Touristische Vermietung mit IVA

BESTEUERUNG IN SPANIEN

Besteuerung eines deutschen Nichtresidenten, dem eine touristisch vermietete Immobilie in Spanien gehört.

GRUNDLAGEN: Eine touristische Vermietung (Ferienvermietung) - somit eine gewerbliche Tätigkeit - liegt vor, wenn den Gästen gastgewerbliche Dienstleistungen angeboten werden wie Rezeptionsdienste und permanente Betreuung, regelmäßige Reinigung und Tausch von Wäsche, Gepäckaufbewahrung, Bewirtungen etc.
NICHT als touristische Dienstleistungen gelten:

  • Reinigung des Wohnobjektes vor Ankunft und nach Abreise eines Mieters
  • Wäschetausch im Wohnobjekt bei Ankunft und Abreise eines Mieters.

Diese Unterscheidung ist äußerst wichtig, da man den steuerlichen Vorschriften unterliegt, auch wenn man trotz der Erbringung oder des Anbietens „gastgewerblicher Leistungen“ nicht die notwendige Lizenz des Tourismusministeriums hat. Das Finanzamt kann diesen Sachverhalt in der Praxis leicht anhand der Vermarktungsportale prüfen.

BESTEUERUNG, STEUERERKLÄRUNGEN UND FRISTEN:
Bei der Besteuerung der Einkünfte aus „touristischer Vermietung“ für einen deutschen Nichtresidenten sind einige Besonderheiten zu berücksichtigen:

  • Die Einnahmen sind mit Umsatzsteuer (IVA) in Höhe von 10% belegt, die nach Abzug der Vorsteuer pro Quartal an das Finanzamt abzuführen ist (Modelo 303). Ebenfalls ist zum 31. Januar des Folgejahres eine Jahresumsatzsteuererklärung (Modelo 390) zu erstellen.
  • Aufgrund des spanischen Nichtresidentengesetzes und des geltenden DBA wird aus spanischer Sicht mit der "touristischen Vermietung" eine Betriebsstätte begründet. Das hat zur Folge, dass die Ermittlung des Gewinns aus dieser Tätigkeit nach den Vorschriften des Körperschaftsteuergesetzes vorgenommen werden. Die Gewinnermittlung ist mit der Körperschaftsteuererklärung (Modelo 200) einmal im Jahr zu erklären. Jedoch sind ebenfalls die unterjährig fälligen Vorauszahlungen zu leisten.
  • Auf den Gewinn ist der aktuelle spanische Körperschaftsteuersatz in Höhe von 25% anzuwenden. Diese Vorschrift ergibt sich aus dem Einkommensteuergesetz für Nichtresidenten.
  • Ebenfalls ist eine Erklärung abzugeben, in der alle Umsätze mit Kunden und Lieferanten gemeldet werden, wenn der jeweilige Jahresumsatz 3.000 € übersteigt (Modelo 347).
  • Auch muss die Tätigkeit mit dem Modelo 017 beim Finanzamt angemeldet werden, um die seit 01. Juli 2016 auf den Balearen geltenden Vorschriften zur Touristensteuer zu erfüllen. Details zu dieser Steuer finden Sie in unserer Depesche zu diesem Thema.


SELBSTNUTZUNG:
Da die Immobilie einer gewerblichen Tätigkeit zugeschrieben ist, die eine Selbstnutzung ausschließt, wird keine entsprechende Jahreserklärung über die Selbstnutzungssteuer gemäß Tagen ohne Vermietung fällig. Dies bedingt jedoch, dass jede Nutzung durch den Eigentümer sowie eine kostenfreie Überlassung an Verwandte/Freunde drittüblich eingebucht werden muss, einschließlich der entsprechenden Umsatzsteuer. Zu bedenken ist, dass das Finanzamt Zugriff u.a. auf die Daten der Versorgungsträger hat und auf Indizien einer Nutzung außerhalb der gemeldeten Vermietungszeiten mit einer Prüfung reagieren kann.


VERÄUSSERUNG:
Wenn die Immobilie veräußert wird, ist der Gewinn nach den Vorschriften des Körperschaftsteuergesetzes zu ermitteln. Auf diesen Gewinn ist aktuell eine Steuer in Höhe von 25% zu bezahlen.


RECHTSSTAND:
 August 2016

BESTEUERUNG IN DEUTSCHLAND

// BESTEUERUNG DER NUTZUNG
Wird eine Ferienwohnung ausschließlich an wechselnde Feriengäste vermietet und in der übrigen Zeit dafür bereitgehalten, ist von einer Einkünfteerzielungsabsicht (=Überschusserzielungsabsicht) auszugehen. Diese Absicht ist jedoch anhand einer Prognose zu überprüfen, wenn das Vermieten die ortsübliche Vermeitungszeit von Ferienwohnungen erheblich (mindestens 25%) unterschreitet. 

// BESTEUERUNG DER VERÄUSSERUNG
Gewinne aus der Veräußerung von Immobilien, die als Ferienwohnungen vermietet werden, sind grundsätzlich steuerpflichtig, wenn der Zeitraum zwischen Anschaffung und Veräußerung nicht mehr als zehn Jahre beträgt. Dieser Zehn-Jahres-Zeitraum wird auch als Spekulationsfrist bezeichnet. Nach diesem Zeitraum, der taggenau berechnet wird, fällt in Deutschland auf die Veräußerung keine Einkommensteuer mehr an. Die in Spanien gezahlte Steuer wird aber nicht erstattet und hat somit Endsteuercharakter.

// ANRECHNUNG DER SPANISCHEN STEUER
Für die hier beschrieben Einkunftsart ist im DBA die Anrechnung vereinbart. Die Anrechnung der in Spanien bezahlten Einkommensteuer bei der deutschen Einkommensteuererklärung ist insoweit möglich, wie sie nach deutschen Regeln in Spanien angefallen wäre. Das ist für spanische Selbstnutzungszeiträume und die unterschiedliche Entwicklung der Buchwerte bei der Ermittlung eines Veräußerungsgewinns zu berücksichtigen. Die in Spanien gezahlte Einkommensteuer muss in Deutschland mit der Anlage „AUS“ erklärt werden, um die Anrechnung zu erwirken.