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Erfolgreiche Wohn-
und Ferienvermietung
auf Mallorca:
Risikovermeidung bei ungewisser Rechtslage für deutsche Nichtresidenten

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Änderung der Steuerpflicht beim Verkauf von Ferienimmobilien

Wenn ein deutscher Steuerpflichtiger seine spanische Ferienimmobilie verkauft, ist der Verkaufserlös zuerst einmal in Spanien steuerpflichtig. Da in Spanien für Nichtresidenten kein steuerbefreiter Immobilienverkauf existiert, ist die Besteuerung einfach zu erklären. Der Verkaufserlös wird derzeit mit einem Steuersatz von 19 % besteuert.

Aufgrund des geltenden Doppelbesteuerungsabkommens zwischen Spanien und Deutschland wird der Verkauf dieser Immobilie auch in Deutschland der Besteuerung unterworfen, und zwar nach deutschem Steuerrecht. Da die deutschen Vorschriften etwas komplexer sind, beschreiben wir die aktuellen Regelungen etwas ausführlicher.

Die Veräußerung privater Immobilien ist in Deutschland grundsätzlich steuerfrei möglich. Es gelten unterschiedliche Regelungen, je nachdem ob die Immobilie selbst genutzt oder vermietet wurde, ob sie im In- oder Ausland liegt und wie lange sie sich im Besitz des Steuerpflichtigen befunden hat. Es folgt ein Überblick, was bei der Veräußerung privater Immobilien zu beachten ist.

Veräußerung vermieteter privater Immobilien

Gewinne aus der Veräußerung von Grundstücken sind in Deutschland grundsätzlich steuerpflichtig, wenn der Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung weniger als zehn Jahre beträgt. Dieser Zehnjahreszeitraum wird meist auch als „Spekulationsfrist“ bezeichnet. Hierbei stellt der Gesetzgeber auf eine taggenaue Rechnung ab.

Zur Feststellung des Zeitraums zwischen Anschaffung und Veräußerung ist jeweils der Zeitpunkt des Verpflichtungsgeschäftes maßgebend, also der Zeitpunkt des Abschlusses des Kaufvertrags. Im Erb- oder Schenkungsfall gelten die Fristen des Rechtsvorgängers, das heißt des Erblassers oder Schenkers. 

Der Veräußerungsgewinn oder -verlust ermittelt sich aus dem Veräußerungspreis abzüglich der Veräußerungskosten und der Anschaffungs- oder Herstellungskosten. Bei Anschaffung nach dem 31. Juli 1995 und Herstellung nach dem 31. Dezember 1998 sind die Anschaffungs- und Herstellungskosten zusätzlich um die Absetzung für Abnutzung, erhöhte Absetzungen und Sonderabschreibungen zu mindern.

Wird bei der Veräußerung eines Grundstücks ein Verlust generiert, darf dieser Verlust nur mit Gewinnen aus anderen privaten Veräußerungsgeschäften ausgeglichen werden. Nach Einführung der Abgeltungsteuer ist die Verlustverrechnung jedoch im Einzelfall zu prüfen, da durch die Abgeltungsteuer sogenannte „Verlustverrechnungstöpfe“ entstehen. Bei zusammen zur Einkommensteuer veranlagten Ehegatten kann der Verlustausgleich auch unter den Ehegatten stattfinden.

Veräußerung selbstgenutzter Immobilien

Ausgenommen von der Besteuerung sind Grundstücke, die ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken verwendet oder im Jahr der Veräußerung und den vorangegangenen beiden Jahren zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurden. Ebenfalls von der Besteuerung ausgenommen sind selbst genutzte Zweitwohnungen und Ferienwohnungen. Dieser sehr häufig vorkommende Fall konkretisieren wir an einem Beispiel: Herr Sonnenschein erwirbt als natürliche Personen mit Wohnsitz und gewöhnlichem Aufenthalt in Deutschland im Jahr 2010 in eigenem Namen und auf eigene Rechnung ein Grundstück in Spanien und lässt dieses Grundstück mit einem Wohngebäude bebauen. Das Grundstück wird durch die Bebauung ausschließlich im Rahmen der Gebäudenutzung und nicht gleichzeitig für andere Zwecke (Lager, PKW-Parkplatz für fremde Dritte etc.) genutzt. Herr Sonnenschein hat das Grundstück ursprünglich für die Eigennutzung als Zweitwohnsitz bzw. Ferienimmobilie und nachweislich nicht mit der Absicht des Wiederverkaufs erworben.

Das Gebäude wurde Anfang 2012 bewohnbar und wird durch Herrn Sonnenschein ausschließlich für seine eigenen Wohnzwecke genutzt. Eine Teilnutzung des Gebäudes für geschäftliche Zwecke, z B Arbeitszimmer etc. erfolgte nicht, auch nicht in geringem Umfang. Wenn Herr Sonnenschein nicht in Spanien ist, wird das Gebäude nicht durch familienfremde Personen genutzt. Das Gebäude wird zu keinem Zeitpunkt gegen Entgelt vermietet und auch nicht unentgeltlich an fremde Dritte zur Nutzung überlassen.

In 2015 haben sich die Interessen und die Lebensumstände von Herrn Sonnenschein verändert und er beabsichtigt, das Grundstück zu veräußern. Die Verkaufsabsicht ist erst 2015 entstanden und hat nachweislich nicht bereits bei Erwerb des Grundstücks im Jahr 2010 vorgelegen. Es existieren keine in der Vergangenheit abgeschlossenen Vorverträge oder Angebote für den Verkauf des Grundstücks nach endgültiger Fertigstellung.

Herr Sonnenschein hat während der letzten 10 Jahre vor der geplanten Veräußerung nicht mehr als drei andere Grundstücke, Grundstücksteile oder Grundstücksgesellschaftsanteile verkauft. Bei dieser Berechnung sind Immobilienverkäufe im In- und Ausland mit einzubeziehen.

Bei einer Veräußerung im Jahr 2016 wird der Gewinn aus der Veräußerung in Spanien der spanischen Einkommensteuer von 19 % unterworfen. Davon werden 3% bei notarieller Beurkundung des Kaufvertrages vom Kaufpreis einbehalten und als Einkommensteuer-Vorauszahlung an das spanische Finanzamt abgeführt. Den Verkauf der Immobilie hat Herr Sonnenschein in einer entsprechenden spanischen Einkommensteuererklärung zu deklarieren, ebenso wie die einkommen-steuerpflichtige Eigennutzung der spanischen Immobilie.

wird dieser Vorgang steuerlich wie folgt beurteilt: Da Herr Sonnenschein das Grundstück ausschließlich für Zwecke der Eigennutzung, jedoch nicht mit der Absicht des Wiederverkaufs erworben hat, das Grundstück dementsprechend rund drei Jahre ausschließlich privat genutzt hat, sowie unter der Bedingung, dass er innerhalb der letzten 10 Jahre nicht mindestens drei andere Grundstücke oder Grundstücksbeteiligungen veräußert hat, begründet der Verkauf des Grundstücks keinen sogenannten gewerblichen Grundstückshandel.

Bei der Veräußerung handelt es sich um ein sogenanntes privates Veräußerungsgeschäft innerhalb der 10-jährigen „Spekulationsfrist“, dessen Gegenstand – die Immobilie – jedoch im Jahr der Veräußerung (2015 oder 2016) und in den drei bzw. fünf vorangegangenen Jahren vor der Veräußerung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde. Die Veräußerung unterliegt somit nach § 23 Abs. 1 Nr. 1 Satz 3 EStG nicht der deutschen Einkommensteuer.

Eine Einbeziehung des in Spanien erzielten Veräußerungsgewinns bei der Berechnung des deutschen Einkommensteuersatzes kommt ebenfalls nicht in Betracht (sog. Progressionsvorbehalt), da das Veräußerungsgeschäft in Deutschland einen nach deutschem Einkommensteuerrecht nicht steuerbaren Vorgang darstellt.

Eine Anrechnung oder Erstattung der spanischen Einkommensteuer im Rahmen der deutschen Einkommensteuererklärung gem. § 34 c EStG ist nicht möglich, da der Verkauf des Grundstücks in Deutschland nicht steuerbar ist.

Da der Veräußerungsvorgang keine einkommensteuerrechtlichen Folgen in Deutschland nach sich zieht, besteht keine Verpflichtung für die Deklaration des Grundstücksverkaufs in der deutschen Einkommensteuererklärung von Herrn Sonnenschein.

Wir weisen aber darauf hin, dass aufgrund des verstärkten Informationsaustausches zwischen den beiden Ländern davon auszugehen ist, dass das deutsche Finanzamt Kenntnis von der Grundstücksveräußerung in Spanien erlangt. Für den Fall, dass die deutsche Behörde dann hinsichtlich der Grundstücksveräußerung in Spanien ermittelt, empfiehlt es sich, alle Belege, Urkunden und Nachweise für die beabsichtigte und tatsächlich erfolgte Nutzung der Immobilie ausschließlich für eigene Wohnzwecke aufzubewahren und greifbar zu halten. Das war die bisherige Handhabung in Deutschland. Das Finanzgericht Köln hat Ende 2016 mit einem Urteil eine neue Handhabung beschlossen.

Neues Finanzgerichtsurteil – Neue Regeln

Der 8. Senat des FG Köln hat unter dem Aktenzeichen 8 K 3825/11 am 18. Oktober 2016 folgendes Urteil gefällt:


Eine Eigennutzung im Sinne des § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr.1 Satz 3 2.Alternative EStG kommt nicht in Betracht, wenn das Objekt eine Zweitwohnung ist, die nicht aus beruflichen Gründen vorgehalten wird, sondern im Wesentlichen für Erholungszwecke (Ferienaufenthalte) genutzt wird. Die eingeschränkte Auslegung ist anhand des Normzwecks verfassungsrechtlich nicht zu beanstanden.

FAZIT

Obwohl dieses Urteil dem BFH zur finalen Rechtsprechung vorgelegt wird, ist davon auszugehen, dass die deutschen Finanzämter das Urteil anwenden und auf die Besteuerung von Veräußerungserlösen aus selbsgenutzten Ferienimmobilien bestehen. Beachten Sie bitte bei Ihren Planungen diese völlig neue Rechtsprechung.