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Finanzielle & steuerliche Prüfung

Bei der finanziellen Prüfung ist zunächst der Kaufpreis ausschlaggebend. Zum Kaufpreis, der in der notariellen Urkunde benannt ist, kommen noch die Erwerbsnebenkosten hinzu. Dazu zählen auf Mallorca folgende Positionen:

Die Grunderwerbsteuer
: Die Übetragung von Immobilieneigentum in der Form, dass Gesellschaftsanteile verkauft werden, um damit Grunderwerbsteuer zu sparen, ist nicht mehr möglich! Sogar die Einbringung einer Immobilie in eine Gesellschaft mit dem gleichen Anteilseigner ist nunmehr mit Grunderwerbsteuer belastet. Die Steuersätze finden Sie HIER. Eine Berechnung der Höhe der Grunderwerbsteuer können Sie auf unserem Grunderwerbsteuerrechner vornehmen.

Grunderwerbsteuer bei Möbelkauf: Die auf Mallorca verkauften Häuser werden häufig möbliert verkauft. Der für die Möbel wird dann außerhalb der eigentlichen Kaufurkunde abgebildet und bezahlt. Auf Mallorca sind vom Erwerber 4 % Grunderwerbsteuer zu bezahlen.

Die Wertzuwachssteuer: Plusvalía Municipal – ist eine von den Gemeinden erhobene Steuer. Sie findet ihre gesetzliche Regelung in den Artikeln 105 bis 111 des Gesetzes 39/1988 vom 28. Dezember 1988. Dieses Gesetz regelt die Erhebung der lokalen, gemeindlichen Steuern. Besteuert wird der Wertzuwachs von Grund und Boden in der jeweiligen Gemeinde, wobei der Zeitraum seit dem letzten Eigentumswechsel der Immobilie gilt. Der Oberste Spanische Gerichtshof (Tribunal Supremo) hat im März 2012 diese häufig angewendete Verlagerung der Bezahlung hin zum Käufer für nichtig erklärt. Als Begründung wird insbesondere angeführt, dass es sich nicht um eine individuell vertraglich verhandelbare Vereinbarung handelt. Weiterhin – so lautet die Begründung – sehen auch die spanischen Verbraucherschutz-Bestimmungen die Nichtigkeit solcher Klauseln vor. FAZIT: Diese Steuer ist seit März 2012 vom Verkäufer zu entrichten. Sollte trotzdem eine andere Zahlung vereinbart werden, hat der Käufer ein Rücktrittsrecht vom Kaufvertrag!

Umsatzsteuer-Umkehr: Das Thema der Umsatzsteuer ist beim Erwerb/ Neubau oder auch um Ausbau/Umbau wichtig da man entweder  21 % oder 10 % IVA (Umsatzsteuer) zu zahen hat. Seit dem 31. Oktober 2012 gilt auch eine Neufassung des Umsatzsteuergesetzes (Ley del IVA, Gesetz 7/2012, Artikel 84), mit der die Umkehr der Umsatzsteuerpflicht (Inversión del Sujeto Pasivo) in Kraft getreten ist. Alle Unternehmer im Sinne der Umsatzsteuer haben diese Vorschriften anzuwenden. Betroffen sind Bauträger, Bauunternehmer und das gesamte Ausbaugewerbe.

Grundsteuer: In Spanien belegene Grundstücke unterliegen der Grundsteuer IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles). Die Grundsteuer steht ausschließlich der jeweiligen Gemeinde zu und wird von dieser auch mit einem eigenen Bescheid, der von der Gemeinde erstellt und zugestellt wird, erhoben. Die Bemessungsgrundlagen sind einerseits der Katasterwert des jeweiligen Grundstückes und Gebäudes und andererseits der gemeindlich festgesetzte Steuersatz.

Maklerhonorar: In Spanien wird das Honorar für die Vermittlung der Immobilie vom Veräußerer gezahlt und führt damit für den Erwerber zu keinen zusätzlichen Erwerbsnebenkosten. Dass der Veräußerer diesen Betrag in seiner Kalkulation berücksichtigt und somit indirekt den Kaufpreis beeinflusst, bedarf sicherlich keiner gesonderten Erläuterung. Üblicherweise bezahlt der Veräußerer an den Makler eine Vermittlungsgebühr zwischen 5 % - 6 % zzgl. der gesetzlichen IVA (Mehrwertsteuer) von derzeit 21 %.

Notargebühren & Grundbuchkosten
: Als Faustregel sollte man 1,0 % des Kaufpreises kalkulieren.

Finanzierung: Sollte der Kaufpreis durch ein Hypothekendarlehen mitfinanziert werden, sind evtl. noch Kosten für die Finanzierungsvermittlung zu zahlen. Zu beachten ist, dass die Eintragung einer Hypothek ins spanische Eigentumsregister eine sogenannte Stempelsteuer in Höhe von 1,2 % auf die gesamte Haftungssumme  (Hypothekenbetrag zzgl. evtl. anfallende Zinsen & Gebühren) auslöst. Gem. neuer Rechtsprechung (Nov. 2018) ist die Stempelsteuer von den Banken zu zahlen. Diese werden das aber in die Finanzierung mit einrechnen.

Kosten der sorgfältigen Prüfung: Auf den Balearen wird i.d.R. ein Honorar von 1,0 % des Erwerbspreises für die rechtliche Prüfung berechnet, wobei meistens ein Mindestbetrag in Höhe von ca. 7 T€ gefordert wird.