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Neues Fachbuch

Erfolgreiche Wohn-
und Ferienvermietung
auf Mallorca:
Risikovermeidung bei ungewisser Rechtslage für deutsche Nichtresidenten

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Grundlagen beim Immobilienkauf in Spanien

Auf was sollte man auf alle Fälle achten?

Immobilienbesitz auf Mallorca entwickelt sich immer mehr zu einer nachhaltigen Vorsorge mit Fundament und hoher emotionaler Rendite. Die Vermeidung von Risiken beim Aufbau und Erhalt dieses Fundaments ist einer der Zielsetzungen unserer Tätigkeit. Bei einem aktuell verwalteten Immobilienvermögen von weit über einer Milliarde Euro glauben wir schon sagen zu können, dass wir Erfahrung in diesem Bereich haben. Wenn Sie einen Beratungstermin wünschen, wenden Sie sich gerne an unsere Geschäftsführerin Yvonne@remove-this.Plattes.net. 

Folgende grundlegenden Regeln sollten Sie bei einem Immobilienkauf in Spanien beachten:

  • Die Eintragung ins deutsche Grundbuch durch den deutschen Notar hat in Deutschland konstitutive Wirkung. In Spanien kann das Eigentum an einer Immobilie durch einem privaten Vertrag übertragen werden. Zwar wird die Eintragung im spanischen Eigentumsregister nur möglich, wenn der Kauf oder Verkauf vor einem Notar beurkundet worden ist, aber die rechtliche Übertragung des Eigentums erfolgt ohne Registereintragung und kann auch durch die Unterzeichnung eines privaten Vertrages erfolgen.
  • Wenn Sie Ihre Traumimmobilie dann wirklich notariell beurkundet haben, müssen Sie wissen, dass der spanische Notar nur für die „Beurkundung“ zuständig ist. Die Eintragung im Eigentumsregister wird durch einen anderen Berufszweig, dem „Gestor“ vorgenommen. Er holt die Urkunde beim Notar ab und sorgt für die entsprechenden Eintragungen und Registrierungen.
  • Das Eigentumsrecht des Verkäufers sollte durch Vorlage des notariellen Kaufvertrags ( Escritura Publica de Compraventa) mit Eintragungsvermerk des Grundbuchamts ( Registro de la Propiedad) oder/und nachgewiesen werden. Wir beschaffen uns immer einen aktuellen Grundbuchauszug (Nota simple informativa) um auch evtl. Änderungen oder/und Belastungen zu (er)kennen.
  • Beschaffung der Katasterreferenz (referencia catastral) und Vergleich mit den Daten im Eigentumsregister. Da gibt es sehr häufig Differenzen die zwingend vor dem Kauf gelöst werden sollten.

Bevor Sie schriftlich oder mündlich etwas vereinbaren (auch mündliche Verträge können nach spanischem Recht gültig sein), vergewissern Sie sich über Folgendes:

  • Ist der Eigentümer allein verfügungsberechtigt oder bedarf es zur Wirksamkeit des Vertrages der Zustimmung des Ehegatten?
  • Welche Belastungen liegen vor? (Hypotheken, Handwerkersicherungen, Vollstreckungen, etc.
  • Gemeindliche Bebauungspläne sollten überprüft werden, damit man weiß ob gesichertes Baurecht vorliegt.
  • Bestehen von Miet- und Pachtverträgen hinsichtlich der Liegenschaft Steuerschulden, für die die Liegenschaft haftet.
  • Grundsteuer (IBI - Impusto sobre Bienes Inmuebles) der letzten vier Jahre
  • Rückstände, sofern das Objekt dem Wohnungseigentumsgesetz unterliegt
  • Überprüfung der Grundstücksgröße und -grenzen - Vergleich zwischen Eigentumsregister und Kataster.
  • Kaufen Sie ein Grundstück mit Haus, sollten Sie Wert darauf legen, dass das Haus auch im Grundbuch eingetragen ist.
  • Auch scheinbar nebensächliche Zusicherungen sollten schriftlich fixiert werden.
  • Bestehen Sie als Käufer auf dem umgehenden Abschluss eines notariellen Kaufvertrags (Escritura Publica de Compraventa) und Ihrer Eintragung als Eigentümer ins Grundbuch, selbst wenn Ratenzahlungen vereinbart sind.
  • Wird ein im Bau befindliches, noch nicht fertiggestelltes Objekt vom Bauträger auf Raten gekauft, so ist seitens des Verkäufer der Nachweis zu erbringen, dass hinsichtlich der Ratenzahlung eine Versicherung oder Bankbürgschaft abgeschlossen worden ist.

Die mit dem Grundstückserwerb verbundenen Steuern und Kosten sollten umfänglich ermittelt werden. Das steht im direkten Zusammenhang mit der zu wählenden Erwerbsstruktur, damit folgende Steuerarten - im grenzüberschreitenden Steuerrecht unter Einbindung der jeweiligen Doppelbesteuerungsabkommen - überprüft werden:

  • Grunderwerbsteuer
  • Umsatzsteuer
  • Ertragsteuern
  • Erbschaftsteuer
  • Vermögensteuer

Wir danken an dieser Stelle Minkner & Partner, dem Spezialisten für Immobilien auf Mallorca für seine freundliche Unterstützung.