Darüber hinaus hat die notarielle Urkunde noch weitere Wirkungen. Sie stellt einen vollständigen Beweis für das Datum des Vertrags und des dokumentierten Sachverhalts dar, und sie ist die Voraussetzung für die Eintragung der Übertragung im Grundbuch. Dies alles gründet sich einerseits auf der Beratung und die Legalitätskontrolle durch den Notar, andererseits auf die öffentliche Bezeugung, deren Durchführung untrennbar mit diesen Aktivitäten verbunden ist.

Die Eintragung im spanischen Eigentumsregister stellt somit - wie schon beschrieben - nicht die Übertragung des Eigentums dar. Sie hat zum Zweck, jene Eigentumsübertragungen öffentlich zu machen, die bereits im Augenblick der Urkundenerrichtung stattgefunden haben, damit Dritte darüber Kenntnis erlangen können. 

Die Eintragung erfolgt freiwillig und muss von der betroffenen Person beantragt werden. Durch die Eintragung erfolgen folgende rechtliche Auswirkungen:
 

  • Die erste besteht darin, dass alles das, was nicht eingetragen ist, gutgläubige Dritte nicht schädigen kann, d.h. jene Dritte, die keine Kenntnis über das Nicht-Eingetragene durch andere Informationsträger als das Grundbuch hatten. 
  • Und die zweite Wirkung besteht im umfassenden Schutz desjenigen, der im Vertrauen auf das vom Grundbuch öffentlich Gemachte einen Erwerb tätigt. Dieser Erwerber genießt immer den Schutz, sofern er im guten Glauben gehandelt hat und der Erwerb nicht kostenfrei erfolgt ist (zum Beispiel im Rahmen einer Schenkung oder Erbschaft) und nun seinerseits die Eintragung vornimmt. 

Sind diese Voraussetzungen erfüllt, so hat der Erwerb des Eigentums Vorrang vor einem vorherigen Erwerb, der nicht eingetragen wurde, oder gegenüber Belastungen oder dinglichen Rechten, deren Eintragung nicht vorliegt oder die später zur Eintragung eingereicht werden, obwohl sie vorher begründet wurden, und selbst dann, wenn dies per öffentlicher Urkunde erfolgt ist.
 

Beispiele

I. Der Eigentümer A verkauft an B eine Liegenschaft mittels öffentlicher Urkunde, die nicht im Eigentumsregister eingereicht wird, oder die eingereicht, aber niemals eingetragen wird, weil (so nehmen wir einmal an) das Notariat keinen Auftrag erhält, die Urkunde zu bearbeiten und sich niemand darum kümmert. Einige Wochen später verkauft A diese Liegenschaft an C, der seine Kaufurkunde eintragen lässt. Der Erwerb durch C bleibt aufrecht, sofern er im guten Glauben gehandelt hat, d.h. sofern er vom vorherigen Verkauf nichts gewusst hat. B hat sein Eigentum verloren! Auch wenn der von A vorgenommene doppelte Verkauf eine Straftat sein kann ändert das nichts an der rechtlichen Wirkung, dass B sein Eigentum - und wahrscheinlich auch sein Geld - verloren hat. Das kann er versuchen mit den normalen rechtlichen Möglichkeiten zurück zu erhalten.

II. Die Person A erwirbt eine Liegenschaft per notarieller Urkunde, doch diese wird erst ein Jahr später im Eigentumsregister eingetragen. Als die Urkunde beim Grundbuchamt vorgelegt wird, liegt dort die Eintragung einer Pfändung dieser Liegenschaft zugunsten von B vor. Da A die Eintragung nicht rechtzeitig vornehmen ließ, hat das Recht von B Vorrang,. Um die Pfändung aufzuheben, muss A an B die von der Pfändung abgesicherte Schuld bezahlen, obwohl er die Liegenschaft lastenfrei gekauft hat. 

FAZIT

Wie man sieht, ist es im Hinblick auf Immobilien nicht nur wichtig, eine öffentliche Urkunde zu errichten, sondern auch, diese so rasch als möglich im Grundbuch eintragen zu lassen, obwohl die Eigentumsübertragung auch ohne Urkunde und ohne Grundbucheintragung erfolgen kann. Heutzutage wird die überwiegende Mehrheit der Gebäude und Baugrundstücke („propiedad urbana“) mittels im Grundbuch eingetragener Urkunde übertragen. Hingegen gibt es nicht bebaubare Grundstücke („propiedad rústica“), die auch heute privat übertragen wird, obwohl dies nur noch in weniger entwickelten Zonen häufig vorkommt.