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Touristische Ferienvermietung

Touristische Ferienvermietung der Immobilie einer deutschen GmbH

STEUERLICHE EINORDNUNG: Die touristische Ferienvermietung ist umsatzsteuerpflichtig und muss als „Ferienunterkünfte außerhalb von Hotels (“Alojamientos turísticos extrahoteleros”) als gewerbliche Tätigkeit steuerlich angemeldet werden. Dieser Umstand alleine bedingt, dass aus spanischer Sicht automatisch – d.h. ohne Notwendigkeit der Anmeldung/Gründung derselben – eine Betriebsstätte besteht und die entsprechenden Regelungen angewendet werden müssen.

Diese ist zur Deklaration mittels Modelo 200 verpflichtet. Die GmbH unterliegt dabei weiterhin dem IRNR und erlangt somit nicht den Status einer Kapitalgesellschaft. Lediglich für die Ermittlung der Einkünfte verweist das IRNR auf das Körperschaftsteuergesetzes (IS) sodass Bemessungsgrundlage und Steuersumme in derselben Weise ermittelt werden wie bei Kapitalgesellschaften.

Präambel: Der rechtliche Unterschied auf Grundlage des Tourismusgesetzes zwischen "Ferienvermietung" und "touristischer Ferienvermietung" hat signifikante Unterschiede für die Besteuerung. Dazu ein kleines Beispiel: Der Eigentümer gibt dem Gast bei Ankunft den Hausschlüssel und erhält diesen zum Ende des Urlaubs zurück. Danach veranlasst der Eigentümer eine Endreinigung und übergibt dann den Schlüssel einem neuen Gast. Das ist Ferienvermietung. Wenn der Eigentümer eine tägliche Reinigung der Immobilie anbietet, das wäre eine hotelähnliche Dienstleistung, befinden wir uns in der touristischen Ferienvermietung mit all ihren rechtlichen, steuerlichen und sozialversicherungsrechtlichen Vorgaben.

FORMULAR UND FRIST: Ferienvermietung mit touristischen Dienstleistungen stellt eine umsatzsteuerpflichtige gewerbliche Tätigkeit dar. Die KG wird steuerlich als Betriebsstätte nach den Vorgaben des Körperschaftsteuergesetzes behandelt. Jährlich wird bis 25. Juni die Jahres-Körperschaftsteuererklärung (“Modelo 200”) fällig. Steuer-Vorauszahlungen nach Maßgabe des Resultats des Vorjahres sind jeweils am 1.-20. April, 1.-20. Oktober und 1.-20. Dezember fällig (“Modelo 202”). Eine alternative Vorauszahlungmodalität basiert auf dem Resultat des laufenden Jahres. Darüber hinaus ist für jedes Quartal eine Umsatzsteuererklärung (“Modelo 303”) und für das Jahr eine zusammenfassende Umsatzsteuer-Informationserklärung einzureichen (“Modelo 390”). Eine Selbstnutzungsteuer auf Leerstände fällt bei dieser Vermietungsmodalität nicht an.

BEMESSUNGSGRUNDLAGE: Die Einnahmen sind als Erlöse zu berücksichtigen. Die Ausgaben sind als Betriebsausgaben abzugsfähig.

STEUERBERECHNUNG: Die Steuer beträgt 25 % auf den ermittelten Gewinn.

ANRECHENBARE KOSTEN: Da die Immobilie einer gewerblichen Tätigkeit zugeschrieben ist, können alle Kosten angesetzt werden.

VERÄUSSERUNG: Wird die Immobilie veräußert, fällt in Spanien Einkommensteuer in Höhe von 25 % auf den ermittelten Gewinn an. Die steuerlich genutzte Abschreibung wird von den Anschaffungskosten abgezogen und erhöht somit den Gewinn.

PRAXISHINWEISE:

  • Die gewerbliche Tätigkeit in Spanien bedingt grundsätzlich eine Anmeldung bei der Sozialversicherung. Das kann zu einer mtl. Zusatzbelastung von ca. 300 € führen.
  • Das Thema der Vermögensteuer bedarf einer ausführlichen Betrachtung, damit die persönlichen Lebensverhältnisse bei einer zielführenden und steuerfreundlichen Struktur berücksichtigt werden.
  • Es sollten zwingend die Auswirkungen durch die neue BFH-Rechtsprechung hinsichtlich der vGA in Deutschland berücksichtigt werden.


RECHTSSTAND: September 2018