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Doppelte Umsatzsteuerbelastung durch Vermittler-Rechnungen bei der Ferienvermietung

1. Sachverhalt

Im Zuge von Recherchen bei der spanischen und deutschen Steuerbehörde sind wir auf ein Problem gestoßen, das für in Deutschland ansässige Eigentümer von spanischen Ferienimmobilien eine doppelte Belastung durch die Umsatzsteuer mit sich bringen kann. Betroffen sind Betreiber der umsatzsteuerfreien Ferienvermietung.

Das Problem entsteht, wenn eine deutsche Vermittlungsagentur ihre Provisions-rechnungen an die deutsche Rechnungsadresse stellt und dabei deutsche Umsatz-steuer berechnet. Diese Vorgangsweise wird von der deutschen Steuerbehörde als korrekt angesehen. Die spanischen Steuerbehörden hingegen stellen sich auf den Standpunkt, dass die Umsatzsteuer in Spanien fällig wird und die Vermittlungsagentur ihre Rechnung mit Umkehr der Umsatzsteuerlast (Reverse Charge) ausstellen muss, was bedeutet, dass der Finca-Eigentümer die fällige Umsatzsteuer direkt an den spanischen Fiskus abführen muss. (Die konträren Positionen beider Behörden sind durch Prüfungsfeststellungen bzw. verbindliche Auskünfte gefestigt).

Da europaweit dieselbe Umsatzsteuerrichtlinie gilt, haben wir es mit zwei unter-schiedlichen Interpretationen zu tun, sodass in der beschrieben Konstellation beide Länder für ein und dieselbe Leistung die Umsatzsteuer für sich reklamieren.

Bislang hat die spanische Steuerbehörde flexibel agiert, solange man zumindest in einem der beiden Länder die Zahlung der Umsatzsteuer nachweisen konnte. Jedoch wurde für die Zukunft eine härtere Gangart angekündigt. Das deutsche Finanzamt hat ursprünglich dieselbe Position wie das spanische vertreten, dann jedoch die Meinung geändert.

Somit ist leider als gesicherte Erkenntnis anzusehen, dass die Uneinigkeit der deutschen und spanischen Finanzbehörden in dieser Frage zu gravierenden Nachteilen für den Steuerpflichtigen führen kann, zumal bei doppelter Belastung durch Umsatzsteuer weder Anrechnung noch Rückerstattung vorgesehen ist.

2. Unser Lösungsvorschlag

Wir empfehlen, dem deutschen bzw. ausländischen Vermittler die Adresse der spanischen Adresse als Betriebssitz anzugeben und bei der spanischen Steuerbehörde eine internationale Umsatzsteuer einzuholen (in Spanien: Registro de Operadores Intracomunitarios, ROI).

Damit ist der ausländische Vermittler gezwungen, eine Rechnung ohne Umsatzsteuer und mit einem Hinweis auf die Umsatzsteuer-Umkehr (Reverse Charge) auszustellen. Das bedeutet, dass der Finca-Eigentümer die Umsatzsteuer nicht dem Vermittler bezahlt, sondern direkt an das spanische Finanzamt abführt.

Unter diesen Voraussetzungen erkennt auch das deutsche Finanzamt an, dass die Umsatzsteuer in Spanien anfällt, da es sich hier um einen so genannten B2B-Vorgang nach EU-Richtlinien handelt (Business-to-Business, also ein Geschäftsvorgang zwischen zwei Unternehmern).

Anmerkung dazu: Die Vermietung seiner Immobilie macht den Eigentümer auch dann zum Unternehmer im Sinne der Umsatzsteuer, wenn er eine umsatzsteuerfreie Vermietungsmodalität betreibt. Er wird damit nicht automatisch zum Gewerbetreibenden (in Spanien: Autónomo).

3. Umsetzung

Nachdem wir die spanische Steuerbehörde auf das Problem hingewiesen haben, ist es mittlerweile möglich, eine internationale Umsatzsteuernummer einzuholen, obwohl man umsatzsteuerfreie Ferienvermietung betreibt. Der regelmäßige Erhalt von Rechnungen mit Reverse Charge verpflichtet zur Einreichung einer Umsatzsteuererklärung (Modelo 303) für jedes Quartal sowie einer informativen Jahreserklärung (Modelo 349) je nach Umsatz des Vorjahres, nämlich bei mehr als 35.000 Euro pro Quartal, ansonsten jährlich.

Hat eine ferienvermietete Immobilie mehr als einen Eigentümer/Betreiber, so müssen diese zuerst eine Gütergemeinschaft (Comunidad de Bienes, kurz CB) gründen und dafür eine eigene Steuernummer einholen. Das ermöglicht eine unkomplizierte Rechnungsstellung des Vermittlers an einen einzigen Leistungsempfänger. Ebenso müssen nur für einen Steuerpflichtigen – nämlich die CB – die Erklärungen eingereicht werden.