Wenn Sie mehr über die Besteuerung der Wohn- und Ferienvermietung erfahren möchten, besuchen Sie uns: www.ferienvermietung-mallorca.net
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Neues Fachbuch

Erfolgreiche Wohn-
und Ferienvermietung
auf Mallorca:
Risikovermeidung bei ungewisser Rechtslage für deutsche Nichtresidenten

zur Leseprobe

News

Vermittler von Ferienvermietungen sollen in Spanien künftig dazu verpflichtet werden, Schlüsseldaten der Vermietungen ans Finanzamt zu melden. Damit sollen die Eigentümer der Ferienimmobilien zur lückenlosen Deklaration ihrer Mieteinkünfte motiviert werden.

Zu diesem Zweck bereitet die spanische Regierung die Einführung einer speziellen Informationserklärung vor. Vorgesehen ist, dass Plattformen wie Airbnb oder auch klassische Ferienvermietungsagenturen in Bezug auf spanische Immobilien jährlich deklarieren müssen, an welche Eigentümer oder Betreiber sie für welche Zeiträume und welchen Mietpreis Kunden vermittelt haben. Das entsprechende Gesetz befindet sich in der parlamentarischen Behandlung, mit dem Inkrafttreten wird spätestens 2019 gerechnet.

1. Sachverhalt

Im Zuge von Recherchen bei der spanischen und deutschen Steuerbehörde sind wir auf ein Problem gestoßen, das für in Deutschland ansässige Eigentümer von spanischen Ferienimmobilien eine doppelte Belastung durch die Umsatzsteuer mit sich bringen kann. Betroffen sind Betreiber der umsatzsteuerfreien Ferienvermietung.

Das Problem entsteht, wenn eine deutsche Vermittlungsagentur ihre Provisions-rechnungen an die deutsche Rechnungsadresse stellt und dabei deutsche Umsatz-steuer berechnet. Diese Vorgangsweise wird von der deutschen Steuerbehörde als korrekt angesehen. Die spanischen Steuerbehörden hingegen stellen sich auf den Standpunkt, dass die Umsatzsteuer in Spanien fällig wird und die Vermittlungsagentur ihre Rechnung mit Umkehr der Umsatzsteuerlast (Reverse Charge) ausstellen muss, was bedeutet, dass der Finca-Eigentümer die fällige Umsatzsteuer direkt an den spanischen Fiskus abführen muss. (Die konträren Positionen beider Behörden sind durch Prüfungsfeststellungen bzw. verbindliche Auskünfte gefestigt).

Da europaweit dieselbe Umsatzsteuerrichtlinie gilt, haben wir es mit zwei unter-schiedlichen Interpretationen zu tun, sodass in der beschrieben Konstellation beide Länder für ein und dieselbe Leistung die Umsatzsteuer für sich reklamieren.

Bislang hat die spanische Steuerbehörde flexibel agiert, solange man zumindest in einem der beiden Länder die Zahlung der Umsatzsteuer nachweisen konnte. Jedoch wurde für die Zukunft eine härtere Gangart angekündigt. Das deutsche Finanzamt hat ursprünglich dieselbe Position wie das spanische vertreten, dann jedoch die Meinung geändert.

Somit ist leider als gesicherte Erkenntnis anzusehen, dass die Uneinigkeit der deutschen und spanischen Finanzbehörden in dieser Frage zu gravierenden Nachteilen für den Steuerpflichtigen führen kann, zumal bei doppelter Belastung durch Umsatzsteuer weder Anrechnung noch Rückerstattung vorgesehen ist.

2. Unser Lösungsvorschlag

Wir empfehlen, dem deutschen bzw. ausländischen Vermittler die Adresse der spanischen Adresse als Betriebssitz anzugeben und bei der spanischen Steuerbehörde eine internationale Umsatzsteuer einzuholen (in Spanien: Registro de Operadores Intracomunitarios, ROI).

Damit ist der ausländische Vermittler gezwungen, eine Rechnung ohne Umsatzsteuer und mit einem Hinweis auf die Umsatzsteuer-Umkehr (Reverse Charge) auszustellen. Das bedeutet, dass der Finca-Eigentümer die Umsatzsteuer nicht dem Vermittler bezahlt, sondern direkt an das spanische Finanzamt abführt.

Unter diesen Voraussetzungen erkennt auch das deutsche Finanzamt an, dass die Umsatzsteuer in Spanien anfällt, da es sich hier um einen so genannten B2B-Vorgang nach EU-Richtlinien handelt (Business-to-Business, also ein Geschäftsvorgang zwischen zwei Unternehmern).

Anmerkung dazu: Die Vermietung seiner Immobilie macht den Eigentümer auch dann zum Unternehmer im Sinne der Umsatzsteuer, wenn er eine umsatzsteuerfreie Vermietungsmodalität betreibt. Er wird damit nicht automatisch zum Gewerbetreibenden (in Spanien: Autónomo).

3. Umsetzung

Nachdem wir die spanische Steuerbehörde auf das Problem hingewiesen haben, ist es mittlerweile möglich, eine internationale Umsatzsteuernummer einzuholen, obwohl man umsatzsteuerfreie Ferienvermietung betreibt. Der regelmäßige Erhalt von Rechnungen mit Reverse Charge verpflichtet zur Einreichung einer Umsatzsteuererklärung (Modelo 303) für jedes Quartal sowie einer informativen Jahreserklärung (Modelo 349) je nach Umsatz des Vorjahres, nämlich bei mehr als 35.000 Euro pro Quartal, ansonsten jährlich.

Hat eine ferienvermietete Immobilie mehr als einen Eigentümer/Betreiber, so müssen diese zuerst eine Gütergemeinschaft (Comunidad de Bienes, kurz CB) gründen und dafür eine eigene Steuernummer einholen. Das ermöglicht eine unkomplizierte Rechnungsstellung des Vermittlers an einen einzigen Leistungsempfänger. Ebenso müssen nur für einen Steuerpflichtigen – nämlich die CB – die Erklärungen eingereicht werden.


Auf Mallorca werden aktuell alle Rekorde gebrochen. Das betrifft die Besucherzahlen, die Immobilientransaktionen aber auch die Belastung der Umwelt. Das hat dazu geführt, das neben der Tourismussteuer, ein neues balearisches Ferienvermietungsgesetz verabschiedet wurde. Neben dem Informationsaustausch und den bestehenden Steuergesetzen in beiden Ländern, der aggressiven Verhaltensweise der deutschen Finanzbehörden und den Bestimmungen des Doppelbesteuerungsabkommens ergibt sich ein umfangreicher und neuer Gesetzescocktail der das Risiko birgt signifikante Verstimmungen auszulösen, wenn man nicht alle Bestandteile kennt und auf Verträglichkeit überprüft.

Ziel dieses Nachschlagewerk ist die Risikovermeidung die wir durch eine umfangreiche Darstellung der Vorschriften für „selbstgenutzte“, zu „Wohnzwecken“ und zu „touristischen Zwecken“ genutzter Immobilien, mit praxisorientierten Hilfestellungen, erreichen.

Wir wünschen eine erkenntnisreiche Lektüre

Ihr Team der
www.europeanaccounting.net


Leseprobe: Fachbücher
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Gemeinsam mit der Niederlassung Madrid des renommierten Rechts- und Steuerbüros Rödl & Partner hat European Accounting am 20. Oktober 2017 im Castell Son Claret auf Mallorca ein Seminar zum Thema „Optimierte Strukturen für institutionelle Investoren“ veranstaltet. Dabei beleuchteten Experten in deutschem und spanischem Steuerrecht unterschiedliche Konstellationen aus Gesellschaftsformen beider Länder mit allen Steuerfolgen sowohl aus deutscher wie aus spanischer Perspektive. Die Schwerpunkte lagen auf einer praxisnahen Beurteilung sowie auf dem Thema Immobilien-Investitionen. Am Rand des offiziellen Programms hatten die Teilnehmer Gelegenheit, mit den Referenten Einzelgespräche zu führen.

Gute Nachrichten vom BFH: Das Finanzgericht Köln hatte am 18. Oktober 2016 entschieden, dass eine Ferienwohnung erst nach 10 Jahren steuerfrei verkauft werden kann. Dieses Urteil ist mit gestriger (18. Oktober 2017) Veröffentlichung des BFH „einkassiert“ und entschieden, dass ein Gebäude auch dann zu eigenen Wohnzwecken genutzt wird, wenn es der Steuerpflichtige nur zeitweilig bewohnt, sofern es ihm in der übrigen Zeit als Wohnung zur Verfügung steht. Ausdrücklich benennt der BFH in diesem Zusammenhang auch Ferienwohnungen. Eine unentgeltliche Mitnutzung durch Familienangehörige soll dabei ebenfalls unschädlich sein. Somit ist die Veräusserung - wie schon vor dem FG-Urteil im dritten Jahr der Nutzung steuerfrei möglich.

Wortlaut aus dem BFH-Urteil: Nutzung zu eigenen Wohnzwecken – Begünstigung von Zweit- und Ferienwohnungen

  1. Ein Gebäude wird auch dann zu eigenen Wohnzwecken genutzt, wenn es der Steuerpflichtige nur zeitweilig bewohnt, sofern es ihm in der übrigen Zeit als Wohnung zur Verfügung steht. Unter § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3 EStG können deshalb auch Zweitwohnungen, nicht zur Vermietung bestimmte Ferienwohnungen und Wohnungen, die im Rahmen einer doppelten Haushaltsführung genutzt werden, fallen.
  2. Eine Nutzung zu eigenen Wohnzwecken "im Jahr der Veräußerung und in den beiden vorangegangenen Jahren" (§ 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 3 2. Alternative EStG) liegt vor, wenn das Gebäude in einem zusammenhängenden Zeitraum genutzt wird, der sich über drei Kalenderjahre erstreckt, ohne sie --mit Ausnahme des mittleren Kalenderjahrs-- voll auszufüllen.

EStG § 23 Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 Satz 1 und Satz 3 // Urteil vom 27. Juni 2017 IX R 37/16 // Vorinstanz: FG Köln vom 18. Oktober 2016 8 K 3825/11 (EFG 2017, 222)

Einlagerückgewähr – schon wieder so eine schwierige deutsche Vorschrift, die aber zwingend zu beachten ist!

Es handelt sich hier um folgendes Problem: In Spanien werden i.d.R. Kapitalerhöhungen oder Kapitalherabsetzungen über das Nennkapital reguliert (das Mindestnennkapital in Spanien beträgt 3.000 €). Teilweise wird auch das Konto „Kapitalrücklage“ verwendet, welches ohne notariellen Akt verwendet werden kann. Wenn in Spanien dann Kapitalherabsetzungen beschlossen und umgesetzt werden, ist das ein einfacher Vorgang, der beim Anteilseigner zu einem steuerfreien Zufluss führt.

WICHTIG! Damit die Einlagenrückgewähr aus den spanischen Gesellschaften in Deutschland auch steuerfrei vereinnahmt werden kann, muss nach § 27 Abs. 8 Satz 3 KStG ein entsprechender Antrag gestellt werden. Wenn der Antrag nicht gestellt wird, erfolgt eine Besteuerung der Kapitalherabsetzung mit der Ausschüttungsbelastung!


Vorab geben wir folgenden Hinweis:
Wie oben dargestellt erfolgen die Einlagen entweder als Erhöhungen des Nennkapitals, oder über die Kapitalrücklage. Bei der Nennkapitalherabsetzung ist in Deutschland nach unserer Kenntnis strittig, ob hier für die Steuerfreiheit auf Ebene des Anteilseigners überhaupt das Verfahren nach § 27 Abs. 8 KStG notwendig ist. Laut BMF-Schreiben v. 04.04.2016, Az. IV C 2 -S 2836/08/10002 sind aber auch Nennkapitalerstattungen von der Vorschrift erfasst. Wegen der Ausschlussfrist bei fehlendem Antrag empfehlen wir aus Vorsichtsgründen eine Antragstellung.

Zu erfüllende Formalien in Deutschland:

  • Der Antrag ist durch die jeweilige spanische Gesellschaft zu stellen.
  • Die Frist für den Antrag endet am 31. Dezember des Folgejahres der Kapitalherabsetzung (Ausschlussfrist).
  • Es ist der amtliche Vordruck zu verwenden: KSt 1 F 27 (8)

Örtlich zuständig ist das Bundeszentralamt für Steuern (BZSt), wenn die spanischen Gesellschaften in Deutschland nicht beschränkt steuerpflichtig sind, vgl. § 27 Abs. 8 Satz 6 KStG. Das BZSt hat ein Merkblatt herausgegeben, in dem es die seines Erachtens notwendigen Nachweise auflistet. Die notwendigen spanischen Unterlagen müssen inklusive einer deutschen Übersetzung eingereicht werden.

Da die spanischen Gesellschaften keine jährliche Feststellung des steuerlichen Einlagekontos durchführen, muss die Historie der bisherigen Eigenkapitalentwicklung dargelegt werden, damit erkennbar ist, dass die Rückgewähr kein Eigenkapital enthält, das zuvor aus Gesellschaftsmitteln umgewandelt wurde.

Nach vorherrschender deutscher Meinung müssen nicht der handelsrechtliche Abschluss, sondern Steuerbilanzen der spanischen Gesellschaften eingereicht werden. Hierbei kann man aber die Bilanz nehmen, die für das spanische Steuerrecht zugrundezulegen ist. Die spanischen Gesellschaften müssen nach Erteilung der Bescheinigung durch das BZSt den Holding-Gesellschaften eine Bescheinigung nach § 27 Abs. 3 KStG ausstellen, aus der sich der steuerfreie Betrag der Einlagenrückgewähr ergibt.

Durch den Abschluss des neuen DBA zwischen Spanien und Deutschland ab dem 01.01.2013 hat die Bundesrepublik Deutschland das Besteuerungsrecht auf den Gewinn aus der Veräußerung von Anteilen an einer spanischen Immobiliengesellschaft verloren (Artikel 13 Abs. 3 DBA Spanien neu). Nach § 6 Abs. 1 Nr. 4 AStG sind stille Reserven, die in der Zeit entstanden sind, in der Deutschland ein entsprechendes Besteuerungsrecht hatte, zu ermitteln, festzuhalten und im Falle einer tatsächlichen Veräußerung/Liquidation zu versteuern.

Was bewirken nun diese deutschen Vorschriften durch die Änderung des DBA, mit dem Deutschland das Besteuerungsrecht verloren hat? Ohne dass der Steuerpflichtige eine Handlung vornimmt, muss er zu diesem Zeitpunkt die bis dahin entstandenen stillen Reserven (also den bis dahin entstandenen Wertzuwachs) versteuern!

Der Wechsel des Besteuerungsrechts ist ein Tatbestand der „Entstrickung“. Unter diesem Begriff ist die Sicherstellung der Besteuerung von stillen Reserven ohne einen Veräußerungsvorgang zu verstehen. Wenn dieser Tatbestand – wie hier geschildert – ohne Zutun des Steuerpflichtigen ausgelöst wird, spricht man von „passiver Entstrickung“. Die in den Gesellschaftsanteilen enthaltenen stillen Reserven sind zum Zeitpunkt der DBA-Revision – also zum 01. Januar 2013 – zu versteuern. Bei einer Körperschaft werden die stillen Reserven als Veräußerungs-, Liquidationsgewinn fingiert. § 6 AStG gilt nur für Fälle, in denen der gemeine Wert der Anteile am 1.1.2013 die Anschaffungskosten übersteigt; die Bestimmungen führen nicht zu Realisierung von Verlusten (vgl. BFH Urteil 28.2.1990, BStBl 1990 II S. 615). An Stelle des Veräußerungspreises tritt der gemeine Wert (Verkehrswert) der Anteile zum maßgebenden Zeitpunkt. Diese Einkünfte sind in Deutschland als Einkünfte aus Gewerbebetrieb zu erfassen. Allerdings kann der Steuerpflichtige die Vorschriften des § 6 Abs. 5 AStG nutzen und die Steuer auf die stillen Reserven zinslos und ohne Sicherheitsleistung stunden lassen.

Da mit den umfangreichen Neuerungen auch steuerliche Auswirkungen einhergehen, erhalten Sie einen Überblick über unsere „Digitale Lösung“ für die länderübergreifende steuerliche Bearbeitung. In dieser Lösung sind die Auswirkungen des neuen Tourismusgesetzes wie auch des automatischen Informationsaustausches berücksichtigt. Da vor wenigen Tagen (30.09) die ersten Datenpakete zwischen den spanischen und deutschen Behörden ausgetauscht wurden, sollte überprüft werden, ob die eingereichten Erklärungen wirklich vollständig waren.

Hier Herunterladen

Bei unserem erfolgreichen Seminar „Tempolimit oder Stopschild für die Ferienvermietung“ haben wir eine ausführliche schriftliche Analyse des neuen Tourismusgesetzes angekündigt. Diese 30-seitige ausführliche Stellungnahme können Sie hier Herunterladen.

Das neue Tourismusgesetz der Balearen zur Regelung der Ferienvermietung ist ab dem 01.08 mit der Veröffentlichung im Amtsblatt der Balearen (Boib) rechtsgültig geworden. Da sich bestimmte Regelungen im Gesetz widersprochen haben, wurde am Freitag, den 4. August ein Dekret beschlossen, welches die Unstimmigkeiten beheben soll. Damit ist u.a. auch ein Moratorium in Kraft getreten, daß das Erteilen von neuen Lizenzen für die private Ferienvermietung für die Dauer eines Jahres unterbindet. Jetzt haben der Stadtrat von Palma und der Inselrat von Mallorca eine gesetzliche Frist von einem Jahr, um Zonen festzulegen, in denen das Vermieten gestattet werden könnte oder weiterhin verboten bleibt.

Am Freitag, dem 1. September bieten wir - die European@ccounting - Ihnen ab 13.30 Uhr eine Informationsveranstaltung zu diesem brisanten Thema an. Namhafte Referentinnen & Referenten - auch vom Tourismusministerium - werden ein Gesamtbild der aktuellen Situation darstellen und mit Ihnen diskutieren. Seminarunterlagen und Anmeldeformular finden Sie unter "Home" oder "Veranstaltungen"

Viele, die sich eine Immobilie auf Mallorca kaufen wollen, bevorzugen eine Testphase und mieten sich zunächst für die Ferien ein Haus oder eine Wohnung auf Mallorca, weil sie die Intimität eines privaten Apartments oder eine privaten Hauses dem Wohnen im Hotel vorziehen. Und schließlich ist die Miete einer privaten Wohnmöglichkeit günstiger als die Kosten im Hotel. Die Ferienvermietung ist geregelt im Tourismusgesetz. Danach ist die touristische Vermarktung von freistehenden Häusern, Fincas und Dorfhäusern grundsätzlich gestattet, wenn man dafür eine Lizenz hat und die Einnahmen versteuert. Die Ferienvermietung von Wohnungen in Mehrfamilienhäusern und Apartmentanlagen war grundsätzlich nicht gestattet, und zwar ausdrücklich nach dem Tourismusgesetz und teilweise auch aufgrund von Regelungen in den Satzungen der Apartmentanlagen. Tatsächlich werden und wurden Tausende von Wohnungen illegal für Ferienzwecke vermietet. Die jetzige Linksregierung hatte in ihrem Wahlprogramm zugesagt, die Ferienvermietung von privaten Wohnungen zu regeln. Dabei stieß sie auf widerstreitende Interessen: Da war zunächst die einflussreiche Hotellobby, die wollte, dass die private Wohnungsvermietung zu Ferienzwecken generell untersagt bliebe und Verstöße energisch verfolgt würden. Klar: Ein Privater, der keine Einkommensteuer zahlt und auch die Tourismusabgabe nicht einzieht, kann bedeutend günstiger anbieten, als ein Hotelier. Dann waren es die Bürger, die monierten, dass aufgrund der Ferienvermietung günstiger Wohnraum dem Markt entzogen werde. Und dann waren da die privaten Eigentümer, die sich die Zusatzeinnahmen nicht nehmen lassen wollten. Schließlich intervenierte auch die Zentralregierung, die die Rechtsansicht vertritt, die Balearen hätten für diese Fragen keine Regelungskompetenz.

Nun ist am 1. August 2017 das geänderte balearische Tourismusgesetz in Kraft getreten, das aber diese Frage der Zulässigkeit der privaten Vermietung von Wohnungen zu Ferienzwecken nicht wirklich regelt. In dem wesentlichen Punkt der Freigabe von privaten Wohnungen für die Ferienvermietung gab es keine Mehrheit. Es wurde vielmehr ein einjähriges Moratorium vereinbart, während dessen keine Lizenzen für die Ferienvermietung von privaten Wohnungen erteilt werden dürfen. In dieser Zeit sollen die Gemeinden der Balearen entscheiden, ob sie auf ihrem Gemeindegebiet die Freigabe wollen oder nicht. Die Gemeinde Palma hat sich schon dagegen entschieden.

Die Hoffnungen, dass mit der Verabschiedung der Novelle des Tourismusgesetzes wenn schon nicht allgemeine Zufriedenheit, aber zumindest Klarheit herrschen würden, haben sich nicht erfüllt. Wie angekündigt hat das balearische Parlament am 18. Juli über einen Gesetzesentwurf abgestimmt, der vor allem für die Ferienvermietung tief greifende Neuerungen vorsah, u.a. die Möglichkeit der Ferienvermietung von Wohnungen sowie eine Limitierung der Gesamt-Bettenzahl.

Da viele Streitpunkte wegen politischen Widerspruchs noch nicht geklärt werden konnten, wurde nur entschieden, für die Dauer von 12 Monaten keine neuen Lizenzen für Ferienwohnungen auszustellen. Die Gemeinden sollen entscheiden, wo die Ferienvermietung gestattet werden soll und wo nicht. Wohnungseigentümer, die Wohnungen ohne Lizenz zu Ferienzwecken anbieten, können mit einem Bußgeld bis zu 40.000 € belegt werden. Hinzu kommt die Ahndung gleichzeitig begangener Steuerverstöße (Einkommen-, Umsatz- und Tourismussteuer). Vermietungsplattformen – wie z.B. AirBNB oder FEWO – dürfen nur solche Objekte zur Ferienvermietung ins Netz stellen, die über eine Lizenz verfügen. Die Nummer der Tourismuslizenz muss deutlich beim Angebot im Internet ersichtlich sein. Dadurch erhöht sich die Transparenz, auch für Recherchen ausländischer Finanzämter, signifikant. Gegen diese Plattformen können bei Zuwiderhandlungen Strafen bis zu 400.000 € verhängt werden.

Die ohnehin herrschende erhebliche Rechtsunsicherheit rund um dieses Thema hat sich dadurch verstärkt. Darum ist es uns auch nicht möglich, eine klopfsichere Interpretation der aktuellen Rechtslage anzubieten – zumal per heutigem Datum die am 18. Juli beschlossenen Änderungen noch nicht im Amtsblatt veröffentlicht wurden.

In welche Richtung sich das neue Gesetz entwickeln wird und wann dieser Prozess  abgeschlossen sein wird, lässt sich nicht vorhersehen, da dieses Thema nun der Gegenstand politischer Nachverhandlungen ist und die anbrechende Sommerpause bremsend bis lähmend auf derartige Prozesse einwirkt.

Wenn die Politik eine endgültige Novelle auf die Beine gestellt und verabschiedet hat, werden wir zeitnah eine Informationsveranstaltung anbieten, bei der ein direkter Austausch mit kompetenten deutschsprachigen Fachleuten - wie schon mehrfach erfolgreich praktiziert - möglich sein wird. Wir halten Sie informiert.

Am 18. Juli wird das Parlament der Balearen voraussichtlich eine Reform des balearischen Tourismusgesetzes beschließen, die erhebliche Auswirkungen auf das Geschäftsmodell der Ferienvermietung haben wird. Einerseits wird die Möglichkeit eröffnet, auch Appartements legal für kurzfristige Urlaubsaufenthalte anzubieten. Andererseits werden jedoch Beschränkungen in Kraft treten, deren wichtigste die Abschaffung einer Ausnahmeregelung ist, die bisher für Ferienvermietung gegolten hat: Im aktuell gültigen Tourismusgesetz gibt es anders als für die Mehrzahl der Hotelkategorien keine Betten-Obergrenze.

Das Veto aus Madrid wird aktuell von der Balearen-Regierung ignoriert. Ab 18. Juli sind die Gemeinden der Inseln aufgerufen, Zonen und Obergrenzen auch für die Ferienvermietung festzulegen. Diese Novellierung des Tourismusgesetzes wird mindestens acht Monate in Anspruch nehmen. Es ist absehbar, dass das Tourismusministerium keine weiteren Anmeldungen für die Ferienvermietung annimmt, solange diese Grenzen nicht beschlossen sind. Das bedeutet, dass für die Inbetriebnahme neuer Ferienhäuser und –appartements zuerst Plätze erworben werden müssen, sofern noch verfügbar. Ähnlich wie dies bereits für Hotels funktioniert, werden die Inselbehörden eine Art Bettenbörse betreiben. Ist deren Kontingent erschöpft, muss ein Anwärter darauf warten, dass jemand sein Ferienhaus vom Markt nimmt und die entsprechende Bettenzahl frei wird.

Inwieweit bzw. in welchem Ausmaß der Erwerb von „Bettenplätzen“ um die touristische Lizenz zu erhalten, mit Kosten verbunden sein wird, ist noch unklar.

Änderung des Tourismusgesetzes in Bezug auf die private Ferienvermietung, Veto aus Madrid

Die Balearen-Regierung bastelt bekanntlich an einer Änderung des Tourismusgesetzes in Bezug auf die Ferienvermietung privaten Wohnraums. Teile des Gesetzesvorhabens sind schon veröffentlich. Doch fest und sicher ist noch nichts – und wird es wohl auch nicht so bald werden. Die Zentralregierung hält den vorgelegten Entwurf für rechtswidrig und zweifelt insbesondere an, dass die Balearen die Kompetenz hätten, für die Ferienvermietung bestimmte Obergrenzen festzusetzen und bestimmten Unternehmensgruppen die Ferienvermietung generell zu untersagen. Die Balearen-Regierung sieht das als „Angriff auf die Autonomie der Balearen“. 

Die Zentralregierung warnt davor, dass über den freien Zugang zu Dienstleistungstätigkeiten und deren Ausübung im Rahmen der Verfassung und der europäischen Richtlinie „Einschränkungen, die mit dem Grundsatz des freien Unternehmertums in jedem Fall kompatibel sein muss“. Der Gesetzesentwurf gibt Anlass für eine möglichen Verfassungsklage, wenn das Gesetz in der jetzigen Fassung endgültig genehmigt werden sollte.

Nichtresidenten werden systematisch überprüft: Nach fünf Jahren nahezu absoluter Ruhe hat das staatliche Finanzamt (AEAT) schlagartig damit begonnen, die Erfüllung der Vermögensteuerpflicht von Nichtresidenten aufgrund von Immobilieneigentum in Spanien zu prüfen. Aktuell werden systematisch und massenhaft Aufforderungen an Personen verschickt, die nach Informationen der AEAT über spanisches Immobilieneigentum mit Wert über dem Freibetrag (700.000 Euro) halten. Wir beschäftigen uns mit diesem Thema ausführlich in unserer "Depesche Juni 2017".

Einen Schnell-Check Ihrer Vermögensteuerpflicht können Sie mit Hilfe unseres Steuerrechners für Nichtresidenten durchführen.

Inspektoren des Tourismusministeriums und der Steuerbehörde besuchten kurz vor Ostern Immobilienagenturen und Vermittlungsfirmen - darüber haben wir berichtet - in Palma, Pollenca, Colonia Sant Jordi, Cala D`Or, Capdepera und Arta und stellten umfangreiches Beweismaterial für illegale Ferienvermietung sicher. Dabei wurden zahlreiche Verstöße gegen das Verbot der Vermietung von Apartments in Mehrfamilienhäusern festgestellt. Bisher können bekanntlich lediglich Einfamilienhäuser touristisch vermietet werden. Es wurden mittlerweile erhebliche Geldbußen verhängt. Die Inspektionen sollen ausgedehnt und fortgesetzt werden.

Im Rahmen dieser Überprüfungen hat es auch die marxistisch-populistische Partei Podemos, die die linke Balearen-Regierung stützt und lautstark gegen die illegale, touristische Vermietung von Wohnraum auftritt, erwischt. Ihr Vorsitzender Alberto Jarabo hat seine Mietwohnung in Son Serra de Marina illegal touristisch untervermietet. Zurzeit wird geprüft, ob er dafür Steuern zahlte. FAZIT: Achten Sie bitte darauf, dass neben den spanischen auch die deutschen Finanzämter tätig werden, wenn man die Einnahmen versehentlich vergessen haben sollte. In Deutschland nennt man das dann Steuerhinterziehung. Man sollte beachten, das zur Wahrscheinlichkeit auch gehört, dass das Unwahrscheinliche eintreten kann.

Als „verfassungswidrig“ stuft das spanische Verfassungsgericht die Wertzuwachssteuer (Plusvalía) ein, wenn beim Verkauf einer Immobilie kein Gewinn erzielt wird. Mit seinem Urteil vom 11. Mai bestätigt das „Tribunal Constitucional“ ein gleichlautendes Urteil vom 16. Februar dieses Jahres betreffend die Region Gipuzkoa (Baskenland) und erweitert dessen Gültigkeit auf das ganze Staatsgebiet. Dies ebnet spanienweit den Weg für die Forderung nach Rückerstattung in all jenen Fällen, in denen eine Immobilie mit Verlust verkauft wurde und noch keine Verjährung erfolgt ist. Mit der Plusvalía besteuert die jeweilige Gemeinde den theoretischen Wertzuwachs eines Grundstücks zum Zeitpunkt des Verkaufs einer Immobilie. Die Abgabe ist vom Verkäufer zu tragen. Das Urteil zwingt Spaniens Gemeinden, die 2015 über diese Steuer mehr als 2,4 Milliarden Euro eingenommen haben, die entsprechenden Artikel in der Gemeindeverordnung zu ändern. Bei verlustfreien Immobilienverkäufen wird die Plusvalía weiterhin unverändert angewendet.

Da aufgrund dieses Urteils bei allen Verkäufen der letzten vier Jahre, bei denen Verluste entstanden sind, die Erstattung beantragt werden kann, haben wir eine Sonderabteilung gegründet die sich ausschliesslich mit diesem Thema beschäftigt. Gerne können Sie sich ein Angebot einholen. Schreiben Sie an: plusvalia@europeanaccounting.net  

Am 27.4.2017 beschloss der Bundestag das Gesetz zur Bekämpfung der Steuerumgehung und zur Änderung weiterer steuerlicher Vorschriften (Steuerumgehungsbekämpfungsgesetz). Mit dem Gesetz werden die Möglichkeiten der Finanzbehörden verbessert, Informationen über Beteiligungen an sog. Briefkastenfirmen in Steueroasen zu erhalten und wirtschaftliche Aktivitäten sowie Zahlungsströme besser verfolgen zu können. Neu eingeführt werden u. a. Mitteilungspflichten über die Beteiligung mit beherrschenden oder bestimmenden Einfluss an einer Drittstaat-Gesellschaft und über die Art der wirtschaftlichen Tätigkeit der Drittstaat-Gesellschaft. Drittstaat-Gesellschaft in diesem Sinne ist eine Personengesellschaft, Körperschaft, Personenvereinigung oder Vermögensmasse in einem Staat außerhalb der EU bzw. des EWR. Zudem haben Kreditinstitute weitere Daten zur Identifizierung von Kontoinhabern zu erheben, wobei die Kontoinhaber zur Mitwirkung verpflichtet werden. Der Bundesrat wird voraussichtlich am 2.6.2017 darüber entscheiden, ob er dem Gesetz zustimmt.

In den vergangenen Tagen haben die mallorquinischen Behörden (Finanzamt gemeinsam mit dem Tourismusministerium) eine Vielzahl von Vermittlern, die Wohn- oder/und touristischer Vermietung als Dienstleistung anbieten, besucht. Die Behörden haben dort ein grosses "Schürffeld von Steuersubstrat" gefunden welches nunmehr darauf überprüft ob die rechtlichen und steuerrechtlichen Vorschriften auf den Balearen erfüllt sind. Sollten die Einkünfte nicht ordnungsgemäss erklärt und die Steuer bezahlt sein drohen empfindliche Strafen. Es ist u.a. auch zu bedenken, dass aufgrund des automatischen Datenaustausches die deutschen Finanzbehörden von den Vorgängen in Kenntnis gesetzt werden und eine entsprechende steuerliche Würdigung im Heimatland erfolgt. Hier sollte man vorsorglich bei seinem deutschen Steuerberater nachfragen ob die Vermietungseinkünfte in Spanien auch in der deutschen Einkommensteuererklärung erklärt wurden.

Die deutschen Finanzämter beginnen die Thematik der "Entstrickung" und Besteuerung des Vermögenszuwachses durch die Änderung des DBA zwischen Deutschland und Spanien zu prüfen. In dem neuen DBA zum 01.01.2013 ist erstmalig in einem neuen Artikel 13 Abs. 2 eine "Immobilien-Klausel" eingefügt worden. Danach liegt das Besteuerungsrecht an Veräusserungs- und Liquidationsgewinnen von Anteilen an Immobiliengesellschaften beim Belegenheitsstaat (hier:Spanien). Derartige Besteuerungsrechte wurden bis zum 31.12.21012 dem Ansässigkeitsstaat (Deutschland) zugewiesen. Die neue "Immobilienklausel" führt dazu, das die benannten Gewinne nicht mehr in Deutschland, sondern ab dem 01.01.2013 in Spanien besteuert werden. 
Der Wechsel des Besteuerungsrechts ist ein Tatbestand der "Entstrickung". Die in den Gesellschaftsanteilen enthaltenen stillen Reserven sind im Zeitpunkt der DBA-Revision zu besteuern. Die Steuerpflichtigen sollten diesen Tatbestand mit ihren deutschen Steuerberatern/Wirtschaftsprüfern besprechen und entsprechende Handlungen vornehmen.

Die Rechtslage bis zu dem Urteil des Finanzgerichtes Köln vom Oktober 2016 war: Wenn die spanische Ferienimmobilie drei Jahre vor der Veräusserung ausschliesslich zu eigenen Wohnzwecken genutzt wurde, nicht mit der Absicht des Wiederverkauft erworben wurde und kein gewerblicher Grundstückshandel (Drei-Objekt-Regel) vorliegt, unterliegt die Veräusserung nicht der deutschen Einkommensteuer.
Das Urteil des Finanzgerichtes Köln (FG Köln 8. Senat / 8 K 3825/11 v. 18.10.2016) lautet: Eine Eigennutzung kommt nicht in Betracht, wenn das Objekt eine Zweitwohnung ist, die nicht aus beruflichen Gründen vorgehalten wird, sondern im Wesentlichen für Erholungszwecke (Ferienaufenthalte) genutzt wird. Eine einschränkende Auslegung anhand des Normzweckes zu Lasten des Steuerpflichtigen ist verfassungsrechtlich nicht zu beanstanden.
Es ist Revision beim Bundesfinanzhof eingelegt worden. Somit ist höchste Aufmerksamkeit gegeben, wenn man bei der Vermögensstrukturierung diese Art der steuerfreien Veräusserung in Deutschland einplanen sollte.

Für Unternehmer in Spanien, die nach dem System der monatlichen Umsatzsteuer-Rückerstattung (REDEME*) deklarieren, ergibt sich per 1. Juli 2017 eine drastische Verschärfung der Deklarationspflicht: Alle Eingangsrechnungen müssen in einer ersten Phase – bis Jahresende – spätestens acht Tage nach der Einbuchung ans Finanzamt gemeldet werden. Ab 1. Januar 2018 schrumpft diese Frist auf vier Tage. Für jegliche Buchhaltung bedeutet diese Neuerung eine Herausforderung. 

Zu diesem Thema sowie den Umsatzsteuer-Regelungen im Zusammenhang mit Immobilien bietet European@ccounting unter dem Titel „So geht die neue Umsatzsteuer in Spanien“ am 12. und 19. April ein Info-Gespräch in den Räumen des Firmensitzes an. 
Teilnahme kostenlos, Hier geht es zum Programm / zur Anmeldung.

Als erste Steuerkanzlei auf Mallorca bietet Europeanaccounting den Kunden der Abteilung „Vermietung & Verpachtung“ jetzt einen digitalen Sichtzugang zu ihren gespeicherten Unterlagen und Erklärungen an. Diese mit einem hohen Sicherheitsmechanismus geschützte Funktion erlaubt einerseits dem Mandanten selbst und jederzeit in die Unterlagen (Belege, Tabellen, Formulare etc,.) eingereichter Erklärungen Einsicht zu nehmen. Andererseits kann aber auch z.B. dem deutschen Steuerberater der Zugang gewährt werden. Damit stehen ausländischen Steuerbürgern und ihren Beratern alle Dokumente, die für die Erstellung der Steuererklärung in ihrem Land erforderlich sind, jederzeit und vollständig zur Verfügung.

Mit drei gleichlautenden Urteilen (27.7.16, IR 8/15; IR 12/15; IR 71/15) hat der BFH die Möglichkeit des Erwerbs einer Ferienimmobilie auf Mallorca oder in Spanien über das Konstrukt einer spanischen Kapitalgesellschaft zu Grabe getragen. Die Begründung des BFH lautet: „…es ist Ziel und Aufgabe einer Kapitalgesellschaft, einen Gewinn zu erzielen. Die angemessene Miete ist nach dem ortsüblichen Mietspiegel (Fremdvergleich, Preisvergleichsmethode, etc.) zu bestimmen. Als Untergrenze für eine dem Fremdvergleich entsprechende Miete sind die Kosten der Gesellschaft Zuzüglich einem Gewinnzuschlag anzusetzen.“  Der letzte Satz bestimmt damit die Kostenmiete, die der BFH dann auch noch definiert hat. Man muss nunmehr knapp 7 % (sieben von Hundert) Miete an die Kapitalgesellschaft bezahlen um eine verdeckte Gewinnausschüttung zu verhindern. Damit ist durch die wirtschaftliche Belastung (Immobilienrenditen von knapp 7 % sind im heutigen Marktumfeld u.E. illusorisch) eine steuerliche Optimierung ad absurdum geführt. 

Die Finanzämter haben „Fachprüfer für Auslandsbeziehungen“ intensiv geschult und diese beginnen deutschlandweit mit Prüfungen. 

Man geht bei den Prüfungen sogar so weit, dass Leerstandszeiten bei einer Vermietung dem Eigentümer als vGA zugerechnet werden. Es sei denn, der Eigentümer kann beweisen, dass er die Immobilie nicht genutzt hat. Damit haben wir hier ein weiteres Risiko, welches nur durch entsprechende Beweise im Rahmen der „Umkehr der Beweislast“ abgewendet werden kann. Da ab dem 30. September diesen Jahres der AIA (Allgemeiner Informationsabgleich) zwischen Spanien und Deutschland erfolgt, sind ab diesem Zeitpunkt keine Korrekturen mehr möglich, man kann dann nur noch eine Verteidigungsberatung anbieten. Dass enge Zeitfenster sollte genutzt werden. Sprechen Sie unbedingt mit Ihrem deutschen Steuerberater, da die vGA ganz schnell einige Hunderttausend Euro betragen kann. Gerne steht Ihnen unsere maike@europeanaccounting.net für einen ersten Kontakt zur Verfügung . 

Das deutsche BMF nimmt Stellung zur Anwendung des Fremdvergleichsgrundsatzes nach § 1 Abs. 5 AStG und der Betriebsstättengewinnaufteilungsverordnung auf die Einkünftezuordnung von ausländischen Betriebsstätten eines inländischen Unternehmens bzw. von inländischen Betriebsstätten eines ausländischen Unternehmens (Verwaltungsgrundsätze Betriebsstättengewinnaufteilung - VWG BsGa).

Mit den durch das Schreiben vom 22.12.2016 final gefassten VWG BsGa hat die Finanzverwaltung auf zahlreiche Anwendungsfragen zur Betriebsstättengewinnaufteilung geantwortet. Keine Ausführungen enthält die Verlautbarung hingegen zu der vorgelagerten Frage, wann eine Betriebsstätte begründet wird.

HINWEIS

Es ist damit zu rechnen, dass nun eine intensive Schulung der Außenprüfer auf Themenstellungen zur Betriebsstättengewinnaufteilung erfolgt und somit spätestens in Außenprüfungen ab 2018 ein deutliches Augenmerk hierauf gerichtet sein wird. Für die Praxis bedeutet dies, dass damit der Startschuss gegeben wurde, über die Hilfs- und Nebenrechnung eine Dokumentation der steuerlichen Verhältnisse von Betriebsstätten vorzuhalten. DAS GILT AUCH FÜR SPANIEN

Im EU-Ausland niedergelassene Steuerberatungsgesellschaften können berechtigt sein, für deutsche Steuerpflichtige tätig zu werden.

Im Streitfall hatte das Finanzamt eine Steuerberatungsgesellschaft mit Sitz in Großbritannien und einer Niederlassung in den Niederlanden als Bevollmächtigte zurückgewiesen, weil sie eine Umsatzsteuererklärung für eine inländische GmbH erstellt und übermittelt hatte. Die ausländische Gesellschaft ist in Deutschland nicht als Steuerberatungsgesellschaft anerkannt. Die Klage blieb ohne Erfolg.

BFH fordert weitere Feststellungen

Der BFH hob die Vorentscheidung mit Urteil vom 19.10.2016 (Az. II R 44/12) auf und verwies den Rechtsstreit an das Finanzgericht zurück. Das FG ist zwar zutreffend davon ausgegangen, dass die Steuerberatungsgesellschaft zum Zeitpunkt der Zurückweisung nach nationalem Recht nicht zur geschäftsmäßigen Hilfeleistung in Steuersachen befugt war. Nach einem vom BFH im Wege des Vorabentscheidungsersuchens (EuGH Az. C-342/14 vom 17.12.2015) ergangenen Urteil kann sich die Steuerberatungsgesellschaft aber unter bestimmten Voraussetzungen auf die unionsrechtlich verbürgte Dienstleistungsfreiheit berufen.

Voraussetzungen der Anerkennung

Liegt im EU-Ausland keine dem deutschen Steuerberatungsgesetz entsprechende Reglementierung vor, kommt es darauf an, dass zumindest eine nachhaltige Berufsausübung gegeben ist. Letzteres erfordert, dass in den letzten zehn Jahren mindestens zwei Jahre lang eine steuerberatende Tätigkeit im Ausland ausgeübt wurde. Zudem muss ein Berufshaftpflichtschutz vorliegen. Hierzu hat das FG im zweiten Rechtsgang weitere Feststellungen zu treffen. Das FG hat dabei auch zu prüfen, ob die Klägerin aufgrund einer im Inland unterhaltenen geschäftlichen Präsenz in den Anwendungsbereich der unionsrechtlichen Niederlassungsfreiheit fällt und damit den deutschen Vorschriften zur Berufsausübung unterliegt.

Die sehr häufig gestellte Frage bei den auf der Insel geführten Beratungsgesprächen ist die nach der steuerlichen Ansässigkeit. Die Familie möchte nach Mallorca ziehen und die Kinder sollen dann auf einer der guten internationalen Schulen die Ausbildung beginnen oder fortsetzen. Bei diesem Wunsch wird aufgrund der spanischen Steuergesetze die Frage der steuerlichen Ansässigkeit zu einer Kernfrage. Die Belastung mit der spanischen Einkommensteuer ist dabei weniger das Problem. Die Vermögensteuer auf den Balearen mit bis zu 3,45 % Belastung pro Jahr ist in den meisten Fällen der Grund, dass man sich gegen einen Umzug nach Mallorca entscheidet. 

Der Vorstand einer Bank hat es mittels einer verbindlichen Auskunft geschafft, dass dessen Ehefrau und zwei Kinder auf Mallorca leben können, er selber aber nicht in Spanien zum Steuerresidenten erklärt wurde. 

Die höchste Instanz der deutschen Finanzgerichtsbarkeit, der Bundesfinanzhof (BFH), hat mit drei aktuellen und noch nicht im Bundessteuerblatt veröffentlichten Urteilen einen neuen Grundsatz für die steuerliche Behandlung von Immobiliengesellschaften aufgestellt. Es gilt nunmehr der Grundsatz der Kostenmiete, was zu einer zu versteuernden Rendite von knapp 7 % (sieben) - so der BFH -  führen kann. Damit hat sich diese auf Mallorca – und auch in Spanien und weltweit – sehr verbreitete Gestaltungsform des Immobilieneigentums praktisch erledigt. Für die Gesellschafter bestehender SLs und GmbHs mit Immobilieneigentum in Spanien bedeutet das die rückwirkende Einführung eines Prinzips, das zu einer Verfahrensflut führen wird.

Eine unangenehme Überraschung haben einige Vermieter von Ferienwohnungen in den vergangenen Wochen erlebt. Das Finanzamt hat die Zahlen und Zahlungen geprüft, und ist selbst bei jenen, die meinen, alles richtig gemacht zu haben, auf einen schmerzhaft hohen Fehlbetrag gestoßen: Die Vermieter schulden Umsatzsteuer. Es dürfte sich dabei um die ersten von zahlreichen derartigen Fällen handeln, denn die Steuerbehörde hat über Zahlungsdienstleister die Daten der Empfänger abgefragt und prüft nun, ob das eingegangene Geld A) in der Einkommensteuer angesetzt wurde, und B) ob auch bezüglich der Umsatzsteuer alles im Reinen ist. 

Und das ist es bei vielen eben nicht. Was viele Betroffene verwundert, denn sie betreiben oft keine „reinrassige“ Ferienvermietung, die ja umsatzsteuerpflichtig ist, sondern die administrativ und steuerlich schlankere Variante, nämlich kurzzeitige Wohnvermietung nach dem staatlichen Wohnvermietungsgesetz (L.A.U.), für die keine IVA-Buchhaltung notwendig ist. 

Bei Ausübung der touristischen Vermietung mit IVA besteht in der Regel die Pflicht zur Anmeldung als Selbständiger (Autónomo) bei der Sozialversicherung. Die touristische Vermietung stellt eine gewerbliche Tätigkeit dar und muss steuerlich als solche angemeldet werden, einschließlich der Anmeldung für eine umsatzsteuerpflichtige Tätigkeit. Sowohl steuer- als auch arbeitsrechtlich handelt es sich nicht mehr allein um eine Vermietung, sondern um ein Paket von Dienstleistungen, in denen die kurzfristige Vermietung der Wohnstätte nur eine Teilleistung darstellt, analog zu Hotellerie und Gastgewerbe. 

Das spanische Sonderregime für Selbständige (Régimen Especial de Trabajadores Autónomos – RETA) sieht die Anmeldung bei der Sozialversicherung unter den folgenden Bedingungen vor: 

Personen ab 18 Jahre, die in gewohnheitsmäßiger, persönlicher und direkter Form, auf eigene Rechnung und abseits der Anleitung und Organisation Dritter eine wirtschaftliche oder fachberufliche Tätigkeit mit Gewinnerzielungsabsicht ausüben, unabhängig davon, ob sie dabei Angestellte beschäftigen oder nicht. Als gewohnheitsmäßig wird eine Tätigkeit betrachtet, wenn die Einkünfte daraus das berufsübergreifende Mindestgehalt überschreiten. Für 2016 liegt diese Schwelle bei 9.172,80 Euro brutto. 

Aus dem Gesagten ergibt sich, dass für die Ferienvermietung mit IVA grundsätzlich die Anmeldung als Selbständiger erforderlich ist.