginn einer Spirale darstellt, um die öffentlichen Finanzen durch eine schleichende Enteignung der Sparer zu sanieren.

Ein Urteil des deutschen Bundesfinanzhofes vom 12. Juni 2013 schlägt bis heute Wellen im Mittelmeerraum: Die kostenlose Nutzung einer spanischen Ferienimmobilie, die über eine Gesellschaft gehalten wird, gilt für den Fiskus in Deutschland als verdeckte Gewinnausschüttung. Die Konsequenzen sind dramatisch, denn der Informationsaustausch Deutschland-Spanien und ein verstärkter Prüfungsdruck lassen keinen Spielraum mehr für die unsachgemäße Buchhaltung und Bilanzierung der beliebten Immobilien-SL.

Die Problematik der steuerlichen Anerkennung von Darlehen zwischen vinkulierten (verbundenen) Personen betrifft nicht nur, aber insbesondere auch Vermögensgesellschaften, über die Privatpersonen eine spanische Ferienimmobilie halten. Zahlt etwa die SL dem Gesellschafter keine angemessenen Zinsen für dessen Darlehen, mittels welchem die Gesellschaft mit Kapital ausgestattet wurde, kann das Finanzamt von einer verdeckten Einlage ausgehen. Generell ist also in diesem Bereich auf die Einhaltung formaler Vorgaben zu achten, zumal die Steuerbehörden Darlehen zwischen Vinkulierten mit erhöhter Aufmerksamkeit prüfen. Auf die möglichen Fallstricke geht dieser Artikel von Prof. Dr. Günther Strunk (Strunk Kolaschnik Steuerberatungsgesellschaftz m.b.H., Hamburg) und Dipl.Kfm. Willi Plattes (European@ccounting) ein.

Der Besitz einer Immobilie über eine "Sociedad Patrimonial" ist der Klassiker unter den Vermögensstrukturen ausländischer Mallorca-Liebhaber. Einer der Vorteile bestand bislang darin, dass dank dem Doppelbesteuerungsabkommen ein Nichtresident mit Steuerwohnsitz Deutschland für seine Inselvilla keine Vermögensteuer bezahlen musste. Doch mit dem neuen, seit 1. Januar 2013 geltenden DBA ist dieser Schutzwall nur noch unter besonderen Umständen wirksam. Die neue Regelung wirft jedoch in der praktischen Umsetzung eine Unmenge von Fragen auf, die vom Gesetzgeber nicht alle im Detail geklärt sind. Somit muss der Steuerpflichtige die Vorschriften auf eine Weise auslegen, die im Prüfungsfall nachvollziehbar ist, andernfalls drohen Strafzahlungen.

Die anhaltende Schockstarre der spanischen Banken, die der Wirtschaft noch immer nicht die nötige Liquidität zur Verfügung stellen, führt dazu, dass immer häufiger auf die Alternative des privaten Geldgebers zurückgegriffen wird. In diesem Zusammenhang werden Unternehmer und Investoren zunehmend auf ein besonders interessantes Finanzierungsinstrument aufmerksam: das "partiarische Darlehen". Gerade bei der Finanzierung von Projekten in Spanien durch deutsche Geldgeber können attraktive Steuervorteile in Anspruch genommen werden. Voraussetzungen sind jedoch professionelle Beratung und Umsetzung - wie ein soeben veröffentlichtes Urteil des Bundesfinanzhofs verdeutlicht -, sowie ein gutes Zusammenspiel zwischen den Steuerberatern in Deutschland und Spanien.

Am 24. März 2014 haben die EU-Staaten die revidierte Richtlinie über die grenzüberschreitende Besteuerung der Zinserträge natürlicher Personen verabschiedet. Aus diesem Anlass beschreiben wir eine neue Regelung, derzufolge ab 2017 eine Lücke im europäischen Steuersystem geschlossen wird: Erstens werden künftig auch Zinserträge erfasst, die bislang der Besteuerung durch die Zwischenschaltung juristischer Personen und Arrangements wie Stiftungen und Trusts entgehen. Zweitens wird auch ein anderes fiskalisches Schlupfloch geschlossen: Produkte, die zinstragenden Anlagen ähnlich sind, aber rechtlich nicht als solche gelten. Des Weiteren beschreibt der Artikel die Entwicklung des automatischen Informationsaustauschs zwischen Staaten sowie die damit einhergehende Demontage des Bankgeheimnisses.

Der Kauf einer Immobilie ist eine der schwierigsten und folgenreichsten Entscheidungen, die man heutzutage treffen kann. Für den Ausländer, der sich den Traum von einem Ferienhaus auf Mallorca erfüllen oder mit dem Immobilienkauf ein unternehmerisches Projekt in Angriff nehmen möchte, kommt das Nichtwissen über landes- und ortstypische Besonderheiten hinzu, von der Bauweise bis zum Steuerrecht. In diesem Artikel beleuchten wir im groben Überblick die wichtigsten Immobilienrisiken. Zu begegnen ist ihnen nur mit einer "Due Diligence", d.h. einer sorgfältigen Prüfung. Zur Frage, welche Themen geprüft werden sollten - nötigenfalls unter Hinzuziehung von Fachleuten -,  hat European@ccounting gemeinsam mit der Mallorca Zeitung ein Buch herausgebracht: "Sorgfältige Prüfung beim Kauf einer Immobilie" (Amazon, 19,80 Euro als Print, 14,99 Euro als ebook), mit Fokus auf den deutschen Interessenten, der in Spanien und speziell auf Mallorca den Erwerb einer Immobilie beabsichtigt.

Die steuerlichen Konsequenzen eines Wegzugs aus Deutschland können erheblich, ja unangenehm sein, wenn man sich im Vorfeld nicht ausreichend informiert und bei der Umsetzung seines Vorhabens die steuerlichen Aspekte vernachlässigt. Mit Prof. Dr. habil. Günther Strunk beschreibt ein hochkompetenter Gastautor (u.a. Mitgründer des "Hamburger Institut für Familienunternehmen) eine Problematik, die jahrelang nachwirken kann. Die deutschen Steuerbehörden klammern sich hartnäckig an jeden Bürger, der ins Ausland zieht - so kann bereits das Halten einer Wohnung als Zweitwohnsitz zu Ansprüchen des Finanzamtes führen. Der Problematik des Wegzugs aus Deutschland ist in der aktualisierten und wesentlich erweiterten Neuauflage unseres Buches "Auswandern nach Mallorca" (350 Seiten, 29,80 Euro, erhältlich bei amazon) breiter Raum gewidmet.

Wie wird eine "Due Diligence" organisiert, also eine "sorgfältige Prüfung" beim Kauf einer Immobilie? Im Zusammenhang mit der Veröffentlichung unseres Buches über dieses Thema ("Sorgfältige Prüfung beim Kauf einer Immobilie", 204 Seiten, 19,80 Euro, erhältlich bei amazon) legen wir in diesem Artikel die Grundlagen für die Organisation eines solchen Prozesses dar. Ziel ist es, den Interessenten über die möglichen Probleme baurechtlicher, bautechnischer und anderer Art zu informieren, die der Immobilie innewohnen, aber auch über die Möglichkeiten und Potenziale. Alle diese Themen haben unmittelbare finanzielle Auswirkungen und können deshalb die Preisverhandlungen wie auch die Kaufentscheidung selbst entscheidend beeinflussen. Auch der Verkäufer kann ein Interesse an einer Due Diligence haben, etwa um die baurechtliche und urkundliche Sachlage abzuklären, bevor eine Immobilie auf dem Markt engeboten wird, oder aber, um Informationen über die Bonität eines Erwerbers zu erhalten.

Der Erwerb einer Immobilie ist mit einer Reihe von Risiken und Fragen verbunden, die im Vorfeld geklärt werden sollten. Diese Problematik erhält beim Erwerb im Ausland zusätzliche Relevanz, da der potenzielle Käufer mit einem Rechtssystem sowie örtlichen Verhältnissen konfrontiert wird, mit denen er nicht vertraut ist. Mit unserem Buch über Due Diligence ("Sorgfältige Prüfung beim Kauf einer Immobilie"), das wir mit diesem Zeitungsartikel vorstellen, beschreiben wir einerseits im Detail, wie dieser Prüfungsprozess organisiert werden kann, und bieten andererseits für Spanien und insbesondere Mallorca konkrete Lösungen an. Dazu gehört eine deutsche IT-Lösung für den Due Diligence-Prozess beim Erwerb von Hochpreisimmobilien: der Datenraum, der einen raschen und vollständig protokollierten Informations- und Dokumentenaustausch zwischen Verkäufer- und Käuferseite sicherstellt. Das Buch "Sorgfältige Prüfung ..." wurde von einem aus acht Autoren bestehenden Team verfasst und ist als Print für 19,80 Euro bei Amazon erhältlich.

Mit der Neuauflage des 2010 erstmals erschienenen Buches "Auswandern nach Mallorca" bringen wir nicht nur eine aktualisierte und wesentlich erweiterte Fassung auf den Markt, sondern vermitteln auch eine neue Einschätzung der steuerlichen Rahmenbedingungen. In etwas mehr als drei Jahren sind die fiskalischen Vorteile, die eine Übersiedlung nach Spanien mit sich brachte, durch die krisenbedingten Maßnahmen der Regierung in Madrid annulliert worden. Daher erfordern eine Übersiedlung oder langfristige Aufenthalte auf der Insel heute eine besonders umfassende steuerliche Betrachtung und Beratung. Für Investoren stellt sich die Situation wesentlich positiver dar. Auf 350 Seiten vermitteln wir in "Auswandern nach Mallorca" das nötige Grundwissen für Ausländer und vor allem Deutsche, die sich privat oder geschäftlich in Spanien engagieren wollen. Erhältlich bei amazon für 29,80 Euro (print) und 18,99 (ebook).

Per 1. Januar 2014 können Unternehmen und Selbständige auf das so genannte "Regimen de criterio de caja" umstellen. Das bedeutet, dass sie die Umsatzsteuer (IVA) der Ausgangsrechnungen am Ende eines jeden Quartals nur dann abführen müssen, wenn die Rechnung auch tatsächlich bezahlt wurde. Die in Spanien notorischen langen Zahlungsfristen führen oft dazu, dass die Rechnungsaussteller mit der IVA in Vorleistung gehen müssen. Der Artikel beleuchtet Details dieser neuen Regelung.

Zu den wichtigen Neuerungen des seit 24. August 2013 geltenden neuen Doppelbesteuerungsabkommens Schweiz-Spanien gehören die Bestimmungen über Amtshilfe und Informationsaustausch. Zwar werden bahnbrechende Maßnahmen wie die "spontane Amtshilfe" frühestens in der zweiten Hälfte 2014 wirksam, doch sollte man sich frühzeitig auf die neuen Rahmenbedingungen einstellen. In diesem Zusammenhang stellen wir auch das kurz nach Inkrafttreten des DBA veröffentlichte Buch "Mallorca - nur emotionale Rendite?" vor. Gemeinsam mit Andreas Kolb, einem renommierten Schweizer Experten für internationales Steuerrecht, argumentieren wir darin für Investitionen in Spanien und speziell Mallorca, wobei das steuerrechtliche Grundwissen (einschließlich neues DBA) mitgeliefert wird. Siehe dazu auch die Rubrik "Veröffentlichungen - Fachbücher".

Die Nachricht, dass Microsoft-Mitgründer und Multimilliardär Bill Gates eine dreistellige Millionensumme in einen spanischen Baukonzern steckt, ist nur die Spitze vom Eisberg: Ausländische Profi-Investoren erkennen die Gunst der Stunde und steigen wieder in den spanischen Immobilienmarkt ein. Die These, dass Spanien und insbesondere Mallorca trotz der bis vor kurzem tiefschwarzen Nachrichten aus dem Wirtschafts- und Finanzbereich ein zusehends interessantes Terrain für Investoren sind, steht auch im Mittelpunkt des neuen Buches, das von European Accounting in Zusammenarbeit mit der Mallorca Zeitung herausgegeben wird: "Mallorca - nur emotionale Rendite?" Dieses beleuchtet die relevanten Sachverhalte mit Fokus auf den Schweizer Investor unter Berücksichtigung des im August in Kraft getretenen neuen Doppelbesteuerungsabkommens Schweiz-Spanien. Erhältlich über European Accounting (Versand in Spanien) und Amazon. Preis: 19,80 Euro Print, 14,99 Euro ebook.

Wenn deutsche Steuerbürger eine spanische Ferienimmobilie, die sie über eine SL halten, privat nutzen, ohne dafür Miete zu zahlen, liegt eine verdeckte Gewinnausschüttung vor, die zu besteuern ist. Dies geht aus einem am 2. Oktober 2013 veröffentlichten Urteil des Bundesfinanzhofes hervor. Aufgrund der Relevanz, die das Urteil für viele deutsche Besitzer von Immobilien in Spanien hat, beschreiben wir in diesem Artikel den Sachverhalt, fassen die Urteilsbegründung zusammen und vermitteln eine klare Schlussfolgerung: Vermögenshaltende Gesellschaften sollten ihr Haus in Ordnung bringen, bevor der automatische Informationsaustausch zwischen Deutschland und Spanien in Gang gesetzt wird.

Im zweiten Teil des Artikels, mit dem wir in der Mallorca Zeitung unser neues Buch "Immobilienkauf mit einer Sociedad Limitada" vorstellen, kommen Lösungsansätze und Handlungsempfehlungen zur Sprache. Der auch in Spanien verstärkte Prüfungsdruck sollte die Besitzer bzw. Teilhaber von "Vermögenshaltenden Gesellschaften" dazu bewegen, ihre Besitzstruktur auf Schwachstellen zu prüfen. Die können im allzuoft vernachlässigten Formalbereich liegen. Der ab 2015 wirksame automatische Informationsaustausch zwischen deutschen und spanischen Steuerbehörden legt nahe, allfällige "Reparaturen" rechtzeitig in Angriff zu nehmen. Das 230 starke Buch, das auch detaillierte Informationen über das Funktionieren der spanischen SL sowie Neuerungen im Steuerrecht bietet, ist auf Bestellung für 19,80 Euro erhältlich bei: European Accounting (Spanien), Amazon (Ausland).

Die ab den 90er Jahren populäre Wunderformel des Immobilienbesitzes über eine Sociedad Limitada kann heute sowohl Segen als auch Fluch sein. Die komplexe und im Wandel begriffene Situation der „Vermögenshaltenden Gesellschaft“ in Spanien hat uns dazu bewogen, in Zusammenarbeit mit der Mallorca Zeitung ein umfassendes Buch über diese Materie herauszugeben: „Immobilienkauf mit einer Sociedad Limitada“. Vier Autoren – zwei Steuerberater mit den Fachgebieten Deutschland, Spanien und internationales Steuerrecht, ein in Spanien tätiger deutscher Rechtsanwalt sowie ein gelernter Journalist – erklären das Funktionieren der „Sociedad Patrimonial“ und stellen sie, wie auch der Untertitel des Buches sagt, als Investitionsstruktur auf den Prüfstand. Der Artikel bietet einen Auszug aus der Problembeschreibung: Neuerungen im spanischen Steuerrecht und das Anfang 2013 in Kraft getretene neue Doppelbesteuerungsabkommen Deutschland-Spanien haben die Rahmenbedingungen für die "Sociedad Patrimonial" grundlegend verändert.

Aus guten Gründen treiben die spanischen Steuerbehörden die Online-Abwicklung voran und drängen seit 2010 vor allem Firmen energisch dazu, jegliche Art von Kommunikation, Erklärungen oder Dokumentenverkehr per Internet abzuwickeln. Das spart Geld und Personal, erleichtert aber auch den automatisierten Abgleich. Zahlreiche Steuerpflichtige sind mittlerweile dazu verpflichtet, ihre Erklärungen online einzureichen, aber auch dazu, Verständigungen und Bescheide der Behörde aus einem Online-Briefkasten (Postbox) abzurufen. Seit Oktober 2012 drohen bei Missachtung dieser Vorschrift erstmals empfindliche Geldstrafen. In dem Artikel beschreiben wir, welche Verfahren ins Internet verlegt wurden und welche Vorteile, aber auch Probleme sich aus der Online-Offensive der Steuerbehörden ergeben.

Eine wichtige Neuerung des spanischen Strafrechts eröffnet die Möglichkeit einer „Selbstanzeige de luxe“ für Steuersünder. Während bisher die freiwillige Offenlegung von Steuertatbeständen nicht vor strafrechtlichen Konsequenzen schützte, besteht seit dem 27. Dezember 2012 die Möglichkeit, zum strafrechtlichen Nulltarif mit dem Finanzamt ins Reine zu kommen. Doch die erwähnte Reform enthält auch einige Verschärfungen, wie etwa die Einführung eines besonders schweren Tatbestands mit einem erweiterten Strafrahmen sowie einer Verjährung von 10 Jahren, d.h. 5 Jahre über der ansonsten gültigen Verjährungsfrist. Der Artikel beschreibt die bedeutendsten Aspekte sowie den Hintergrund der Reform, verweist aber auch auf die Zweigleisigkeit des Strafregimes in Steuersachen: einerseits die Strafbestimmungen der Finanzbehörden, andererseits die zusätzlichen Konsequenzen, die im "Código Penal" vorgesehen sind.

Die oft zu beobachtende Sorglosigkeit von Spanien-Deutschen, was Steuerfragen betrifft, und die seit einigen Jahren mit zunehmender Intensität rollende Steueroffensive der europäischen Staaten bilden einen hochexplosiven Cocktail. Dazu kommt eine wachsende Komplexität der Rechtsgrundlagen sowie ein Hang zur Kriminalisierung von Steuerpflichtigen. In diesem Artikel gehen wir auf die Gründe ein, warum das Risiko, ins Visier der Steuerfahndung zu geraten, kontinuierlich ansteigt. Veröffentlicht wurde der Text im Zusammenhang mit einem Seminar, das European@ccounting gemeinsam mit zwei ausgewiesenen Experten aus Deutschland - Prof. Dr. Günther Strunk und Rechtsanwalt Michael Kühn - Ende Juni im Hotel Lindner veranstaltete. In der Sektion "Veranstaltungen" finden Sie Vortragsmaterial zum Thema aus spanischer Sicht.

Nicht wenige deutsche Residenten ziehen sich auf den Standpunkt zurück, dass sie „ohnehin in Deutschland Steuern bezahlen“ – obwohl sie damit vielfach nur einer faktisch beschränkten Steuerpflicht nachkommen –, und „wenn die spanischen Finanzer etwas von mir wollen, können sie sich ja melden“. Diese Grundannahme enthält zwei Irrtümer, auf welche dieser gemeinsam mit dem bekannten deutschen Rechtsexperten Prof. Dr. Günther Strunk (Strunk Kolaschnik, Hamburg) verfasste Artikel ebenso eingeht wie auf die Kriterien, die von europäischen Gerichten in der aktuellen Spruchpraxis angewandt wird, um über den Steuerwohnsitz einer natürlichen Person zu entscheiden.

In der täglichen Praxis kommt immer wieder die Frage auf, wie Einkünfte aus spanischem Grundbesitz (etwa die Vermietung einer Finca), der von einer natürlichen Person gehalten wird, in Deutschland steuerlich behandelt werden. In diesem Zusammenhang erklären wir relevante Aspekte des Doppelbesteuerungsabkommens Deutschland-Spanien.

Zur Belebung der Bauwirtschaft hat Spanien eine Reihe von Steuererleichterungen temporären Charakters eingeführt. So wird für bestimmte Arbeiten ein verminderter Umsatzsteuersatz fällig (impuesto sobre el valor añadido - IVA), den Privatpersonen in Anspruch nehmen können, allerdings voraussichtlich nur bis 31. Dezember 2013. Die verminderte IVA wird auch bei Sanierungsprojekten fällig, diese Steuererleichterung hat noch kein Verfallsdatum. Der Artikel in der Mallorca Zeitung beschreibt, unter welchen Bedingungen die geschrumpfte IVA zur Anwendung kommt und auf welche Besonderheiten dabei Rücksicht zu nehmen ist - etwa die seit 31. Oktober 2012 geltende Umsatzsteuer-Umkehr für Unternehmer.

Kaum eine Steuermaßnahme sorgt in Spanien für soviel Verunsicherung wie die für das Jahr 2012 erstmals fällige "informative Erklärung über Werte und Rechte im Ausland" (Modelo 720). Obwohl prioritär als Maßnahme gedacht, eine höhere Steuerehrlichkeit unter den eigenen Bürgern herbeizuführen, trifft diese "declaración informativa" vor allem ausländische Residenten. Die Androhung hoher Strafen und zahlreiche offene Interpretationsfragen verleihen der an sich schon kontroversiellen Erklärung zusätzliche Explositivät. Der Artikel beschreibt, wie das "Modelo 720" funktioniert und wer es einreichen muss.

Zu den gesetzlichen Neuerungen, die den Steuerbetrug erschweren sollen, gehört neben der Barzahlungsgrenze und der neuen Erklärung über Auslandsvermögen auch die per 31. Oktober 2012 überraschend und ohne jede Übergangszeit eingeführte Umkehr der Umsatzsteuerlast. Diese hat erhebliche Auswirkungen auf die Art und Weise, wie Unternehmer und Selbständige miteinander Geschäfte machen, und betrifft die gesamte Wertschöpfungskette an einer Baustelle. Der Artikel in der Mallorca Zeitung beschreibt die Funktionsweise des neuen Systems, welche Probleme es löst und welche neue es schafft.