Selbstnutzung

BESTEUERUNG IN SPANIEN

Besteuerung einer selbstgenutzten spanischen Immobilie durch einen deutschen Nichtresidenten

BESTEUERUNG UND FRIST: Jeweils am 31. Dezember des Folgejahres läuft die Frist zur Abgabe der Einkommensteuererklärung für Nichtresidenten ab. Liegt ausschließlich eine Selbstnutzung vor, muss mit dem Formular Modelo 210 eine entsprechende Erklärung beim spanischen Finanzamt eingereicht werden.

RECHTLICHE GRUNDLAGE: Die Besteuerung eines „fiktiven Nutzungswertes“ wird durch Artikel 24.5 des Einkommensteuergesetzes für Nichtresidenten und durch Artikel 87 des Einkommensteuergesetzes für natürliche Personen geregelt. Da für EU-Nichtresidenten ein reduzierter Steuersatz gilt, bedarf es einer Ansässigkeitsbescheinigung der Steuerbehörde des Wohnsitz-Staates. Wenn diese nicht vorliegt, kann seitens des spanischen Finanzamtes der Steuersatz von 24% angewendet werden anstatt 19,5% (2015) bzw. 19% (ab 2016).

BEMESSUNGSGRUNDLAGE: Die Bemessungsgrundlage für die Ermittlung des Nutzungwertes ist 1,1% des Katasterwertes (Valor Catastral). Dieser Wert ist dem jährlich neu erteilten gemeindlichen Grundsteuerbescheid IBI (Impuesto sobre Bienes Inmuebles) zu entnehmen. Der „Valor Catastral“ ist mit dem deutschen Einheitswert vergleichbar. Wurde der Katasterwert vor mehr als 10 Jahren letztmalig revidiert, werden 2% Steuern fällig.

STEUERBERECHNUNG: Von der so ermittelten Bemessungsgrundlage sind ab dem 01. Januar des Folgejahres Steuern in Höhe von 19,5% (2015) bzw. 19% (ab 2016) zu bezahlen. 

ACHTUNG: Dieser Steuersatz gilt nur, wenn der Steuerpflichtige eine amtliche Ansässigkeitsbescheinigung seines EU-Landes vorlegt. Ansonsten wird ein Steuersatz von 24% angewendet. Die Steuerlast ist zeitgleich mit der Abgabe der Steuererklärung – spätestens bis zum 31. 12. des Folgejahres – beim Finanzamt einzubezahlen.

WERBUNGSKOSTEN: Der Abzug von Instandhaltungs- oder Reparaturkosten, Zinsen oder Abschreibung etc. ist bei der Selbstnutzung ausgeschlossen.

VERÄUSSERUNG: Wenn die Immobilie veräußert wird, ist auf den ermittelten Gewinn in Spanien eine Nichtresidentensteuer in Höhe von 19% zu zahlen. Dieser Steuersatz gilt seit dem 01. Januar 2016.

RECHTSSTAND: August 2016

BESTEUERUNG IN DEUTSCHLAND

// BESTEUERUNG DER NUTZUNG
Selbstgenutzte Ferienhäuser im Ausland werden genau so behandelt wie selbstgenutzte Einfamilienhäuser in Deutschland. Es erfolgt somit keine Besteuerung der laufenden Nutzung.

// BESTEUERUNG DER VERÄUSSERUNG
Die Rechtslage bis zu dem Urteil des Finanzgerichtes Köln vom Oktober 2016 war: Wenn die spanische Ferienimmobilie drei Jahre vor der Veräusserung ausschließlich zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde, nicht mit der Absicht des Wiederverkauft erworben wurde und kein gewerblicher Grundstückshandel (Drei-Objekt-Regel) vorliegt, unterliegt die Veräusserung nicht der deutschen Einkommensteuer. Dieses Gesetzt wurde laut BFH Urteil am 19. Oktober 2017 geändert.

  1. Ein Gebäude wird auch dann zu eigenen Wohnzwecken genutzt, wenn es der Steuerpflichtige nur zeitweilig bewohnt, sofern es ihm in der übrigen Zeit als Wohnung zur Verfügung steht. Unter § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3 EStG können deshalb auch Zweitwohnungen, nicht zur Vermietung bestimmte Ferienwohnungen und Wohnungen, die im Rahmen einer doppelten Haushaltsführung genutzt werden, fallen.

  2. Eine Nutzung zu eigenen Wohnzwecken "im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren" (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3 2. Alternative EStG) liegt vor, wenn das Gebäude in einem zusammenhängenden Zeitraum genutzt wird, der sich über drei Kalenderjahre erstreckt, ohne sie --mit Ausnahme des mittleren Kalenderjahrs-- voll auszufüllen.

EStG § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 1 und Satz 3 // Urteil vom 27. Juni 2017 IX R 37/16 //Vorinstanz: FG Köln vom 18. Oktober 2016 8 K 3825/11 (EFG 2017, 222)

// ANRECHNUNG DER SPANISCHEN STEUER 
Eine Anrechnung oder Erstattung der in Spanien gezahlten Einkommensteuer im Rahmen der deutschen Einkommensteuererklärung ist nur möglich, wenn der Verkauf in Deutschland steuerbar ist.