Service heißt, das ganze Geschäft mit den Augen des Kunden zu sehen

Rechtliche Prüfung

Im Rahmen der rechtlichen Prüfung wird eine umfassende Bestandsaufnahme sowohl der externen als auch der internen Rechtsverhältnisse der Immobilie dargestellt. Die rechtliche Prüfung stellt eine Art Fundament des gesamten Prozesses der „Sorgfältigen Prüfung“ dar, um andere Teilanalysen wie z.B. die finanzielle und steuerrechtliche Prüfung abzusichern. Die primäre Aufgabe ist die Risiko-Identifizierung im Bereich der Umsetzbarkeit der geplanten nachhaltigen Nutzung der Immobilie. Im Folgenden nennen wir einige wesentliche Prüffelder der rechtlichen Prüfung:

Der privatschriftliche Vertrag: Im Art. 1278 des Código Civil (spanisches Zivilgesetzbuch Cc) ist geregelt, dass Verträge, gleich in welcher Form sie geschlossen werden, rechtswirksam sind, wenn die vertragswesentlichen Voraussetzungen des Art. 1261 Cc erfüllt sind. Diese Voraussetzungen sind die Einigung der Vertragsparteien, die Bestimmtheit des Vertragsobjektes und der Rechtsgrund des Geschäftes.

Beschreibung des Vertragsobjektes: Gemäß Art. 1261 Nr. 2 Cc ist Wirksamkeitsvoraussetzung eines Vertrages, dass das Vertragsobjekt genau beschrieben ist. Im Ley Hipotecaria (spanisches Hypothekengesetz) und dem Reglamento Hipotecario (spanische Ausführungsverordnung zum Hypothekengesetz) ist die Form der Beschreibung für Grundstücke vorgegeben: Die Gemarkung und die Größe sind anzugeben sowie die Art des Grundbesitzes mit einer genauen Grenzbeschreibung. Aus Sicherheitsgründen sollte man einen amtlichen Lageplan beifügen. Die Beschreibung in der Escritura muss deckungsgleich sein mit der bisherigen Beschreibung im Eigentumsregister. Andernfalls hat der Registerführer die beantragte Eintragung abzulehnen.

Beschreibung eines unbebauten Grundstücks: Erwirbt man ein unbebautes Grundstück zu Bauzwecken, ist darauf zu achten, dass jegliche Errichtung eines Gebäudes einer vorherigen Baugenehmigung („licencia de obra“) bedarf.

Beschreibung eines unbebauten Grundstücks
: Das spanisches Boden- und Städteordnungsgesetz vom 26.6.1992 („Ley sobre el régimen del suelo y ordenación urbana“) schreibt vor, dass nur dann, wenn eine Baugenehmigung vorgelegen hat, die Neubauerklärung im Eigentumsregister eingetragen werden kann. Bei Bauten, die vor diesem Zeitpunkt errichtet wurden, sollte man einen entsprechenden Nachweis fordern. Weiterhin gilt es, unbedingt zu überprüfen, ob die Angaben in der Neubauerklärung mit den tatsächlichen Bauten übereinstimmen.

Der Kaufpreis: Artikel 1445 Cc bestimmt, dass der Käufer zur Zahlung des Kaufpreises verpflichtet ist. Die Bedingungen, die vertraglich vereinbart sind, gelten für den Abwicklungsvorgang, der den Grundsätzen des Art. 1500 Cc folgt. Ist nichts vereinbart, gilt grundsätzlich die Übergabe der Sache als Zahlungszeitpunkt. Art. 1501 Nr. 3 Cc regelt die Verzugszinsen bei Zahlungsverzug.

Sachmängelhaftung: Art. 1484 Cc und Art. 1490 Cc regeln Verjährungsfristen und die Haftung für verborgene Mängel, nicht aber für den Käufer erkennbare Mängel. Die Sachmängelhaftung gilt für Altbauten, Neubauten und die Beschaffenheit von Grundstücken. Die Verjährungsfrist beträgt sechs Monate. Soll der Verkäufer erkennbare Mängel beheben müssen, so ist dies im Kaufvertrag ausdrücklich zu vereinbaren.

Die Dezenalversicherung: Diese Versicherung ist seit Mai 2000 für Bauträger gesetzlich vorgeschrieben und sollte vom Käufer unbedingt abgefragt werden (Vorlage der Police). Es handelt sich um eine 10-jährige Haftungsgarantieversicherung gegen strukturelle Gebäudeschäden, die in diesem Zeitraum zutagetreten, und schützt somit die späteren Eigentümer. Sie muss vor Beginn der Zementierungsarbeiten abgeschlossen werden und betrifft sowohl Neubauten, als auch Umbaumaßnahmen, die den Charakter eines Gebäudes wesentlich beeinflussen.

Vorkaufsrechte: Im spanischen Recht kennen wir vertragliche und gesetzliche Vorkaufsrechte. Bei den vertraglichen Vorkaufsrechten wird in der Praxis meistens ein Options- oder Arrasvertrag eingesetzt. Es ist darauf hinzuweisen, dass der Optionsvertrag ein einklagbares Recht gibt. Dies schützt natürlich nicht davor, dass ein Betrüger mehrere Optionsverträge mit verschiedenen Interessenten über ein- und dasselbe Objekt abschließt.

Vorkaufsrecht des Mieters: Ley 29/1994 de 24 noviembre de arrendamientos urbanos (spanisches Gesetz über städtische Vermietung) räumt dem Mieter einer Wohnung ein umfangreiches Ankaufs- und Vorkaufsrecht ein.

Vorkaufsrecht des Miteigentümers: Miteigentümer einer gemeinsamen Sache, also auch eines Grundstückes oder Appartements, haben ein Vorkaufsrecht. Beim Erwerb von Grundstücken, die zum Beispiel im Besitz einer Erbengemeinschaft sind, kann das eine außerordentliche Bedeutung erlangen. Wollen zwei oder mehrere Miteigentümer vom Vorkaufsrecht Gebrauch machen, können sie dies nur im Verhältnis zu dem Anteil tun, den sie an der gemeinsamen Sache haben (Art. 1522 Cc).

Vorkaufsrecht Finca Rústica: Nach Art. 1523 Cc haben die Eigentümer benachbarter Liegenschaften ein Vorkaufsrecht, wenn es sich bei dem Verkauf um eine Liegenschaft im äußeren Bereich (finca rústica) handelt, deren Größe 1 Hektar nicht übersteigt. Das Vorkaufsrecht des Nachbarn ist durch das Gesetz über die Modernisierung der landwirtschaftlichen Entwicklung vom 4.7.1995 erweitert worden. Nach Artikel 27 (Ley Nr. 19) besteht bei landwirtschaftlichen Grundstücken ein Vorkaufsrecht, wenn der verkaufte Grundbesitz kleiner ist als die doppelte Mindestfläche eines landwirtschaftlichen Grundbesitzes gem. Art. 23 dieses Gesetzes. Das Vorkaufsrecht kann innerhalb von 60 Tagen ab Benachrichtigung des Verkaufs, ansonsten innerhalb eines Jahres ab Eintragung des Verkaufs im Eigentumsregister ausgeübt werden. Derjenige, der das Vorkaufsrecht ausgeübt hat, darf den Grundbesitz innerhalb von sechs Jahren nicht veräußern.

Vorkaufsrecht der Gemeinde: Es besteht ein gemeindliches Vorkaufsrecht im öffentlichen Interesse gem. Art. 291 des LS (Ley sobre el régimen del suelo y ordenación urbana // spanisches Boden- und Städteordnungsgesetz).

Nießbrauch: Art. 476 ff. Cc regelt den Nießbrauch in Spanien. Insoweit ähnelt das spanische Recht sehr dem deutschen. Der Nießbraucher erhält das Recht, die betroffene Immobilie wie ein Eigentümer zu nutzen, d.h. dass er nicht nur das Recht der Nutzung wie ein Eigentümer erhält, sondern auch dessen Verpflichtungen erfüllen muss. Der Eigentümer hat nur das „bloße Eigentum“, während der Nießbraucher der „wirtschaftliche Eigentümer“.

Hypotheken: Das spanische Hypothekenrecht kennt keine Briefhypothek, sondern nur Buchhypotheken. Im Gegensatz zum bisher beschriebenen Grundstücksrecht wird die Hypothek erst wirksam, wenn die Escritura, mit der die Hypothek errichtet werden muss, im Grundbuch eingetragen worden ist (Art. 1875 Abs. 1 Cc, 145 L.H.). Artikel 140 L.H. lässt zu, dass man in der Hypotheken-Bestellungsurkunde die persönliche Haftung des Schuldners nur auf die mit der Hypothek belasteten Grundstücke beschränkt, sodass ein darüber hinaus bestehendes Vermögen des Schuldners nicht in Anspruch genommen werden kann (hipoteca con responsabilidad limitada).