Es gibt keine Abkürzung zu einem lohnenswerten Ziel

Ferienvermietung

Einkommensteuer für die vermietete spanische Immobilie eines deutschen Steuerbürgers.

Präambel: Der rechtliche Unterschied auf Grundlage des Tourismusgesetzes zwischen "Ferienvermietung" und "touristischer Ferienvermietung" hat signifikante Unterschiede für die Besteuerung. Dazu ein kleines Beispiel: Der Eigentümer gibt dem Gast bei Ankunft den Hausschlüssel und erhält diesen zum Ende des Urlaubs zurück. Danach veranlasst der Eigentümer eine Endreinigung und übergibt dann den Schlüssel einem neuen Gast. Das ist Ferienvermietung. Wenn der Eigentümer eine tägliche Reinigung der Immobilie anbietet, das wäre eine hotelähnliche Dienstleistung, befinden wir uns in der touristischen Ferienvermietung mit all ihren rechtlichen, steuerlichen und sozialversicherungsrechtlichen Vorgaben.

EIGENTUMSVERHÄLTNISSE: Direktes vollständiges Immobilieneigentum durch eine natürliche Person oder einer Personenvereinigung (z.B. Gesellschaft bürgerlichen Rechts oder Ehepaar) sowie Nießbrauch. Nicht zutreffend für bloßes Eigentum (= Eigentum einer nießbrauchbelasteten Immobilie).

FORMULAR UND FRIST: Zu deklarieren und bezahlen mit dem “Modelo 210” nach jedem Quartal, in dem Mieteinnahmen erzielt werden, jeweils bis zum 20. des darauf folgenden Monats. ACHTUNG: Jeweils ein Formular pro (Mit-) Eigentümer, Immobilie und Mieter/Zahler. Für Zeiträume mit Eigennutzung und/oder Leerstand ist in gesonderter Weise die Einkommensteuer auf Selbstnutzung zu deklarieren (siehe den Abschnitt “Selbstnutzung”).

BEMESSUNGSGRUNDLAGE: Die Einnahmen sind als Erlöse zu berücksichtigen. Die Ausgaben sind – wie in Deutschland die Werbungskosten – abzugsfähig. Allerdings bestehen einige Unterschiede zur deutschen Handhabung, insbesondere bei der Abschreibung (AfA), bei Verlustvorträgen und bei der Berücksichtigung von Leerständen.

STEUERBERECHNUNG: Die Steuer beträgt 19 % auf den ermittelten Gewinn. Dieser Steuersatz gilt nur, wenn der Steuerpflichtige eine amtliche Ansässigkeitsbescheinigung eines EU-Landes vorlegt. Ansonsten wird der Steuersatz für Nicht-EU-Bürger angewendet: 24 %.

ANRECHENBARE KOSTEN: EU-Bürger können Kosten anrechnen, jedoch gelten Einschränkungen. So wird jede Immobilie gesondert behandelt, d.h. der Verlust aus einer Immobilie kompensiert nicht den Gewinn einer anderen. Viele Kosten sind nur nach Maßgabe der Vermietungstage anrechenbar und können somit steuerlich verloren gehen. Die Abschreibung beträgt 3 % für die Immobilie und 10 % für Mobiliar/Einrichtung.
 
VERÄUSSERUNG: Wird die Immobilie veräußert, ist auf den ermittelten Gewinn in Spanien Einkommensteuer in Höhe von 19 % zu bezahlen. Dieser Steuersatz gilt seit dem 01. Januar 2016 für alle Nichtresidenten ungeachtet des Wohnsitzstaates. Die steuerlich genutzte Abschreibung wird von den Anschaffungskosten abgezogen und erhöht somit den Gewinn.

PRAXISHINWEISE:

  • Obwohl für Quartale ohne Mieteinnahmen keine Steuererklärung eingereicht wird, müssen die Berechnungen vorgenommen werden, um die vortrags- und aktivierungsfähigen Kosten zu erfassen.
  • Das Thema der Vermögensteuer bedarf einer ausführlichen Betrachtung, damit die persönlichen Lebensverhältnisse bei einer zielführenden und steuerfreundlichen Struktur berücksichtigt werden.
  • Untervermietung löst Umsatzsteuer auf die Hauptmiete aus.

RECHTSSTAND: September 2018