Jeder Erfolg ist die Eintrittskarte zu einem neuen Problem

Touristische Ferienvermietung

Besteuerung der touristischen Ferienvermietung der Immobilie eines Österreicher Steuerbürgers.

Präambel: Der rechtliche Unterschied auf Grundlage des Tourismusgesetzes zwischen "Ferienvermietung" und "touristischer Ferienvermietung" hat signifikante Unterschiede für die Besteuerung. Dazu ein kleines Beispiel: Der Eigentümer gibt dem Gast bei Ankunft den Hausschlüssel und erhält diesen zum Ende des Urlaubs zurück. Danach veranlasst der Eigentümer eine Endreinigung und übergibt dann den Schlüssel einem neuen Gast. Das ist Ferienvermietung. Wenn der Eigentümer eine tägliche Reinigung der Immobilie anbietet, das wäre eine hotelähnliche Dienstleistung, befinden wir uns in der touristischen Ferienvermietung mit all ihren rechtlichen, steuerlichen und sozialversicherungsrechtlichen Vorgaben.

EIGENTUMSVERHÄLTNISSE: Direktes vollständiges Immobilieneigentum durch eine natürliche Person oder einer Personenvereinigung (z.B. Gesellschaft bürgerlichen Rechts oder ein Ehepaar) sowie Nießbrauch. Nicht zutreffend für bloßes Eigentum (= Eigentum einer nießbrauchbelasteten Immobilie).?

FORMULAR UND FRIST: Ferienvermietung mit touristischen Dienstleistungen stellt eine umsatzsteuerpflichtige gewerbliche Tätigkeit dar. Ein Nichtresident wird daher steuerlich als Betriebsstätte nach den Vorgaben des Körperschaftsteuergesetzes behandelt. Jährlich wird bis 25. Juni die Jahres-Körperschaftsteuererklärung (“Modelo 200”) fällig. Steuer-Vorauszahlungen nach Maßgabe des Resultats des Vorjahres sind jeweils am 1.-20. April, 1.-20. Oktober und 1.-20. Dezember fällig (“Modelo 202”). Eine alternative Vorauszahlungmodalität basiert auf dem Resultat des laufenden Jahres.
Darüber hinaus ist für jedes Quartal eine Umsatzsteuererklärung (“Modelo 303”) und für das Jahr eine zusammenfassende Umsatzsteuer-Informationserklärung einzureichen (“Modelo 390”).
Eine Selbstnutzungsteuer auf Leerstände fällt bei dieser Vermietungsmodalität nicht an.

BEMESSUNGSGRUNDLAGE: Die Einnahmen sind als Erlöse zu berücksichtigen. Die Ausgaben sind teilweise abzugsfähig.

STEUERBERECHNUNG: Die Steuer beträgt 25 % auf den ermittelten Gewinn.

ANRECHENBARE KOSTEN: Da die Immobilie einer gewerblichen Tätigkeit zugeschrieben ist, können alle Kosten angesetzt werden und bestehen keine Beschränkungen wie bei der Wohnvermietung oder bei der Ferienvermietung ohne touristische Dienstleistungen.

VERÄUSSERUNG: Wird die Immobilie veräußert, fällt in Spanien Einkommensteuer in Höhe von 25 % auf den ermittelten Gewinn an. Die steuerlich genutzte Abschreibung wird von den Anschaffungskosten abgezogen und erhöht somit den Gewinn.

PRAXISHINWEISE:

  • Da die Immobilie einer gewerblichen Tätigkeit zugeschrieben ist, muss für die Eigennutzung fremdübliche Miete generiert werden.
  • Auf den Balearen verbietet das Tourismusgesetz die Ferienvermietung von Objekten, die weniger als fünf Jahre privat genutzt wurden. Als private Nutzung gilt u.a. die Wohnvermietung.
  • Die gewerbliche Tätigkeit in Spanien bedingt grundsätzlich eine Anmeldung bei der Sozialversicherung. Das kann zu einer mtl. Zusatzbelastung von ca. 300 € führen.
  • Das Thema der Vermögensteuer bedarf einer ausführlichen Betrachtung, damit die persönlichen Lebensverhältnisse bei einer zielführenden und steuerfreundlichen Struktur berücksichtigt werden.


RECHTSSTAND: September 2018