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Selbstnutzung

Einkommensteuer für die selbstgenutzte spanische Immobilie eines deutschen Steuerbürgers 

EIGENTUMSVERHÄLTNISSE: Direktes vollständiges Immobilieneigentum durch eine natürliche Person oder einer Personenvereinigung (z.B. Gesellschaft bürgerlichen Rechts oder Ehepaar) sowie Nießbrauch. Nicht zutreffend für bloßes Eigentum (= Eigentum einer nießbrauchbelasteten Immobilie).

FORMULAR UND FRIST: Die Frist zur Abgabe der Einkommensteuererklärung und Zahlung der Steuer läuft vom 01. Januar bis zum 31. Dezember des Folgejahres. Zu deklarieren mit dem “Modelo 210”. Achtung: Jeweils ein Formular pro (Mit-) Eigentümer und Immobilie mit eigenem Grundbucheintrag.

BEMESSUNGSGRUNDLAGE: 1,1% des Katasterwertes (Valor Catastral). Dieser Wert ist dem jährlich neu erteilten gemeindlichen Grundsteuerbescheid IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) zu entnehmen oder – falls dort nicht angegeben – bei der Gemeinde abzufragen. Der „Valor Catastral“ ist mit dem deutschen Einheitswert vergleichbar. Achtung: Wurde der Katasterwert vor mehr als 10 Jahren letztmalig revidiert, sind 2 % des Katasterwertes anzusetzen.

STEUERBERECHNUNG: Auf die Bemessungsgrundlage sind Steuern in Höhe von 19 % zu bezahlen (seit 2016). Dieser Steuersatz gilt nur, wenn der Steuerpflichtige eine amtliche Ansässigkeitsbescheinigung eines EU-Landes vorlegt. Ansonsten wird der Steuersatz für Nicht-EU-Bürger angewendet: 24 %.

ANRECHENBARE KOSTEN: Die Anrechnung jeglicher Kosten (Instandhaltung, Reparaturen, Finanzierungszinsen, Abschreibung etc. - nach deutschem Recht "Werbungskosten") ist bei der Selbstnutzungssteuer ausgeschlossen.

VERÄUSSERUNG: Wird die Immobilie veräußert, ist auf den ermittelten Gewinn in Spanien Einkommensteuer in Höhe von 19 % zu bezahlen. Dieser Steuersatz gilt seit dem 01. Januar 2016 und gilt pauschal für alle Nichtresidenten ungeachtet des Wohnsitzstaates.

PRAXISHINWEISE:

  • Besteuert wird die Verfügbarkeit, nicht die faktische Nutzung durch den Eigentümer oder seine Familie. Die Steuer wird für jedes Jahr anteilig berechnet, d.h. wenn die Immobilie im Laufe des Jahres erworben oder veräußert wurde, oder wenn sie einen Teil des Jahres vermietet wurde, fällt die Selbstnutzungssteuer nur auf die Tage der Verfügbarkeit durch die Eigentümer an.
  • Das Thema der Vermögensteuer bedarf einer ausführlichen Betrachtung, damit die persönlichen Lebensverhältnisse bei einer zielführenden und steuerfreundlichen Struktur berücksichtigt werden.

RECHTSSTAND: September 2018