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Neues Fachbuch

Erfolgreiche Wohn-
und Ferienvermietung
auf Mallorca:
Risikovermeidung bei ungewisser Rechtslage für deutsche Nichtresidenten

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Wichtige Grundsatzinformationen

Optionsvertrag (contrato de opcion de compra)

Die meisten Immobilienverkäufe (compra ventas) werden auf den Balearen mit einem Optionsvertrag eingeleitet. Mittels eines solchen Optionsvertrages besteht für den Kaufinteressenten einer spanischen Immobilie die Möglichkeit sich die Immobilie rechtsverbindlich zu reservieren. Einerseits hat der Käufer damit genug Zeit eine Finanzierung für den Kauf zu vereinbaren, andererseits kann er sich innerhalb der vertraglich vereinbarten Frist, nach Zahlung des Optionspreises, für oder sogar gegen den Kauf entscheiden. Ebenfalls wir die Frist bis zum notariellen Kaufvertrag dazu genutzt das alle zugesagten Eigenschaften nebst den baurechtlichen, zivilrechtlichen und steuerlichen Gegebenheiten ohne zu beanstanden Mängel vorliegen.

Wir fertigen diesen Vertrag mit allen persönlichen Daten der beiden involvierten Parteien, den Daten der Immobilie mit der genauen Beschreibung, die Kaufpreissumme, die Summe für die Anzahlung (Optionssumme) und die Termine für die weitere Abwicklung. Für die Frist bis zum endgültigen Notartermin gibt es keine Regeln, hier entscheidet der Wille der Vertragsparteien.

Dieser Optionsvertrag ist im spanischen Zivilgesetzbuch zwar nicht ausdrücklich geregelt, jedoch im Rahmen der Vertragsfreiheit ein anerkannter Vertragstyp. So begründet der Optionsvertrag ein Ankaufsrecht für eine Immobilie, dass gegenüber Dritten geschützt ist. Ebenfalls ist der Verkäufer gebunden, die Immobilie an keinen Dritten zu veräußern. Für diese verbindliche Zusage verlangt der Verkäufer einen Optionspreis, der in der Regel 10% des Kaufpreises beträgt und mit dem späteren Kaufpreis verrechnet wird. 

Nimmt der Optionsnehmer allerdings sein Optionsrecht nicht wahr, indem er die vereinbarte Frist verstreichen lässt, verliert er den kompletten gezahlten Optionspreis. Wird jedoch die Immobilie aufgrund Verschuldens des Optionsgebers (Verkäufers), z.B. dadurch dass die zugesagten Eigenschaften nicht vorliegen, nicht fristgemäß veräußert, muss dieser die Anzahlung sowie eine Vertragsstrafe in gleicher Höhe an den Optionsnehmer zahlen. 

Als formelle Voraussetzung muss der Optionsvertrag alle Elemente des eigentlichen Kaufvertrages enthalten, weshalb dieser schon entscheidend ist und von Sachkundigen (Rechtsanwalt, Architekt, Steuerberater) erstellt und geprüft werden sollte. Mit der Ausübung des Optionsrechts durch den Optionsnehmer kommt es, wenn keine Leistungsstörungen eintreten, zum notariellen Kaufvertrag. 

Zur Wahrung seiner Interessen verlangt der Käufer oftmals vom Verkäufer die Anlegung eines besonderen Bankkontos zur Hinterlegung des Optionsbetrages. Der Verkäufer soll somit erst über den Optionsbetrag verfügen, wenn das Optionsrecht des Käufers abgelaufen oder der notarielle Kaufvertrag abgeschlossen ist. Die Bedingungen dieses Kontos müssen jedoch genau schriftlich festgelegt werden. Dazu wird in der Regel ein Treuhandkonto des Notars oder von uns genutzt.

Das spanische Notariats- und Grundbuchsystem

Das spanische Notariats- und Grundbuchsystem regelt die rechtswirksame Übertragung des Eigentums. Um dies zu erreichen, sind laut spanischem Recht zwei Anforderung zu erfüllen:

?? Einerseits ist ein „geeigneter Vertrag“ über den Vorgang erforderlich, der ein Kauf, ein Tausch oder eine Überlassung zur Begleichung vonSchulden sein kann.
?? Andererseits ist die Übergabe der Sache erforderlich, was im Fall einer Immobilie die Übergabe des Besitzes bedeutet.

Diese Regeln sowie auch alle anderen, auf die wir uns hier beziehen, sind im Bürgerlichen Gesetzbuch (Código Civil) enthalten und gelten in ganz Spanien. Die Gesetzgebungskompetenz der autonomen Regionen erstreckt sich nicht auf diese Materie. Für ausländische Investoren trägt dies zu Klarheit und Rechtssicherheit bei, denn somit gelten für den Kauf einer Immobilie auf Mallorca, an der Küste von Alicante und auf den Kanarischen Inseln dieselben Normen.

Steuernummer (N.I.E. )

Die NIE („Numero de Identificación de Extranjeros”) ist eine eindeutige Identifikationsnummer für Ausländer welche in Spanien Leben oder dort geschäftlich beziehungsweise beruflich aktiv sind oder private Interessen in Form eines Immobilienkaufs tätig werden. Egal ob Kontoeröffnung, Autokauf, Telefonvertrag, Mietvertrag oder Arbeitsvertrag, die NIE ist Grundvoraussetzung. Die NIE ist einmalig und lebenslang gültig. 

Wo kann ich die NIE beantragen?

Die NIE kann in einer Polizeistation (Dirección General de la Policía y de la Guardia Civil) oder einem spanischen Konsulat beantragt werden. Ein alternative, die NIE über uns beantragen. Hier die einzelnen Möglichkeiten im Detail:

Konsulat:
In Deutschland gibt es 6 spanische Konsulate bei denen Sie eine NIE beantragen können. Die spanischen Konsulate finden Sie in:

Hamburg, Mittelweg 37, 20148 Hamburg 040 / 4146460
Düsseldorf,Homberger Str. 16, 40474 Düsseldorf 0211 / 439080
Frankfurt, Nibelungenplatz 3, 60318 Frankfurt am Main 069 / 9591660
Stuttgart, Lenzhalde 61, 70192 Stuttgart 0711 / 9979800
Hannover, Bödecker Str. 22, 30161 Hannover 0511 / 311085
München, Oberföhringer Str. 45, 81925 München 089 / 9984790

Für den Antrag der NIE muss man persönlich bei dem jeweiligen spanischen Konsulat erscheinen. Vor der Anreise sollte man sich telefonisch über die Geschäftszeiten des Konsulats und über gegebenenfalls kurzfristige Änderungen bei der Vergabe von NIE Nummern informieren. Persönlich müssen folgende Dinge beim Konsulat vorgelegt werden:

  1. Personalausweis oder Reisepass im Original
  2. Fotokopie des Personalausweis / Reisepass auf einer DIN A4 Seite, wobei Vorder- und Rückseite auf der gleichen Seite der Fotokopie sein müssen. Auf der Kopie darf sonst nichts weiter zu sehen sein.
  3. Nachweis über die Bezahlung der Bearbeitungsgebühr
  4. Ausgefülltes Formular für einen NIE Antrag (Blockschrift in Großbuchstaben oder maschinell). Das Formular muss in Spanisch ausgefüllt werden!
  5. Offiziell kann nach einem Grund für den Antrag gefragt werden, dies ist jedoch extrem unwahrscheinlich und wurde in der Praxis noch so gut hinterfragt.

Alle Kopien müssen formgerecht zum Besuch beim Konsulat mitgebracht werden. In der Regel weigern sich die Konsulate Kopien zu erstellen. Bei der Bearbeitung des Antrags lassen sich die Konsulate gerne viel Zeit. Bearbeitungszeiten von 2-3 Monaten sind durchaus üblich und man sollte vom schlechtesten Fall, den 90 Tagen ausgehen.

Wenn Sie die NIE-Nummer über uns beantragen wollen melden Sie sich bitte bei uns.

Spanisches Bankkonto

Wir helfen Ihnen bei der Eröffung eines Kontos bei einer spanischen Bank mit einem deutschsprachigen Ansprechpartner, welches Sie für die Zahlung z.B. von Stromrechnung, Telefon, Gemeinschaftsabgaben, benötigen. Bei der Wahl Ihrer Bank sollte man einerseits vorher über die Gebühren sprechen und andererseits sich vorher das Onlinebanking anschauen, ob das praktikabel ist und in deutscher Sprache möglich ist.

Katasternummer der Immobilie (Referencia catastral del inmueble)

Dies ist die im Katasteramt verwendete Nummer zur Bezeichnung des Grundstücks, des Hauses oder des Apartments die der Bezeichnung der Immobilie zu Katasterzwecken dient und nichts mit der baurechtlichen Parzellennummer und auch nichts mit der im Fincanummer die im Grundbuchamt verwendet wird zu tun hat. Leider ist hier keine einheitliche Verwendung der Nummern gegeben, so dass es im Einzelfall sehr schwer sein kann ein Grundstück zuzuordnen wenn man nicht alle Nummern besitzt.

Wir haben einen Zugang zum Katasteramt und besorgen uns bei Auftragserteilung einen aktuellen Auszug aus dem Katasteramt um alle steuerrelevanten Daten zu prüfen. Einerseits handelt es sich um wichtige Daten über die Immobilie (Baujahr, Grundstücksgrösse, bebaute Fläche etc.) und andererseits dient der Katasterwert als Grundlage für die Berechnung von Steuern (z.B. Selbstnutzungsteuer).  

Eigentumsregister (Registro de la Propiedad)

Wir haben Zugang zum Eigentumsregister und besorgen uns bei Auftragserteilung einen aktuellen Auszug aus dem Register. Dieses Register ist mit dem deutschen Grundbuchamt zu vergleichen. Anhand des dann vorliegenden Dokumentes erfahren wir, ob Belastungen jeglicher Art wie Hypotheken, Rechte Dritter, Pfändungen oder Steuer- oder Abgabeschulden vorliegen.

Alle diese Belastungen werden bis zum notariellen Verkaufsakt überprüft und wenn möglich so bereinigt das keine Haftungsrisiken beim Erwerber bestehen. Wir sorgen dann dafür, dass alle Beteiligten die Rechte im Eigentumsregister haben beim Termin zum notariellen Erwerb mit anwesend sind, damit Sie eine lastenfreie Immobilie erwerben. Diese Aufgaben werden durch sachkundige Mitarbeiter (Rechtsanwalt, Architekt, Steuerberater) erledigt. 

Wir sind natürlich beim Notartermin mit anwesend, damit alles ordnungsgemäss abläuft.

Sachmängelhaftung

Art. 1484 Cc und Art. 1490 Cc regeln Verjährungsfristen und die Haftung für verborgene Mängel, nicht aber für den Käufer erkennbare Mängel. Die Sachmängelhaftung gilt für Altbauten, Neubauten und die Beschaffenheit von Grundstücken. Die Verjährungsfrist beträgt sechs Monate. Soll der Verkäufer erkennbare Mängel beheben müssen, so ist dies im Kaufvertrag ausdrücklich zu vereinbaren.

In Deutschland wird meistens die Klausel „gekauft wie gesehen“ verwendet. Eine entsprechende Regelung gibt es in Spanien auch. Dies kann – je nach Interessenlage einer Partei – vereinbart werden, muss dann aber ausdrücklich niedergeschrieben werden. Eine solche Regelung gilt aber – wie in Deutschland – nicht für arglistig verschwiegene Mängel (Art. 1485 Abs. 2 Cc). Wir brauchen sicher nicht darauf hinzuweisen, dass ein Nachweis über einen „arglistig verschwiegenen Mangel“ in der Praxis erstens schwer zu führen ist, zweitens bei der spanischen Gerichtsbarkeit einem starken „Versickerungsprozess“ unterliegen könnte. Eine solide Vorabprüfung kann einen langjährigen Rechtsstreit verhindern.

Grundsteuerbescheinigung (IBI y basura)

In Spanien belegene Grundstücke unterliegen der Grundsteuer IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles). Die Grundsteuer steht ausschließlich der jeweiligen Gemeinde zu und wird von dieser auch mit einem eigenen Bescheid, der von der Gemeinde erstellt und zugestellt wird, erhoben. Die Bemessungsgrundlagen sind einerseits der Katasterwert des jeweiligen Grundstückes und Gebäudes und andererseits der gemeindlich festgesetzte Steuersatz. Der Katasterwert ist mit dem deutschen „Einheitswert“ vergleichbar.

Die Ermittlung des Katasterwertes liegt in der Zuständigkeit der Generaldirektion des Katasters (Dirección General del Catastro). Er bestimmt sich auch bei einem Neu- oder Umbau nach den vom Architekten eingereichten Baukosten. Der Wert ändert sich durch evtl. Neubewertungen oder durch eine automatische Anpassung an die Inflation über das entsprechende Gesetz (Ley de Presupuesto General del Estado). Aufgrund der äußerst angespannten Finanzlage der Gemeinden haben sich die Katasterwerte in manchen Gemeinden signifikant erhöht. Zusätzlich zu der beschriebenen Festlegung des Katasterwertes verfügt die Gemeinde über die Stellschraube „Steuersatz“, um die Ermittlung und Höhe der Grundsteuer zu verändern. Die betreffende Gemeinde kann im Rahmen der für ganz Spanien geltenden Bandbreiten nach eigenem Ermessen einen Steuersatz von 0,4 % bis 1,1 % für erschlossene Grundstücke (urbana) und zwischen 0,3 % und 0,9 % für nicht erschlossene Grundstücke (rústica) festlegen.

Durch diese beiden Hebel verfügt die jeweilige Gemeinde über Mechanismen, um die Haushaltslage zu verändern.

Vorlage des Energiezertifikats

Mit der EG-Richtlinie 2002/91/EG, und der überarbeiteten Fassung 2010/31/ EU wurden die europäischen Mitgliedsstaaten verpflichtet, einen sogenannten Energieausweis für Neu- und Altbauten gesetzlich vorzuschreiben. Seit der Einführung der spanischen Baunormen CTE (CÓDICO TÉCNICO DE LA EDIFICADIÓN) im Jahr 2007 ist es bereits Pflicht, für Neubauten durch den Architekten eine Energiebedarfsberechnung erstellen zu lassen.

Mit dem Erlass des königlichen Dekrets Nr. 235/2013 vom 5. April 2013 sind in Spanien von dieser Regelung nun auch alle Bestandsobjekte betroffen, die vor dem Jahr 2007 erstellt wurden. Ziel der Einführung der neuen Gesetze ist die Reduzierung des CO2-Ausstoßes, sprich der Treibhausgase. Man unterscheidet generell zwischen dem Energieverbrauch und dem Energiebedarf. In Spanien ist im Gegensatz zu Deutschland nur die Energiebedarfsberechnung zugelassen. Das Ergebnis wird in einer Plakette aufgezeigt, ähnlich wie bei Haushaltsgeräten. Anhand einer Skala wird die Immobilie klassifiziert, beginnend bei der Kategorie „A“ (geringer Verbrauch) bis hin zur Kategorie „G“ (hoher Verbrauch). Nach ersten Hochrechnungen anhand der bislang durchgeführten Berechnungen wurden nur 0,2 % aller überprüften Immobilien mit der höchsten Kategorie „A“ bewertet, ca. 50,4 % mit „E“.

Kataster

Auch im Kataster werden außer den Grundstücksdaten sämtliche baulichen Anlagen mit den dazugehörigen Flächen aufgeführt. Von Zeit zu Zeit werden die Katasterdaten auf der Basis von Luftaufnahmen aktualisiert, da sie von der öffentlichen Hand als Basis für die Festlegung der zu zahlenden Abgaben herangezogen werden. Der Grundsteuerbescheid kann deshalb als Quelle für die Katasterreferenz dienen, sollte diese im Grundbuch nicht aufgeführt sein. Andererseits sind somit aber eben auch nicht genehmigte Bauten aufgeführt und der Eintrag im Kataster gibt deshalb keine Sicherheit über die Rechtmäßigkeit von Gebäuden.

Grunderwerbsteuer auf Möbelkauf

Die auf Mallorca verkauften Häuser werden häufig möbliert verkauft. Der Kaufpreis für die Möbel wird dann außerhalb der eigentlichen Kaufurkunde abgebildet und bezahlt. Wir weisen in diesem Zusammenhang auf das königliche Dekret 1/1993 vom 24. September hin. Dessen Artikel 11 besagt:

Der Steuerbeitrag (gemeint ist die Grunderwerbsteuer) errechnet sich, indem auf die Bemessungsgrundlage die folgenden Steuersätze anzuwenden sind, unbeschadet des im folgenden Artikel Festgelegten: Handelt es sich um die Übertragung von beweglichen oder unbeweglichen Gütern sowie die Errichtung und Überlassung von dinglichen Rechten, die auf dieselben entfallen, ausgenommen die dinglichen Sicherungsrechte, jener Steuersatz, der gemäß der Bestimmungen des Gesetzes 21/2001 vom 27. Dezember, mit dem die steuerlichen und verwaltungstechnischen Maßnahmen des neuen Finanzierungssystem der autonomen Regionen mit gemeinsamer Gebarung sowie Städten mit Autonomiestatut reguliert werden, von der autonomen Region beschlossen wurde. Sollte die autonome Region den Steuersatz, auf den sich der vorhergehende Absatz bezieht, nicht beschlossen haben, so wird auf die Übertragung von Immobilien sowie auf die Errichtung und Überlassung dinglicher Rechte auf dieselben, ausgenommen dingliche Sicherungsrechte, 6 % angewendet; hingegen beträgt dieser Steuersatz 4 %, wenn es sich um die Übertragung von beweglichen und halbbeweglichen Güter handelt sowie die Errichtung und Überlassung dinglicher Rechte auf dieselben, ausgenommen die dinglichen Sicherungsrechte. Dieser letztgenannte Steuersatz wird gleichermaßen auf jegliche andere abgabenpflichtige Handlung angewendet, die in den sonstigen Absätzen dieses Abschnitts nicht enthalten ist.

FAZIT: Auf Mallorca sind vom Erwerber 4 % Grunderwerbsteuer zu bezahlen.

Wertzuwachssteuer

Die Wertzuwachssteuer – Plusvalía Municipal – ist eine von den Gemeinden erhobene Steuer. Sie findet ihre gesetzliche Regelung in den Artikeln 105 bis 111 des Gesetzes 39/1988 vom 28. Dezember 1988. Dieses Gesetz regelt die Erhebung der lokalen, gemeindlichen Steuern. Besteuert wird der Wertzuwachs von Grund und Boden in der jeweiligen Gemeinde, wobei der Zeitraum seit dem letzten Eigentumswechsel der Immobilie gilt. Die Steuerhöhe hängt ab vom Bodenwert (valor del terreno), der Dauer des Besitzes und der Einwohnerzahl der Gemeinde, in der die Immobilie belegen ist. Die Gemeinden setzen die jeweiligen Werttabellen innerhalb des gesetzlichen Rahmens selbst fest. Die Wertsteigerung (ausgehend von den gesetzlichen Höchstsätzen) berechnet sich gem. Art. 108 des Gesetzes 39/1988. Beachtung finden nur volle Jahre und ein maximaler Zeitraum von 20 Jahren. Beim Erwerb einer Immobilie wurde dem Käufer sehr häufig auch diese „lokale Wertzuwachssteuer“ als Zahllast zugewiesen. Wenn man eine für Deutsche verständliche Übersetzung konsultiert, handelt es sich um eine Steuer, die als Bemessungsgrundlage die Differenz der Einheitswerte zwischen Kauf und Verkauf der Immobilie heranzieht. Diese Differenz wird mit den jeweiligen Faktoren multipliziert. Je länger der Verkäufer die Immobilie in seinem Besitz hatte, desto höher fällt grundsätzlich die Wertzuwachssteuer aus. Wird eine Immobilie noch im ersten Jahr weiterverkauft, so fällt keine Wertzuwachssteuer an. Die Zahlung dieser Steuer obliegt gemäß Art. 102 des Gesetzes 39/1988 grundsätzlich dem Verkäufer. In der Praxis wurde die Wertzuwachssteuer in aller Regel vom Käufer getragen.

Die Steuer ist innerhalb von 30 Tagen ab der notariellen Beurkundung zu entrichten.

WICHTIGE ÄNDERUNG: Der Oberste Spanische Gerichtshof (Tribunal Supremo) hat im März 2012 diese zum Käufer für nichtig erklärt. Als Begründung wird insbesondere angeführt, dass es sich nicht um eine individuell vertraglich verhandelbare Vereinbarung handelt. Weiterhin – so lautet die Begründung – sehen auch die spanischen Verbraucherschutz-Bestimmungen die Nichtigkeit solcher Klauseln vor.

FAZIT: Diese Steuer ist seit März 2012 vom Verkäufer zu entrichten. Sollte trotzdem eine andere Zahlung vereinbart werden, hat der Käufer ein Rücktrittsrecht vom Kaufvertrag!häufig angewendete Verlagerung der Bezahlung hin

Sorgfältige Prüfung / Due Diligence

Die „Sorgfältige Prüfung“, auch „Due Diligence“ genannt, beschreibt die Prüfung und Bewertung einer Immobilie im Rahmen einer Transaktion (Kauf einer Immobilie) durch einen potenziellen Investor. Die „Sorgfältige Prüfung“ hat zum Ziel, eine detaillierte und systematische Analyse von qualitativen und quantitativen Informationen und Daten eines Objektes zu erlangen. Somit wird die Informationsasymmetrie zwischen zwei Parteien vermindert und die Qualität von Entscheidungsgrundlagen erhöht. Bei dem zu prüfenden Objekt kann es sich um eine Immobilie, ein Bauprojekt, ein Grundstück oder sogar um ein ganzes Portfolio von Objekten handeln. Nur mit Hilfe dieser Prüfung werden zum einen die Risiken transparenter und fassbarer, und zum anderen die Chancen deutlicher sichtbar.

Die „Sorgfältige Prüfung“ kann je nach Anlass und Kundenbedürfnis unterschiedlich ausgelegt werden in der Breite, sodass nur einzelne Elemente geprüft werden, oder in der Tiefe, was wiederum eine Zeit- oder/und Kostenfrage ist. Ein Kaufinteressent würde zum Beispiel die Immobilie besichtigen, den Zustand begutachten (diesen Vorgang bezeichnet man als Teil der „Technische Prüfung“), anschließend das Eigentumsregister prüfen (das wäre dann ein Teil der „Rechtlichen Prüfung“), sich über die laufenden Kosten informieren (das wäre dann ein Teil der „Finanziellen Prüfung“), und so weiter. Vor allem beim Kauf größerer Immobilien spielt auch aufgrund der teilweise bekannten baurechtlichen Unsicherheiten die „Sorgfältige Prüfung“ seit Jahren eine große Rolle. Der Einsatz der richtigen neutralen Berater – insbesondere nicht solcher Berater, die in einem Abhängigkeitsverhältnis zum Makler stehen – und der richtigen Werkzeuge verleiht solchen Abläufen hinsichtlich der Sicherheit, Laufzeit und Kosteneffizienz einen erheblichen Mehrwert.