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Bau- und planungsrechtliche Prüfung

Die bau- und planungsrechtliche „Sorgfältige Prüfung“ ist eine Untersuchung aller Aspekte, die beim Kauf einer Immobilie – hier im Speziellen auf den Balearen – zu berücksichtigen sind und die Einfluss auf deren bau- und planungsrechtliche Situation haben können, sowie der Dokumente und Genehmigungen, über welche die Immobilie verfügen sollte. Im Folgenden wird ein kurze Zusammenfassung dieser bau- und planungsrechtlichen Aspekte aufgestellt:

  • Baugenehmigung
  • Die baulichen Abnahmen durch die am Bau beteiligten Architekten und Bauingenieure, versehen mit den Gegenzeichnungen der jeweiligen Kammern
  • Bauabnahme seitens der Gemeinde
  • Grundsteuerbescheid (aus dem z.B. auch die Katasterreferenz hervorgeht) und der entsprechende Zahlungsnachweis
  • Bei Wohngebäuden die “Cédula de Habitabilidad” (Bewohnbarkeitsbescheinigung) – diese hat eine Gültigkeit von 10 Jahren und es gibt 3 verschiedene Verfahren zur Ausstellung: der Erstbezug, die Erneuerung und wegen Nichtvorhandenseins z.B. bei älteren Gebäuden
  • Für Nichtwohngebäude sind die entsprechenden Betriebserlaubnisse vorzulegen
    • Bescheinigung über den Elektroanschluss
    • Bescheinigung über den Wasseranschluss
    • Bescheinigung über den Gasanschluss (sofern vorhanden)
    • Bescheinigung über den Kanalanschluss
  • Das sogenannte “Libro de Edificio” (Gebäudebuch), dies beinhaltet unter anderem:
    • Benutzungs- und Instandhaltungsanweisungen
    • Installationspläne (Elektroinstallationen, Warm- und Kaltwasserinstallationen, Heizung, Lüftung und Klimatisierung sowie Gasinstallationen.

 

Identifizierung der Immobilie: Die Lagebeschreibung der Immobilie sollte so beschaffen sein, dass diese eindeutig zu identifizieren ist. Wenn das Objekt nach der im Grundbuch eingetragenen Beschreibung nur mit Mühe auffinden ist, ist diese unzureichend. Gerade bei ländlichen Anwesen im Außenbereich ist das öfter der Fall. Hier sollten die Gebiets- und Parzellennummer angegeben sein (vergleichbar mit den Nummern von Flur und Flurstück).

Grenzbeschreibungen
: Die Grenzbeschreibungen müssen dergestalt sein, dass sie unmissverständlich nachzuvollziehen sind, da sonst eine Prüfung der Grundstücksfläche schwer möglich ist. Sind die Grenzbeschreibungen eindeutig und stimmen sie mit dem Lageplan überein, kann anhand dessen die Grundstücksfläche geprüft werden.

Bauliche Anlagen
: In Spanien wird üblicherweise jedes Gebäude im Grundbuch genau beschrieben im Hinblick auf Flächen, Geschossigkeit und Nutzung der jeweiligen Immobile. Der Eintrag erfolgt in der Regel auf der Basis einer sogenannten Neubauerklärung, kurz DON („Declaración de Obra Nueva“).

Lasten und Dienstbarkeiten
: Öffentliche Förderungen, die es auch in Spanien gibt, bedingen eine Einschränkung der möglichen Vermarktung der Immobilie. Diese sollten wie andere Lasten und Dienstbarkeiten auch im Grundbuch aufgeführt sein. Hier findet man z. B. Wegerechte zur Erschließung des zu untersuchenden Grundstücks oder der anliegenden bzw. solche zur Versorgung der Grundstücke und andere.

Katasterreferenz
: Die Katasterreferenz dient der offiziellen Identifizierung von Immobilien. Sie besteht aus einem alphanumerischen Code, der vom Katasteramt zugewiesen wird, sodass jede Immobilie eindeutig zugeordnet werden kann. Die Katasterreferenz besteht aus 20 Ziffern bzw. Buchstaben.

Vorhandene bauliche Anlagen
: Im Rahmen der Ortsbegehung ist die Übereinstimmung der baulichen Anlagen den im Grundbuch beschriebenen anhand von zur Verfügung gestellten Plänen bzw. durch Aufmaß zu klären. Für den Fall, dass keine Bestandspläne zur Verfügung stehen, gibt es die Möglichkeit, Kopien der Pläne zu beantragen, die sich in der Bauakte der Gemeinde befinden. Dies empfiehlt sich vor allem in jenen Fällen, in denen eine Einsicht in die Bauakte ohnehin ratsam ist.

Gegenüberstellung der Flächen
: Die Gegenüberstellung der im Grundbuch eingetragenen Flächen von Grundstück und baulichen Anlagen mit denen laut Kataster und den real vorhandenen geben Aufschluss über deren Übereinstimmung bzw. Diskrepanzen.

Baurechtliche Situation
: Die Feststellung der tatsächlich vorhandenen Flächen ist Grundlage für die Prüfung des Maßes der baulichen Nutzung und der damit verbunden Einhaltung oder Überschreitung der erlaubten maximalen Ausnutzung des Grundstücks. Die vorangegangene Identifizierung der Immobilie ist Voraussetzung für deren Lokalisierung im Bebauungsplan.

Bauvolumen (GFZ / GRZ)
:  Die anzuwenden Parameter für eine mögliche Bebauung sind die folgenden: Der Koeffizient der sogenannten “Ocupación” gibt den Anteil des Grundstücks in % wieder, der von baulichen Anlagen bedeckt sein darf und entspricht der im deutschen Baurecht üblichen Grundflächenzahl GRZ. Die sogenannte “Edificabilidad” – also Bebaubarkeit – gibt die maximale Bruttogrundfläche, d.h. die Summe aller Geschossflächen in Bezug auf die Grundstücksfläche in m2/m2 Grundstück an, und entspricht der im deutschen Baurecht üblichen Geschossflächenzahl GFZ. In älteren Bauordnungen ist u.U. tatsächlich noch vom Bauvolumen in m3 die Rede. Faktisch wenden die Bauämter in diesen Fällen zur Vereinfachung des Nachweises oft eine mittlere Geschosshöhe von 3 m an. In manchen Fällen gibt es maximale Bauvolumen pro Grundstück und/oder Baukörper obwohl die “Edificabilidad” (GFZ) rechnerisch eine größere Ausnutzung zulassen würde.

Resultat der Prüfungen
: Bei der baurechtlichen Prüfung können sich unterschiedlichste Szenarien ergeben. In der Regel ergeben sich aber die folgenden typischen Situationen:

  • Die vorhandene Bebauung wurde mit Baugenehmigung erstellt und ist nach aktueller Bauordnung genehmigungsfähig.
  • Die vorhandene Bebauung wurde mit Baugenehmigung erstellt und ist nach aktueller Bauordnung ganz oder teilweise nicht genehmigungsfähig.
  • Die vorhandene Bebauung wurde ganz oder teilweise ohne Baugenehmigung erstellt und ist nach aktueller Bauordnung genehmigungsfähig.
  • Die vorhandene Bebauung wurde ganz oder teilweise ohne Baugenehmigung erstellt und ist nach aktueller Bauordnung ganz oder teilweise nicht genehmigungsfähig.