Wohnvermietung

BESTEUERUNG IN SPANIEN

Besteuerung einer spanischen Immobilie eines deutschen Nichtresidenten bei Vermietung zu Wohnzwecken

BESTEUERUNG UND FRIST - VERMIETETE TAGE: Jeweils zum 20. des Folgemonats eines Quartals ist eine Steuererklärung (Modelo 210) mit den erzielten Mieteinnahmen unter Abzug der Kosten einzureichen, die anteilig für die vermieteten Tage oder zur Gänze abgezogen werden können, wobei für die insgesamt fünf unterschiedlichen Kostenarten Höchstgrenzen gelten. Eine Quartalserklärung ist nur erforderlich, wenn Mieteinnahmen und ein zahlungsfälliger Steuerbetrag anfallen. Für Quartale ohne zahlungsfälligen Steuerbetrag ist später eine Jahreserklärung zu erstellen.

Wenn die Wohnungsvermietung kurzfristig (unter zwei Monaten) erfolgt und/oder die Vermarktung über Internetportale vorgenommen wird, bei denen auch Ferienvermietung angeboten wird, sind die Vorschriften des balearischen Tourismusgesetzes wie auch der Touristensteuer zu beachten. Details zur Letztgenannten finden Sie in unserer Depesche zur balearischen Touristensteuer.


TAGE OHNE VERMIETUNG:
Für diese ist bis zum 31.12. des Folgejahres eine Steuererklärung (Modelo 210) nach den Vorschriften des „fiktiven Nutzungswertes“ zu erstellen - siehe die Ausführungen auf dieser Web zur "selbstgenutzten Immobilie".


RECHTLICHE GRUNDLAGE:
Artikel 24 Abs. 5 des Einkommensteuergesetzes für Nichtresidenten (Ley del Impuesto sobre la Renta de no Residentes) regelt die Besteuerung von Vermietungseinkünften zu Wohnzwecken.


BEMESSUNGSGRUNDLAGE:
Wird eine Immobilie zu Wohnzwecken vermietet, erfolgt die Ermittlung in etwa so wie die deutsche Ermittlung der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Die Einnahmen sind als Erlöse zu berücksichtigen. Die Ausgaben sind – wie in Deutschland die Werbungskosten – in Abzug zu bringen. Allerdings gibt es bei der Berücksichtigung der Kosten (Werbungskosten) zahlreiche Unterschiede zur deutschen Handhabung, z.B. bei der AfA. In unserem Buch über Spanische Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung finden Sie ein ausführliches Rechenbeispiel.


STEUERBERECHNUNG:
Auf die ermittelte Bemessungsgrundlage sind seit dem 01. Januar 2016 Steuern in Höhe von 19% zu zahlen. Diese Steuerlast ist zeitgleich mit der jeweiligen Abgabe der Steuererklärung (bis 20. des Folgemonats nach dem Quartal) zu bezahlen. Wenn keine Steuerlast entsteht, ist auch keine Steuererklärung einzureichen. Die Berechnungen müssen jedoch vorgenommen werden, um die vortragsfähigen Kosten zu erfassen.


WERBUNGSKOSTEN:
Wie schon erwähnt, finden Sie in unserem Buch über Spanische Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung eine ausführliche Darlegung zur Definition der spanischen „Werbungskosten“. Besonderheiten sind z.B.: Die AfA beträgt bei natürlichen Personen 3%; größere Erhaltungsaufwände sind zu aktivieren und mit 3% abzuschreiben; Bestimmte Kosten können nur bis zur Höhe der Einnahmen berücksichtigt werden. Wenn keine Verrechnung erfolgen kann, sind die Kosten steuerlich verloren oder in besonderen Fällen vier Jahre vortragsfähig.


Hinweis: Unter bestimmten Bedingungen ist größerer Erhaltungsaufwand (z.B. alle Fenster werden erneuert) in Spanien zu aktivieren. In Deutschland könnten diese Kosten (Werbungskosten) über einen kürzeren Zeitraum abgeschrieben werden. Aufgrund dieser unterschiedlichen Vorschriften gegenüber Deutschland entwickelt sich auch der steuerliche Buchwert der Immobilie in jedem Land anders. Bei einer Veräußerung kommt es zu unterschiedlichen steuerlichen Gewinnen, was sich auch auf die in Deutschland anrechenbare Steuer auswirkt.


VERÄUSSERUNG:
Wenn die Immobilie veräußert wird, ist auf den ermittelten Gewinn in Spanien eine Nichtresidentensteuer in Höhe von 19% zu zahlen. Dieser Steuersatz gilt seit dem 01. Januar 2016. 


RECHTSSTAND:
August 2016.

BESTEUERUNG IN DEUTSCHLAND

// BESTEUERUNG DER NUTZUNG
Den deutschen Steuerbehörden ist es völlig egal, wie die Spanier die hier beschriebenen Einkünfte behandeln. In Deutschland sind die spanischen Einkünfte mit der Anlage „V“ zu erklären. Maßgeblich sind ausschließlich die deutschen Vorschriften zur Ermittlung des Überschusses der Einnahmen über die Werbungskosten. Besteht grundsätzlich Gewinnerzielungsabsicht, so kann es bei negativen Einkünften zu einer Einkommensteuererstattung in Deutschland kommen, obwohl sich die Immobilie in Spanien befindet.

// BESTEUERUNG DER VERÄUSSERUNG
Gewinne aus der Veräußerung von Grundstücken sind grundsätzlich steuerpflichtig, wenn der Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre beträgt. Dieser Zeitraum wird auch als Spekulationsfrist bezeichnet.

Nach diesem Zeitraum, der taggenau berechnet wird, unterliegt eine Veräußerung in Deutschland keiner Einkommensteuer-belastung. Die in Spanien gezahlte Steuer wird aber nicht erstattet und hat somit Endsteuercharakter.

// ANRECHNUNG DER SPANISCHEN STEUER
In dem ab dem 01.Januar 2013 geltenden DBA zwischen Deutschland und Spanien ist bei den hier vorliegenden Einkünften das „Anrechnungsverfahren“ vereinbart worden. Die Anrechnung der spanischen Einkommensteuer bei der deutschen Einkommensteuererklärung ist insoweit möglich, wie sie nach deutschen Regeln in Spanien angefallen wäre. Einerseits ist bei der Nutzungsbesteuerung der Anteil der spanischen „Selbstnutzungssteuer“ nicht anrechenbar. Andererseits ist bei der Veräußerung die unterschiedliche Höhe des Gewinns aufgrund der unterschiedlichen Entwicklung der Buchwerte zu beachten. Die in Spanien gezahlte Einkommensteuer muss in Deutschland mit der Anlage „AUS“ erklärt werden, um angerechnet zu werden.